I casi risolti: dalle opere «autonome» ai divieti contrattuali dell’edificio

I CRITERI PER L’INSTALLAZIONE

Ok all’antenna satellitare sul lastrico in uso esclusivo

Abito all’ultimo piano dell’edificio e ho in uso esclusivo il lastrico solare. Un condomino mi ha chiesto se sia possibile posizionare l’antenna satellitare sul mio terrazzo. Mi sono opposto alla richiesta, ma sono stato contattato dall’amministratore, secondo cui l’installazione sarebbe un diritto del condomino. È vero?

Se non ci sono altri spazi utili per collocare l’antenna satellitare, il condomino può posizionarla anche sul lastrico solare in uso esclusivo. Così afferma la Cassazione (sentenza 16865/2017), secondo cui, prima di procedere all’installazione, il condomino deve dimostrare di non avere altri spazi, compreso il balcone, ove posizionare l’antenna.

GLI ELEMENTI DELLA FACCIATA

Ringhiera «incassata», tutti pagano la verniciatura

Nell’ultima assemblea di condominio è stato discusso il rifacimento della facciata esterna dello stabile, composta da balconi sporgenti e incassati. I primi hanno i parapetti in cemento, i secondi le ringhiere in ferro. L’amministratore sostiene che le spese per la facciata andranno suddivise secondo i millesimi di proprietà, mentre i costi per la verniciatura delle ringhiere dei balconi incassati sarebbero a carico dei singoli proprietari. È un criterio corretto?

Sia i costi per la verniciatura della parte esterna dei parapetti in cemento dei balconi aggettanti, che quelli per la verniciatura delle ringhiere in ferro dei balconi incassati sono da considerarsi elementi della facciata. Pertanto le relative spese andranno divise fra tutti i condòmini, che pagheranno in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

L’INFORMAZIONE AL CONDOMINIO

Il balcone diventa veranda previo avviso all’assemblea

Vorrei chiudere il balcone interno del mio appartamento e trasformarlo in veranda (con cucinino. Posso farlo senza l’autorizzazione dell’assemblea? Che conseguenze ci sono?

Si può chiudere il balcone e trasformarlo in veranda senza il consenso dell’assemblea, purché non sia vietato dal regolamento. Un ostacolo potrebbe essere l’eventuale alterazione del decoro architettonico, qualora la veranda sia realizzata in uno stile diverso da quello dell’edificio (salvo problemi statici). Prima di procedere, è quindi necessario informare l’amministratore che ne riferisce all’assemblea, anche per evitare le azioni possessorie.

IL DECORO E LA STABILITÀ

Tende parasole, vincoli da regolamenti e Comune

Abito in un edificio condominiale di sette piani. Soprattutto nei mesi caldi, considerato l’orientamento dell’appartamento, sono costretto a chiudere le serrande per proteggermi dal sole battente. Per questo motivo ho deciso di acquistare due tende, da posizionare sui balconi di mia proprietà. È possibile procedere autonomamente all’intervento o bisogna ottenere il permesso dell’assemblea?

Per procedere a un intervento di questo tipo, il primo passo da compiere è quello di consultare il regolamento edilizio del Comune in cui si trova l’edificio condominiale. Alcune amministrazioni, infatti, possono vietare l’installazione delle tende in determinate aree della città (solitamente nei centri storici) o porre comunque dei vincoli in tal senso. Il Comuni potrebbe, ad esempio, obbligare l’assemblea a scegliere e deliberare un modello, un tessuto e un colore specifico da adottare per tutte le unità immobiliari interessate a installare le tende. La disciplina comunale, inoltre, potrebbe vietare l’utilizzo di determinati materiali (come la plastica). Una volta verificate queste norme, occorre poi controllare le disposizioni del regolamento condominiale e assicurarsi che le tende da sole, oltre a non ledere il decoro architettonico dell’edificio, non ne pregiudichino la stabilità.

LIMITI ESTETICI E STRUTTURALI

La piscina gonfiabile sulla terrazza a livello

In uno stabile di sei piani, il proprietario dell’alloggio al terzo piano ha posizionato sulla sua terrazza a livello una piscina gonfiabile. I condòmini dei piani sottostanti sono preoccupati dal peso della vasca; mentre altri, essendo la piscina ben visibile, sostengono che il manufatto alteri il decoro architettonico dell’edificio. Si può vietare al condomino l’utilizzo di questa piscina?

Poiché la piscina gonfiabile è fuori terra e quindi amovibile, la sua sistemazione sulla terrazza a livello non richiede alcuna autorizzazione. Il condomino deve però verificare quanti chili (in questo caso litri d’acqua) la terrazza è in grado di sostenere senza che lo stabile subisca danni strutturali. Circa il decoro, se la piscina è visibile e lede l’armonia estetica dello stabile, l’assemblea può costringere il proprietario alla rimozione. Tanto più se il regolamento ne vieta la presenza sui terrazzi in uso esclusivo.

SENZA PERICOLO PER I VICINI

Piante rampicanti lecite all’interno della proprietà

Una condomina ha sistemato sul proprio balcone, che si affaccia sul cortile interno dell’edificio, alcuni vasi e delle grate in legno, le quali sostengono numerose piante rampicanti e che hanno ormai ricoperto parte della facciata interna. Nonostante i reclami di molti condòmini, la signora sostiene che nulla può vietarle di abbellire a suo piacimento il balcone di proprietà. È possibile chiedere all’amministratore di rimuovere le piante o quantomeno potarle?

A meno che un regolamento di tipo contrattuale disponga diversamente, e a patto che le piante stesse non compromettano la stabilità dell’edificio o risultino pericolose per i vicini, il condominio non può in alcun modo vietare alla singola proprietaria del balcone di abbellirlo come meglio crede. Per quanto riguarda il decoro architettonico, pronunciandosi in riferimento a una circostanza simile, la Corte di cassazione (sentenza 15552/2013) ha osservato come «l’estetica di un palazzo può ritenersi compromessa soltanto in presenza di un’apprezzabile alterazione delle linee e delle altre strutture fondamentali del fabbricato, tale da determinare una diminuzione del suo valore».

LA RIPARTIZIONE DEI COSTI

Infiltrazioni dal tetto

Abito al penultimo piano di un edificio condominiale e sul soffitto della cucina ho notato un’ampia macchia di umidità. Il problema, quasi certamente, è dovuto a un’infiltrazione d’acqua proveniente dal terrazzo del piano di sopra: un lastrico solare in uso esclusivo al condomino dell’ultimo piano. Vista la situazione, a chi spetta pagare i danni?

È innanzitutto necessario valutare con precisione la causa del danno e le eventuali responsabilità. Qualora l’infiltrazione sia dovuta alla negligenza (dolo o colpa) del condomino che ha in uso esclusivo il terrazzo, dovrà essere quest’ultimo ad affrontare l’intera spesa. Se invece manca una prova certa, il costo per la riparazione del danno va suddiviso tra il proprietario del terrazzo e il condominio, secondo le rispettive responsabilità e/o secondo il disposto dell’articolo 1126 del Codice civile: per un terzo a carico del proprietario del lastrico solare; per due terzi a carico di tutti i condòmini coperti dal lastrico solare stesso, «in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».