Lecita la delibera che decide le strisce per delimitare i parcheggi condominiali

Se nel regolamento “contrattuale”, ossia contestuale alla nascita del condominio, si prevede – oltre all'indicazione delle parti comuni e delle relative norme di amministrazione e gestione – anche l'uso esclusivo di un'area esterna dello stabile, viene a ravvisarsi un rapporto di natura pertinenziale poiché posto in essere dall'originario unico proprietario, legittimato ad instaurare e trasferire il rapporto stesso.
Tuttavia, ove si discuta dell'idoneità dell'area a soddisfare le esigenze di accesso di tutti i partecipanti, sarà il giudice di merito a dover ricostruire l'esatta volontà negoziale dei condòmini. Ciò, a prescindere dal fatto che l'area sia stata goduta ed usata più proficuamente e frequentemente dal titolare della contigua unità immobiliare adibita ad attività commerciale. A puntualizzarlo, è il Tribunale di Frosinone con sentenza n. 373 del 13 aprile 2018 (G.O.T. Antimo Di Resta).
Apre il caso l'impugnativa di delibera assembleare promossa da alcuni condòmini intenti ad ottenerne la nullità o l'annullabilità. Motivo di scontro? L'aver stabilito e approvato di realizzare delle strisce di delimitazione dei posti auto – poi messi a disposizione di ogni condomino senza assegnazione – lasciando libero lo spazio antistante il portone. Decisione illegittima, rilevano, perché lesiva dei diritti soggettivi dei singoli, adottata a maggioranza semplice invece che all'unanimità e resa in violazione del diritto proporzionale del condomino al valore di appartenenza.
Ma il condominio si difende: apporre le strisce equivaleva a semplice regolamentazione dell'uso di uno spazio comune. Tesi accolta dal Tribunale, che salva la delibera. Nessuna grave anomalia, spiega, laddove – come confermano i recenti arresti giurisprudenziali (per tutte: Cassazione, Sezioni Unite n. 4806/2005) – devono ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali. Tra queste, quelle aventi oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) o estraneo alla competenza dell'assemblea e, ancora, quelle che incidono su cose o servizi comuni o sui diritti individuali o sulla proprietà esclusiva del condomino, comprimendoli oltre il consentito.
Diversamente, saranno annullabili le delibere viziate dall'irregolare costituzione dell'assemblea: adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale, affette da vizi formali, assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari o da generiche irregolarità vertenti sull'iter di convocazione o informazione dell'assemblea, nonché quelle contrarie a regole che prescrivano delle maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.
Ebbene, nella vicenda – che riguardava, sostanzialmente, la limitazione dei diritti soggettivi degli attori, conseguente all'impedito agile accesso ai loro immobili, dinanzi ai quali non era stato previsto alcun libero spazio – occorre riferirsi, annota il giudice frusinate, alla norma del Codice civile (articolo 1102) che, nel regolamentare l'uso della cosa comune e prescrivere che ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne il medesimo uso. Ma, aggiunge, tale previsione non «pone una norma inderogabile, ragion per cui i suoi limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale o dalle apposite delibere assembleari adottate con i quorum prescritti dalla legge». L'unico limite della legittima autodisciplina condominiale è, difatti, la previsione del divieto sostanziale di utilizzazione generalizzata delle parti comuni.
Ma, se con delibera generale si regolamenta l'utilizzo di uno spazio comune individuando dei posti auto – delimitati ma non esclusivi – non si impedisce al singolo la pari utilizzazione, né si configura una lesione o una limitazione di un diritto proprio di natura reale. Sarà regolare, allora, una volontà collettiva espressa in tal senso. Del resto, conclude il Tribunale, legittimamente le norme di un regolamento di condominio (di natura contrattuale siccome predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio e accettate con i singoli atti di acquisto o adottate in sede assembleare all'unanimità) possono integrare la disciplina legale e disporre, nell'interesse di tutti, limitazioni ai diritti dei condomini sia relativamente alla parti comuni sia riguardo al contenuto dei diritti individuali sulle parti di proprietà esclusiva, potendosi estendere tali divieti sia alle modifiche strutturali o esteriori del bene singolo sia a determinate sue utilizzazioni.
Ciò considerato, non può dirsi nulla una delibera, come quella impugnata nella vicenda, che sancisca la realizzazione di strisce non affatto pregiudizievoli dell'altrui godimento, come sarebbe accaduto in caso di assegnazione nominativa.
D'altronde un regolamento condominiale contrattuale – contestuale alla nascita del condominio – può contenere la previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva. In tal caso, il rapporto ha natura pertinenziale, essendo stato posto in essere dall'originario unico proprietario, legittimato all'instaurazione e al successivo trasferimento del rapporto. Trattasi, però, di questione interpretativa della specifica volontà negoziale dei condomini da rimettersi, semmai, all'apprezzamento del giudice di merito. In altre parole, accertato che la delimitazione di spazi e posti auto e di area adibita a parcheggio comune non impedisca agli altri identico uso, ostacolando il libero e pacifico godimento e alterando l'equilibrio tra le concorrenti e analoghe facoltà, non potrà ritenersi sussistente alcuna nullità. Queste, le ragioni che hanno indotto il giudice di Frosinone a “convalidare” la delibera contestata.