Ascensore, la partita dell’installazione tra regolamento e maggioranze

Fra le opere e i manufatti condominiali si ha l'impianto di sollevamento, comunemente definito ascensore. Sebbene esso sia normalmente bene in comunione, il regolamento di condominio può richiedere una particolare maggioranza per procedere alla sua istallazione. La decisione assembleare deve rispettare le maggioranze sancite dal regolamento, ove previste.
<<L'installazione di un ascensore nel condominio di un edificio, con o senza delibera di supporto, a seconda che il regolamento condominiale richieda o meno la relativa autorizzazione, è riconducibile, in via generale, all'esercizio della facoltà da parte del singolo condomino di uso più intenso della cosa comune, a norma dell'art. 1102 c.c., sicché può scaturire anche dall'iniziativa di un solo condomino.>>(App. Napoli 27 marzo 2009).
Nel caso in cui nulla disponga il regolamento, occorre che vi sia una deliberazione che ne autorizzi l'installazione: ove così non fosse, la relativa costruzione mancherebbe di un presupposto necessario. La giurisprudenza è divisa in merito alle maggioranze necessarie per validamente decidere sul punto. L'orientamento dominante, in ragione della normativa sull'eliminazione delle barriere architettoniche, ritiene che l'argomento possa essere deciso a maggioranza semplice ai sensi dei commi 2 e 3 dell'art. 1136 c.c. La relativa normativa è prevista dall'art. 27, 1° comma, legge n. 118/1971, dall'art. 1, 1° comma, D.P.R. n. 384/1978, e dell'art. 2 legge n. 13/1989: sulla base di queste disposizioni, l'assemblea di condominio può decidere, in prima convocazione, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio; in seconda convocazione, è sufficiente la decisione presa da un numero di voti corrispondenti al terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dello stabile condominiale.
<<In tema di condominio, l'installazione dell'ascensore rientra tra le innovazioni idonee ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27, comma 1, L. n. 118/71 ed all'art. 1, comma 1, D.P.R. n. 384/78, che, ai sensi dell'art. 2, L. n. 13/89, possono essere approvate dall'assemblea condominiale con le maggioranze ridotte prescritte dall'art. 1136, commi 2 e 3, c.c.>> (Cass. 8286/2005; Cass. 8286/2005; Cass. 14384/2004; Trib. Ruvo di Puglia 13 gennaio 2009).
Questa normativa è stata ritenuta applicabile in caso di assenza di soggetto condomino portatore di handicap.
<<Le norme della L. n. 13/89 che prevedono una deroga alle maggioranze stabilite dal codice civile per le innovazioni consistenti nella realizzazione di un ascensore in un edificio condominiale al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche sono applicabili indipendentemente dalla presenza o meno di portatori di handicap nell'immobile>> (Trib. Milano, 19 settembre 1991).
Un tribunale di merito ha di recente rilevato, su questa scorta, che la sostituzione di anditi e scale con un ascensore, anche se prima non esistente, comporta un migliore utilizzo di parti comuni dell'edificio, con ciò escludendo la natura di innovazione del relativo intervento.
<<Qualora al posto delle scale o di un andito si immetta un impianto di ascensore, a cura e spese di alcuni condomini, il venir meno della utilizzazione di dette parti comuni dell'edificio nell'identico modo originario non contrasta con la norma dell'art. 1120, comma 2, c.c., perché, se pure resta eliminata la possibilità di un certo tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso, ma di contenuto migliore>> (Trib. Bologna, 16 febbraio 2009).
Non sono mancate, anche di recente, decisioni che hanno richiesto una maggioranza qualificata, rilevando che l'installazione dell'ascensore si configura quale innovazione: secondo queste pronunce, la deliberazione deve essere presa con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
<<La installazione in un edificio in condominio (o in una parte di esso) di un ascensore di cui prima esso era sprovvisto costituisce, ai sensi dell'art. 1120. primo comma, c.c., una innovazione, con la conseguenza che la relativa deliberazione deve essere presa con la maggioranza di cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c., secondo cui l'approvazione deve avvenire “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio>> (Cass. 5899/2004; Cass. 1529/2000; Cass. 2696/1975; App. Napoli, 04 maggio 2005; Trib. Milano, 23 settembre 1992).
Non costituisce innovazione la sostituzione dell'ascensore, anche ove il precedente non sia più a norma di legge. A questo fine è certo che sia sufficiente la deliberazione presa a maggioranza semplice ex art. 1136, secondo comma, c.c.
<<In tema di domanda di declaratoria di illegittimità della deliberazione dell'assemblea condominiale, per essere stata assunta con la maggioranza semplice, in violazione dell'art. 1136, comma 5, c.c., non può ravvisarsi nella sostituzione di un impianto di ascensore risalente al 1960, una innovazione, ai sensi dell'art. 1120 c.c., né una spesa voluttuaria, non addebitabile ai condomini che non intendano trarne vantaggio, in quanto l'intervento deliberato non altera la destinazione della cosa comune, ma soprattutto perché tale sostituzione integra l'adempimento di un preciso onere gravante sul condominio, responsabile del buon funzionamento dell'ascensore nei confronti degli stessi condomini e dei terzi utenti. (Trib. Monza 03 marzo 2006) n integrando «innovazione», la spesa per la sostituzione del precedente impianto di ascensore deve essere ripartita secondo il criterio di cui all'art. 1124 c.c.>> (Trib. Genova, 02 maggio 2003).
L'assemblea di condominio può anche decidere di installare una gettoniera all'interno dell'ascensore, con ciò prevedendo una diversa distribuzione delle relative spese.
<<Nei regolamenti condominiali, accettati in seno agli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, hanno natura negoziale solo quelle disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi dei condomini, mentre hanno natura tipicamente regolamentare quelle che concernono le modalità d 'uso delle cose comuni e, in genere, l'organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali, e che non riguardano quindi il diritto al loro godimento, né qualsivoglia altro diritto spettante ai condomini come tali. Le disposizioni oggettivamente regolamentari, a differenza di quelle a contenuto negoziale, possono essere modificate con deliberazione assembleare maggioritaria, ai sensi dell'art. 1136 c.c., pur se formalmente inserite in un regolamento a tipo contrattuale. (Nella specie, la Suprema Corte ha affermato la legittimità della deliberazione assembleare maggioritaria, che aveva disposto l'installazione di una gettoniera nell'ascensore, in deroga alla disposizione a contenuto regolamentare, fissata in un regolamento condominiale a tipo contrattuale, prevedente un sistema diverso di pagamento delle spese relative all'ascensore stesso)>>. (Cass, 864/976).
Sussiste la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.
<<E' responsabile ex art. 2051 c.c. il condominio per l'infortunio patito da un utente il quale, entrando in ascensore condominiale, cade per l'esistenza di una insidia non visibile nè prevedibile dall'esterno della cabina, costituita da un dislivello di 16 cm tra i pavimenti del piano dell'immobile e della cabina dell'impianto.>> (Trib. Milano, 7 aprile 2004).
Discorso a sé è il caso in cui l'ascensore venga installato dal singolo: esso è di sua proprietà esclusiva fino al momento in cui gli altri non richiedano di potersene servire e, di conseguenza, di sopportare le relative spese.. Si qualifica come un particolare uso del bene comune -da intendersi il luogo comune in cui viene installato l'ascensore- lecito ex art. 1102 c.c. semprechè non vi sia lesione del pari diritto d'uso del luogo da parte degli altri condomini. Al momento della sua installazione è lecito aspettarsi la prospettazione del suo utilizzo anche da parte degli altri condomini. Se è tale, non necessita di previa autorizzazione assembleare.
<<L'opera nuova può dare luogo ad una innovazione anche quando, oltre che la cosa comune o sue singole parti, interessi beni o parti a questa estranei ma ad essa funzionalmente collegati. Anche in tal caso, quindi, se l'opera, pur essendo utilizzabile da tutti i condomini, è stata costruita esclusivamente a spese di uno solo dei condomini, questo ne rimane proprietario esclusivo solo fino alla richiesta degli altri di partecipare ai vantaggi della stessa contribuendo, ai sensi dell'art. 1120 c.c., alle spese per la sua costruzione e manutenzione. (Nella specie, si trattava di un ascensore per il collegamento dell'androne dell'edificio condominiale con una strada posta ad un livello notevolmente inferiore, costruito con opere che interessavano, oltre che l'androne ed il sottosuolo comuni, anche un terreno in proprietà esclusiva del condomino che le aveva eseguite)>>. (Cass. 1781/1993; Cass. 1300/1977; Cass. 3840/1995; Trib. Milano, 12 ottobre 1989; Pret. Messina, 7 dicembre 1991; Pret. Milano, 19 maggio 1987).
La deliberazione assembleare di autorizzazione all'installazione dell'ascensore da parte del singolo con espressa previsione del suo potenziale e futuro utilizzo da parte degli altri condomini si qualifica in termini di innovazione tesa al migliore godimento del bene comune. In ragione di ciò, la deliberazione deve essere presa con le maggioranze prescritte dall'art. 1136 comma 5 c.c.
<<In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare, che, pur senza approvare uno specifico progetto e preventivo di spesa, autorizzi l'installazione di un ascensore ad opera ed a spese di un singolo condomino, ma con salvezza del diritto degli altri condomini di partecipare in qualunque momento ai vantaggi dell'installazione medesima, tramite contributo ai costi di esecuzione e manutenzione, configura innovazione diretta al miglioramento della cosa comune, e come tale, è validamente adottata con le maggioranze prescritte dall'art. 1136 quinto comma. c.c.. Né sulla legittimità di detta delibera incide l'indicata mancanza di progetto e di preventivo, la quale comporta soltanto la necessità che la delibera stessa venga integrata da successive decisioni assembleari, per determinare le modalità di attuazione ed esecuzione dell'innovazione, nel rispetto dei limiti e dei divieti fissati dal secondo comma dell'art. 1120 c.c.>> (Cass., 4921/1977).
Particolare è il caso del prolungamento della corsa dell'ascensore per una corrispondenza pari ad un piano dello stabile: questa decisione può essere presa dal singolo condomino che abiti nell'alloggio di cui al piano di riferimento, a suo totale carico, trattandosi di semplice uso più comodo dell'impianto comune ex art. 1102 c.c.
<<La norma di cui all'art. 1120 c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l'approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini; ma, ove non debba procedersi a tale ripartizione per essere stata la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune (Fattispecie relativa al prolungamento della corsa dell'ascensore, che esauriva la sua funzione al terzo, fino al quarto piano dello stabile).>> (Cass., 24006/2004).