Il regolamento contrattuale vincola anche chi compra l’appartamento?

La previsione contenuta in un regolamento condominiale di natura convenzionale va ricondotto alla categoria delle servitù atipiche, comportante la limitazione alla destinazione delle proprietà esclusive.
Ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e quelle inerenti gli articoli 2659 (nota di trascrizione) e 2665 (omissioni od inessatezze della nota) codice civile.
In sostanza, la previsione regolamentere per essere efficace ed opponibile deve essere stata trascritta nei registro immobiliiare, mediante l'indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative (in forza dell'articolo 17, comma 3, della legge 27 febbraio 1985 n. 52).
Viceversa, il vincolo di destinazione di un appartamento sito all'interno dell'edificio condominiale non può essere ricavato da un richiamo generico o da un rinvio indeterminato al regolamento condominiale (tra le tante, Cassazione civile 21024/2016).
Il regolamento si trascrive?
Il regolamento di condominio, quindi, non è in sé un atto soggetto alla trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi dell'articolo 2645 codice civile. Partitamente, devono essere soggette a trascrizione le convenzioni costitutive di servitù che sono state documentalmente inserite nel testo del regolamento condominiale.
Ove si tratti di clausole limitative inserite nel regolamento predisposto dal costruttore venditore, originario unico proprietario dell'edificio, con le note di trascrizioni del primo atto di acquisto di un'unità immobiliare ivi compresa e del vincolo reale reciproco si determina l'opponibilità di quelle servitù, menzionandovi tutte le distinte unità immobiliari, ovvero ciascuno dei reciproci fondi dominante e servente.
All'atto delle cessioni delle successive unità immobiliari, il regolamento andrà ogni volta richiamato o allegato e dovrà eseguirsi ulteriore trascrizione per le servitù che man mano vengono all'esistenza, fino all'esaurimento del frazionamento della proprietà originariamente comune.
Che succede se il regolameno non è trascritto?
In assenza di trascrizione, le disposizioni del regolamento che dispongono vincoli alle destinazioni delle proprietà dei singoli condòmini, non possono essere opposte al terzo acquirente, a meno che questi non ne sia effettivamente a conoscenza.
In mancanza, cioè, della “certezza legale” della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, derivante dalla trascrizione dell'atto costitutivo, occorre verificare la “certezza reale” della conoscenza di tale vincolo reciproco. “Certezza reale” che si consegue unicamente mediante la precisa indicazione dell' ius in re aliena gravante sull'immobile oggetto del contratto.
Opponibilità di una clausola non trascritta nei confronti del terzo acquirente
Le eccezioni in senso stretto, cioè quelle rilevabili soltanto ad istanza di parte, si identificano o in quelle per le quali la legge espressamente riservi il potere di rilevazione alla parte o in quelle in cui il fatto integratore dell'eccezione corrisponde all'esercizio di un diritto potestativo azionabile in giudizio da parte del titolare e, quindi, suppone il tramite di una manifestazione di volontà della parte per svolgere l'efficacia modificativa, impeditiva o estintiva di un rapporto giuridico.
La Corte di Cassazione, in alcuni arresti, per lo più remoti, ha affermato che il difetto di trascrizione di un atto non sarebbe fatto rilevabile d'ufficio, costituendo, piuttosto, materia di eccezione riservata alla parte che dalla mancata trascrizione pretenda di ricavare conseguenze giuridiche a proprio favore (si vedano, da ultimo, Cassazione civile, Sezione II, 11812/2011 e in per origine più remota 3288/1969).
L'orientamento contrattapposto alla tesi di cui innanzi è ora prevalente: ed è riconducibile alla pronuncia emessa dalle Sezioni Unite in data 27 luglio 2005 recante numero 15661.
Non vi è più ragione, come già sosteneva parte della dottrina, per ritenere il difetto di trascrizione di un atto (nella specie di un regolamento di condominio) quale fatto impeditivo dell'opponibilità di esso, affidato, in quanto tale, unicamente all'espressa e tempestiva eccezione della parte interessata.
Quindi, la mancata trascrizione della clausola regolamentare che dispone sui limiti di destinazione dell'immobile può essere rilevato d'ufficio, in ogni stato e grado della causa.
Conclusione
La questione relativa alla mancata trascrizione di una clausola del regolamento di condominio, contenente limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, e alla conseguente inopponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti, non costituisce oggetto di un'eccezione in senso stretto, quanto di un'eccezione in senso lato, sicchè il suo rilievo non è subordinato alla tempestiva allegazione della parte interessata, ma rimane ammissibile indipendentemente dalla maturazione delle preclusione assertive o istruttorie (Cassazione Civile, 19 marzo 2018, 6769).