Guida al cavedio condominiale

Il cavedio è un cortile interno dalle dimensioni molto limitate. In ragione delle sue dimensioni è anche definito chiostrina, vanella o pozzo luce. Trattasi di un'area circoscritta dai muri perimetrali dell'edificio, la cui funzione è quella di dare luce e aria a locali secondari quali ad esempio i bagni e i disimpegni.
Trattasi di un bene non contemplato dal codice civile tra i beni condominiali. L'art. 1117 c.c. non lo indica quale bene comune. Com'è noto, la mancata contemplazione nell'art. 1117 c.c. non comporta alcunchè, in quanto l'elencazione dei beni comuni, contenuta in questa norma, è un'elencazione esemplificativa e non tassativa.
E' da considerarsi bene comune dei condomini, quindi di proprietà condominiale, salvo che non vi sia altro titolo che disponga diversamente.
Per titolo contrario si intende ad esempio il regolamento di condominio preparato dal proprietario originario (quindi regolamento contrattuale) allegato ai singoli atti di compravendita e accettato dai compratori. Lo stesso dicasi per il regolamento deciso all'unanimità dei condomini, anche se ipotesi poco frequente.
Il titolo contrario può anche essere il regolamento condominiale di natura assembleare, purché sottoscritto e approvato da tutti gli aventi diritto
La Suprema Corte ha affermato che il cavedio è da ritenersi comune anche nel caso in cui si possa accedere ad esso soltanto dall'appartamento di uno dei condoomini (Cass. 2309/1978). Ha sempre natura di bene condominiale il cavedio dove un condomino vi abbia installato un lavatoio, uno scaldabagno o l'impianto di illuminazione. In entrambi i casi la destinazione del cavedio è sempre quella di dare aria e luce alle unità immobiliari del condominio (Cass. 4625/1984).
<<…non essendo sufficiente l'aver istallato opere entro detto perimetro (nella specie, una pilozza, uno scaldabagno e l'impianto di illuminazione) poiché lo stesso si presume di proprietà comune sino a prova contraria in quanto “l'utilità particolare che deriva da tali circostanze non è suscettibile di incidere sulla destinazione tipica e normale del bene, che è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari di cui si compone l'edificio condominiale…>> (Cass. 17556/2014)
Avuto riguardo alla sua configurazione fisica, essendo limitato dai muri del condominio ed avendo la funzione di dare aria e luce agli ambienti del condominio stesso, in assenza di un titolo contrario, il cavedio deve intendersi parte comune (Cass- 4350/2000).
Il cavedio, in assenza di titolo contrario, è da considerarsi bene condominiale, al pari del cortile (Cass. 17556/2014): <<…il cavedio (…) cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio comune, essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi) è sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile, espressamente contemplato dall'art. 1117, n. 1, cod. civ., tra i beni comuni, salvo titolo contrario>>.
La definizione del cortile è la seguente: area scoperta compresa in un edificio o delimitata da più edifici sulla quale si affacciano gli ambienti interni di essi.
<<Il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
Il cavedio è una specifica tipologia di cortile, trattandosi dello spazio interno di piccole dimensioni che ha la finalità di dare luce o aerazione ai locali che si affacciano sullo stesso. In taluni casi il cavedio può essere anche soltanto un pozzo di ventilazione
Non deve essere definito cavedio lo spazio intercluso risultante da costruzioni confinanti (Cass. 1291/1980).
Come per il cortile, le spese di manutenzione del cavedio sono da addebitare, di norma, a tutti i condomini, in base all'articolo 1123 cod. civ. Naturalmente ove la proprietà del bene non sia comune ma esclusiva di un singolo condomino, sarà quest'ultimo a dover sostenere le spese di manutenzione del cavedio come tutti gli oneri economici ad esso relativi