Quando il condizionatore «invade» le parti comuni

L'installazione di un condizionatore all'interno di un appartamento facente parte di un edificio condominiale rappresenta, dal punto di vista tecnico, un'operazione semplice.
Del resto è anche possibile ricorrere a condizionatori senza unità esterna (che però hanno bisogno di due fori per poter garantire il necessario scambio termico).
A parte tale soluzione, gli impianti sono generalmente costituiti da due corpi: uno da installare all'interno della proprietà e l'altro (il motore) all'esterno.
La collocazione di quest'ultimo elemento non presenta particolari problemi se il condomino dispone di un ampio terrazzo e/o giardino o, in alternativa, di un balcone sufficientemente ampio da poter contenere l'unità in questione.
Se però sorge la necessità di installare il motore all'esterno, sulla facciata del caseggiato, la questione diventa complessa.

Il divieto di installazione previsto nel regolamento di condominio
Se una norma del regolamento vieta espressamente l'installazione di condizionatori in facciata, il singolo condomino non può che attenersi a tale disposizione che, però, è valida solo se è contenuta in un regolamento predisposto dal costruttore del caseggiato (c.d. contrattuale) ed è stata accettata dai singoli acquirenti degli appartamenti negli atti di acquisto o se è stata approvata dalla totalità dei condomini in sede di approvazione del regolamento assembleare.
Questo significa che il singolo condomino non può installare un condizionatore in facciata nemmeno se è stato autorizzato dall'assemblea con una delibera approvata a maggioranza.
In ogni caso il divieto regolamentare vincola anche tutti coloro che ottengono la disponibilità dell'appartamento (inquilini, comodatari, ecc.) e tutti i nuovi condomini che acquistano un appartamento purché la norma in questione sia menzionata ed accettata nei rogiti notarili o contenuta in un regolamento trascritto nei registri immobiliari.
Del resto, se una norma di natura contrattuale vieta qualsiasi opera modificativa, persino migliorativa, dell'estetica del palazzo, anche la realizzazione di fori in facciata (per il condizionatore senza unità esterna) integra di per sé una vietata modificazione dell'originario assetto architettonico dell'edificio: in tal caso il trasgressore può essere condannato dal giudice al ripristino dell'originario stato del muro perimetrale comune, mediante la rimozione di tutti i fori circolari di areazione realizzati.

Le limitazioni dei regolamenti comunali
Prima di installare un impianto sul muro condominiale è importante verificare anche che non ci siano limitazioni nei regolamenti comunali: questi ultimi, infatti, possono prevedere che detti impianti siano collocati sulla copertura degli edifici oppure lungo facciate interne o secondarie oppure che, se installati su facciate poste nei pressi di strade principali, l'impianto sia dipinto in colori uguali a quelli delle facciate medesime.
L'uso legittimo della facciata ed il problema del decoro
In mancanza di espressi divieti regolamentari, l'installazione dell'unità esterna dell'impianto di climatizzazione può, in linea di massima, essere realizzata sulla facciata.
Le modifiche dei muri condominiali, eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso particolare diretto a un migliore e più intenso godimento del bene di proprietà comune, sono pienamente legittime (sempreché non implichino alterazioni della consistenza e della destinazione della facciata e non pregiudichino i diritti d'uso e di godimento degli altri condomini).
Naturalmente l'installazione non dovrà limitare luce e visuale alle altre proprietà esclusive.

Il decoro architettonico
Deve in ogni caso essere rispettato il decoro architettonico, cioè linee strutturali del fabbricato non possono essere alterate: tale problema riguarda tutti gli edifici e non solo quegli stabili che rivestono un particolare valore od interesse storico ed artistico.
Il condizionatore, quindi, non può essere di dimensioni mastodontiche: in tal caso, infatti, è certo un pregiudizio estetico e, di conseguenza, anche un pregiudizio economico, cioè un deprezzamento dell'intero fabbricato.
Se tale impianto è di dimensioni eccessive il giudice può dunque ordinare al condomino di rimuoverlo dalla facciata.
Se però l'unità esterna è di modeste dimensioni e non crea problemi di alcun tipo, nessuno può pretenderne la rimozione, anche perché ragionando diversamente si perverrebbe a legittimare azioni sostanzialmente emulative (cioè prive di apprezzabile interesse) da parte del singolo condomino nei confronti della comunità condominiale.

L'ulteriore limite delle «immissioni intollerabili»
Il condizionatore non può creare stillicidio (ad esempio dell'acqua di condensa) o procurare immissioni di rumori, odori, aria calda ecc. superiori alla normale tolleranza.
Del resto è possibile che i regolamenti comunali prevedano che le canalette della raccolta delle acque di condensa debbano essere opportunamente raccordate ai canali di gronda o alla rete fognaria.
Per quanto riguarda il rumore la giurisprudenza ritiene violato il limite della normale tollerabilità delle immissioni acustiche allorché, sul luogo che subisce le immissioni, si riscontri un incremento dell'intensità del livello medio del rumore di fondo di oltre 3 decibel.
In tal caso il condomino disturbato può rivolgersi al giudice che ordinerà al responsabile di adottare le necessarie misure per far cessare i rumori molesti o la rimozione dell'impianto, condannandolo al risarcimento degli eventuali danni anche non patrimoniali.

Tubazioni e distanze
La realizzazione di un impianto di condizionamento può comportare anche la collocazione di tubazioni in facciata (anche se di modesto diametro e, normalmente, per un breve tratto rispetto all'estensione dell'intero prospetto degli edifici).
Quanto sopra può creare conflitti con i vicini e quindi si pone il problema dell'applicabilità o meno dell'art. 889 comma 2 c.c., che impone il passaggio dei tubi a una distanza di un metro dal confine con il vicino.
Come ha precisato la giurisprudenza, però, la norma sui rapporti di vicinato non è applicabile quando il condomino realizza un impianto indispensabile ai fini di una completa e reale utilizzazione dell'immobile, tale da essere adeguata all'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene.