Condominio

Portineria, misteri e segreti di una parte comune

di Anna Nicola

I locali per la portineria e per l'alloggio del portiere sono suscettibili di utilizzazione individuale: la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità. Diversamente dagli altri beni comuni, l'uso della portineria è destinato al portiere.
Per questa ragione bisogna sempre, caso per caso, verificare se l'atto che eventualmente li sottrae alla presunzione di proprietà comune contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura. Ove questo vincolo vi sia, si tratta di un vincolo obbligatorio “propter rem”, fondato su una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione, in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti, anche in mancanza di trascrizione, peraltro possibile, ai sensi dell'articolo 2646 c.c.
«… Configura un'obbligazione “propter rem”, suscettibile di trasmissione ai successivi acquirenti dell'immobile anche in assenza di trascrizione, il mantenimento dell'originaria destinazione al servizio condominiale del locale adibito ad alloggio del portiere, che sia di proprietà esclusiva di uno dei condomini» (Cass.,4905/2003; Cass., 11068/1995).
La società costruttrice dell'immobile si può riservare la proprietà dei locali portineria, con clausola inserita nei contratti di compravendita dei diversi appartamenti che compongono l'edificio e nel regolamento contrattuale (Cass., 5167/1986).
Per stabilire se l'alloggio del portiere è comune, in ragione della sua funzione precipua, il giudice del merito deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti, da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi sia stata tale destinazione, espressamente o di fatto «altrimenti devesi escludere la proprietà comune dei condomini su di essa» (Cass. 11996/1998).
Si ritiene operante la presunzione di comproprietà di cui all'art. 1117 c.c. non risultando la riserva di proprietà esclusiva né nei rogiti di vendita delle singole unità immobiliari, né nei regolamenti condominiali contrattuali predisposti dall'originario proprietario esclusivo, che non menzionano i beni in oggetto. infatti, affinché possa presumersi ai sensi dell'art. 1117 c.c. la proprietà condominiale dei locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, non è sufficiente che l'immobile abbia di fatto tale utilizzazione, “ma è necessario che esso, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, sia destinato al servizio o al godimento collettivo del condominio” (Trib. Torino 5 luglio 1983)
Per la comproprietà dei condomini sull'appartamento destinato ad alloggio del portiere occorre o che esso sia contemplato tra le parti comuni nei trasferimenti delle singole unità abitative o che, per la stabilità di tale destinazione e per le caratteristiche strutturali e funzionali dell'appartamento, questo costituisca pertinenza del fabbricato (Cass., 3667/1998).
E' chiaro che la presunzione di comunione esiste solo quando i locali destinati a portineria, facciano parte dell'edificio condominiale, con la conseguenza che, in caso contrario, non operando la presunzione, <<i detti locali rientrano fra le parti comuni soltanto se siano stati costruiti su suolo risultante, in base ai titoli, di proprietà comune>> (Cass., 5946/1996).
Si noti che un manufatto posto nel cortile antistante il fabbricato condominiale ed esterno allo stesso, che non è adibito a servizi comuni non è, per struttura e funzione, compreso nelle parti comuni dell'edificio condominiale. Non può ritenersi comune in difetto di una chiara volontà delle parti risultante da titolo idoneo, per il semplice fatto che esso risulti catastalmente denunziato come adibito a portineria: la classificazione catastale dei beni ha carattere meramente descrittivo in relazione ad un onere nei confronti della p. a. e non è idonea, «quale mezzo sussidiario di prova, a prevalere sulla contraria volontà dei proprietari» (Cass., 8222/1987).
Laddove un complesso condominiale articolato in distinte unità è gestito unitariamente, il diritto di proprietà sull'appartamento adibito ad alloggio del portiere va riconosciuto in capo a tutti i condomini dell'edificio complesso in conformità al disposto dell'art. 1117 n. 2 c.c. (Trib. Roma, 4 agosto 2009). La presunzione di comproprietà dei locali adibiti a portineria in un condominio si ricollega alla destinazione strutturale e oggettiva di destinazione all'uso comune (Trib. Lanciano 28 maggio 1977; Cass., 5076/1983).
I locali adibiti a portineria sono beni suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome. Per poter essere beni comuni ex art. 1117 c.c., necessitano di una specifica destinazione al servizio condominiale, prevista da un'espressa disciplina negoziale al momento della costituzione del condominio. In mancanza, o nel caso in cui tale destinazione d'uso comune sia stata sottratta a detti locali, essi non possono considerarsi beni comuni (Cass. 14796/2017)

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