Chi e come può impugnare la delibera assembleare del supercondominio

Non c’è dubbio che il legislatore della riforma del condominio abbia voluto facilitare la gestione di grandi complessi immobiliari, con un notevole numero di partecipanti, che per le oggettive difficoltà dovute sia all'individuazione degli stessi sia al loro intervento in assemblea, rende difficoltoso il raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi previsti dalla legge per l'adozione di qualunque decisone. Non a caso le particolari modalità dettate per la convocazione dell'assemblea si applicano solo quando i partecipanti sono più di sessanta e limitatamente alla sola gestione ordinaria.
Purtroppo, la nuova regolamentazione non rende così agevole come si sperava la gestione anzi spesso pone ostacoli tanto da conseguire il risultato opposto.
Per fare questo il legislatore ha voluto concentrare tutti i portatori di interesse di un singolo condominio in capo ad un soggetto, unico rappresentante, quasi come a voler coinvolgere tutti i partecipanti o per altro aspetto come se fossero gli edifici ad avere diritto a legittimare la presenza del loro rappresentante.
Diversamente nell'ambito condominiale viene limitata la possibilità di concentrare deleghe in capo a pochi soggetti affinché le decisioni siano il frutto di un confronto, dibattito o discussione.
La particolare esigenza che si verifica nel supercondominio di garantire la gestione (almeno ordinaria) giustifica il contrasto con le norme che regolano il condominio e con il principio essenziale del diritto di partecipazione del singolo condòmino.
Orbene i problemi sorgono solo nell'ipotesi che il numero dei partecipanti del supercondominio sia maggiore di sessanta e quando si debba deliberare sulla gestione ordinaria e nomina dell'amministratore, diversamente in presenza di un numero minore dei partecipanti o comunque quando si debba deliberare su argomenti di natura straordinaria si applicano le norme dettate per il condominio.
Il primo ostacolo è l'applicazione del non facile meccanismo della nomina dei rappresentanti dei condomìni che compongono il supercondominio, dovuto principalmente alla difficoltà di raggiungere il quorum particolarmente qualificato (metà degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore del fabbricato) che, in mancanza, può richiedere l'attività di soggetti terzi (rappresentanti degli altri condomìni) e/o dell'autorità giudiziaria con tutte le conseguenze che ne derivano in ordine sia ai tempi che ai relativi costi.
Una volta che ciascun condominio si è dotato del proprio rappresentante, l'amministratore del supercondominio può iniziare la gestione ordinaria essendo questi unici legittimati a partecipare alla assemblea e quindi destinatari della relativa convocazione.
Sullo svolgimento dell'assemblea occorre innanzitutto sciogliere alcuni dubbi.
Ogni rappresentante interviene in assemblea per il numero complessivo dei partecipanti al condominio che rappresenta e per il valore totale del fabbricato e di tanto occorre tener conto sia per il calcolo del quorum costitutivo che per quello deliberativo.
Il voto espresso dal rappresentante è commisurato all'intera composizione soggettiva e all'intera caratura millesimale del corrispondente edificio. Il rappresentante inoltre può esprimere una sola ed unica volontà senza poter frazionare il voto in relazione alle diverse direttive imposte dall'assemblea e ciò in virtù di un particolare potere conferitogli senza limiti e condizioni.
Per tale particolare mandato che ha ricevuto, il rappresentante può e deve esprimere comunque una volontà anche se in maniera diversa dalle istruzioni ricevute eventualmente dai suoi rappresentati che pertanto possono essere solo indicative ma non certo vincolanti.
L'eventuale violazione delle direttive ricevute comporta conseguenze solo all'interno del rapporto di mandato senza che il voto espresso possa essere annullato perché non conforme all'incarico ricevuto.
E così, anche successivamente alla riunione, sebbene il legislatore della riforma abbia fatto intendere che delle determinazioni adottate, lo stesso rappresentante debba informare l'amministratore del condominio al fine che questi riferisca in assemblea, il condòmino non può che prenderne atto senza nulla poter obiettare.
In considerazione di questo passaggio di informazioni rappresentante-amministratore-condòmini, sorgono problemi sulla legittimazione e sulla decorrenza dei termini in caso di impugnativa della delibera assembleare.
L'ipotesi che ci riguarda è quella di delibera annullabile dell'assemblea ordinaria del supercondominio perché se fosse nulla non comporterebbe alcun problema potendo essere impugnata in qualsiasi momento da chiunque avesse interesse.
Nel caso che la delibera contenga vizi di annullabilità e che il rappresentante abbia votato in senso sfavorevole, chi è legittimato ad impugnare?
Vero è che, come innanzi detto, il rappresentante ha poteri illimitati ma tale potere non può certo comprendere anche il potere di agire o meglio avere la rappresentanza processuale in quanto non espressamente prevista dalla legge, come avviene per l'amministratore di condominio ai sensi dell'art. 1131 del codice civile.
Qualche autore ritiene che spetti all'assemblea del condominio decidere se impugnare o meno la delibera invalida del supercondominio sul presupposto che trattandosi di ordinaria gestione, rimessa alle assemblee dei vari condomìni, il singolo condomino non avrebbe interesse ad impugnare non essendo tra l'altro nemmeno destinatario della convocazione.
Si ipotizza in tal modo una legittimazione ad agire dell'intero subcondominio per tutelare diritti relativi al rispettivo edificio e quindi per esso del proprio amministratore.
In pratica il principio secondo il quale la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare compete individualmente e separatamente ai condòmini non si applicherebbe perché non più legittimati a partecipare alla relativa assemblea.
La motivazione non convince, atteso che gli effetti e le conseguenze di una delibera invalida ricadono sempre sul singolo condomino che potrebbe avere anche una posizione distinta rispetto agli altri condòmini e che pertanto resta l'unico legittimato ad impugnare anche perché il condominio non è che un semplice e mero ente di gestione.
Certo è che questa interpretazione pregiudicherebbe il condomino che non potrebbe utilizzare per intero il termine concessogli dalla legge di trenta giorni per impugnare atteso il tempo che trascorre per ricevere l'informativa attraverso il passaggio rappresentante-amministratore- assemblea.
Identici problemi sorgono nel caso che il rappresentante non abbia partecipato all'assemblea.
Infatti, sebbene in questo caso il termine per poter impugnare non decorre dal giorno dell'assemblea ma da quando il rappresentante riceve il relativo verbale, rimane il tempo che si perde per informare l'amministratore che a sua volta dovrà convocare l'assemblea per riferire ai condòmini.
Queste considerazioni valgono se si considera il rappresentante del condominio alla stregua del delegato del condomino da cui ne consegue che l'intervento del rappresentante in assemblea equivale all'intervento di persona di tutti i condomini da lui rappresentati.
Ma se entrambe le situazioni nascono da uno stesso rapporto di mandato, non si può negare la particolarità di quello che intercorre tra assemblea e rappresentante rispetto a quello che intercorre tra condomino e delegato.
Si tratta infatti di rappresentanza dell'intero condominio in forza di una delibera assembleare e non di una pluralità di deleghe.
Questo è uno dei motivi per sostenere che anche l'amministratore del condominio possa essere nominato rappresentante, superando il divieto sancito dall'art.67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, e che tra l'altro agevolerebbe quella catena di informazione che si crea tra supercondominio e subcondomini.
Per l‘anzidetta peculiarità del mandato si potrebbe dedurre che il termine iniziale per la decorrenza dei termini per impugnare è solo il momento in cui i subcondòmini vengono effettivamente a conoscenza del deliberato, usufruendo questi ultimi in tal modo dell'intero termine concesso dalla legge.
In attesa che si pronunci il giudice, nulla vieta che l'amministratore del supercondominio, sebbene non previsto dalla legge, invii copia del verbale a tutti i partecipanti della comunione generale (o quanto meno a quelli il cui rappresentante ha votato contro o è rimasto assente) in modo da limitare i disagi derivanti dall'affievolito diritto di questi ultimi.