Giardini condominiali, le regole della buona gestione

Molti edifici condominiali hanno un proprio giardino nel cortile interno o nello spazio tra la facciata e la pubblica via. Essi si qualifica come bene di proprietà comune, dei condomini, salvo restrizioni o previsioni di proprietà individuale espressamente sancite dal regolamento di condominio.
L'art. 1117 c.c. fornisce un elenco di beni condominiali, tra cui sono previsti i cortili e non i giardini. Questa disposizione vale in termini esemplificativi e non esaustivi. In assenza dell'indicazione che il giardino è condominiale, esso deve essere considerato tale in ragione della sua destinazione a favore della collettività dell'edificio.
Quasi sempre questi spazi sono ben curati e manutenuti, ma a volte, per incuria, per tagli alle spese, o per altre ragioni, gli spazi comuni appaiono trascurati e incolti.
E' da qualificare tra i beni in condivisione, come già chiarito dalla Corte di Cassazione: «…nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio – quali gli spazi verdi – che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione» (Cass. 7889/2000).
I giardini, come i cortili, sono da considerarsi beni accessori funzionali al godimento dei beni di proprietà esclusiva.
Per il loro utilizzo occorre, come per gli altri beni comuni, rifarsi al disposto dell'art. 1102 c.c., norma che sancisce l'uso dei beni in comunione, stante il rimando alle norme della comunione di cui all'art. 1139 c.c.
Naturalmente occorre previamente verificare che il regolamento di condominio non detti facoltà specifiche, divieti concreti e così via
Il singolo condomino può utilizzare il cortile e il giardino nel modo che ritiene più opportuno purché non ne alteri la destinazione d'uso e purché non infranga il diritto degli altri condomini di pari uso
L'art. 1102 c.c., quindi, tutela il diritto di ognuno ad usare lo spazio nel modo che preferisce, non occorrendo che si tratti di uso identico e contemporaneo bensì di utilizzo potenziale: l'importante è che le attività svolte non diano origine a conflitti tra vicini.
Ad esempio, se il regolamento condominiale non dà precise indicazioni in merito alla piantumazione di alberi o piante, anche il singolo condomino può piantarne a sua scelta, purché ne sostenga completamente i costi (salvo eventuale riconoscimento della spesa da parte dell'assemblea).
Differente è il caso dell'utilizzo di una parte del giardino per la realizzazione di un orto personale.Se il regolamento condominiale sancisce che lo spazio verde è da considerarsi come un abbellimento dell'intero edificio, realizzare un piccolo orto andrebbe a modificarne la destinazione d'uso. Se invece il regolamento non prevede alcunchè, il condomino ha la possibilità di realizzare il proprio orto, sempre nel rispetto del diritto d'uso degli altri condomini. Ciò significa che potenzialmente l'orto del condomino deve essere di dimensioni tali che anche tutti gli altri condomini possano eventualmente realizzare un proprio orto di proprietà individuale.
Per quanto riguarda il piantare alberi e siepi sui confini, la relativa normativa è dettata in ambito di singola proprietà immobiliare. Le disposizioni sono quelle generali: essi so no da piantare rispettando la distanza dai confini dell'edificio in base a quanto fissato dai regolamenti e, in mancanza di questi, dagli usi locali.
Nello specifico:
• gli alberi ad alto fusto devono rispettare la distanza di almeno 3 metri dal confine, mentre per gli altri alberi la distanza si riduce a 1 metro e mezzo;
• per arbusti e siepi è sufficiente la distanza di 50 centimetri.
Gli alberi e le piante del giardino condominiale sono da abbattere e rimuovere se rappresentano un effettivo pericolo per le persone e le costruzioni, oppure se sono stati piantati non rispettando la distanza con i confini altrui.
Le spese di manutenzione del giardino condominiale sono suddivise tra i condomini, in base ai millesimi di proprietà ex art. 1123 primo comma c.c. Ogni condomino ha facoltà di opporsi alle spese di messa a dimora di piante rare e pregiate, come tali costose, preferendo piante più comuni e proprie della zona.
L'assemblea condominiale può modificare la destinazione d'uso di un giardino trasformandolo, ad esempio, in parcheggio. In tal caso il cambio deve essere approvato con un numero di voti pari ai ⅘ (quattro quinti) dei condomini e ai ⅘ (quattro quinti) del valore dell'edificio.
La convocazione dell'assemblea deve pervenire ai singoli condomini a mezzo lettera raccomandata o posta certificata almeno 20 giorni prima della data fissata e deve rimanere esposta per almeno 30 giorni consecutivi negli spazi condominiali usuali (bacheca, portone, ingresso, ascensore, ecc.).
La convocazione inoltre deve indicare precisamente le parti comuni oggetto del cambio di destinazione d'uso, pena in difetto nullità della decisione. Il verbale di delibera dell'assemblea deve riportare espressamente che questi adempimenti siono stati correttamente rispettati ed ottemperati.