Condominio

Niente spese per l’ex condomino anche se non ha comunicato la vendita

di Selene Pascasi

L'amministratore che intenda recuperare le spese relative ad un'unità immobiliare deve citare in causa il titolare effettivo, stando attento a non coinvolgere chi, pur avendola venduta senza comunicarlo, si atteggi ancora a proprietario presenziando, in quella veste, alle assemblee. Del resto, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, e i singoli partecipanti, non vi sono le condizioni perché operi il principio dell'apparenza del diritto, restando la legittimazione passiva legata alla reale proprietà, per rafforzare e soddisfare il credito della gestione comune. A marcarlo è il Tribunale di L'Aquila, con sentenza n. 282 del 5 aprile 2018 (giudice dott. Stefano Iannaccone).
La controversia si accende a seguito dell'opposizione promossa da un uomo avverso il decreto ingiuntivo cui era ricorso il condominio per recuperare le pendenze legate ad un suo appartamento, poi venduto. Oneri non dovuti, spiega l'opponente, per infondatezza della pretesa monitoria, trattandosi di spese maturate successivamente alla vendita dell'unità immobiliare cui si riferivano.
Pronta la difesa del condominio: il trasferimento di proprietà – in violazione agli obblighi previsti dal regolamento, che impone ai condòmini di segnalare mezzo lettera raccomandata l'eventuale alienazione dei singoli locali – non era stato comunicato all'amministratore che, pertanto, non poteva conoscere la circostanza. E neanche avrebbe potuto immaginarla, visto il comportamento dell'ex condomino che aveva continuato a partecipare alle assemblee qualificandosi come proprietario di uno degli alloggi condominiali. Ecco perché il condominio si era ritenuto legittimato a pretendere da lui i sospesi maturati dopo la vendita. Peraltro, conclude, secondo le norme comuni, gli aventi causa sono tenuti in solido a rispondere degli eventuali debiti del cedente verso l'amministratore del condominio.
Il Tribunale, però, non concorda e accoglie l'opposizione formulata. In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese concernenti un'unità immobiliare di proprietà esclusiva – sottolinea uniformandosi alle affermazioni già stilate dalle Sezioni Unite di Cassazione con pronuncia n. 5035/2002 – «è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale», come chi, dopo aver venduto il bene senza comunicarlo all'amministratore, abbia continuato ad atteggiarsi da proprietario. Assunto che si giustifica sul presupposto che, nei rapporti tra condominio, ente di gestione, e singoli condòmini, non sussistono le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede. E comunque, va detto, la legittimazione passiva deve restare connessa all'effettiva titolarità della proprietà, in virtù del legame funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale. Legittimato ed obbligato all'adempimento dei crediti vantati, allora, nella fattispecie, non poteva che essere il nuovo proprietario dell'unità immobiliare.
Né poteva reputarsi l'opponente obbligato in via solidale all'assolvimento dei predetti debiti, solo per via dell'omessa comunicazione della cessione all'amministratore, considerato che il quinto comma dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile – per il quale chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto – è stato introdotto soltanto con legge n. 220/2012, entrata in vigore a partire dal 18 giugno 2013 e, perciò, non applicabile alla lite, vertente su obbligazioni sorte precedentemente.
Né, infine, poteva farsi discendere un tale impegno dall'aver violato l'obbligo di segnalare all'amministratore, mezzo raccomandata, l'alienazione del bene, essendo il disposto teso esclusivamente a gravare il condomino del dovere comunicativo e ad obbligare l'acquirente ad onorare i debiti del cedente verso il condominio (maturati antecedentemente alla cessione) ma non a ricavare un dovere solidale del cedente per i debiti del cessionario (maturati successivamente alla cessione) in caso di omessa comunicazione dell'avvenuta alienazione dell'unità immobiliare. Si palesano, quindi, in tutta evidenza, le motivazioni sottese alla decisione del Tribunale aquilano di revocare il decreto ingiuntivo opposto, conteggiato su debiti spettanti unicamente al nuovo proprietario dell'immobile.

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