L'esperto rispondeCondominio

Contrasto tra regolamento e «atto costitutivo» del condominio

di Raffaele Cusmai

La domanda

In caso di contrasto, cosa prevale tra l'atto costitutivo del condominio che riserva la proprietà esclusiva di un bene potenzialmente destinato all'uso comune e il regolamento condominiale, che dal medesimo atto richiamato, distrattamente prevede invece la condominialità dello stesso bene?


Dal quesito si evince che la previsione del regolamento condominiale costituisce pacificamente il frutto di un errore materiale. Non sembra pertanto necessario procedere ad un azione di accertamento in sede giudiziaria volta a comprendere il contenuto specifico della proprietà esclusiva.
Si sottolinea che per comprendere la natura condominiale o meno di determinati beni occorre esaminare il contenuto degli atti di compravendita dei singoli condomini. Essi prevalgono sul regolamento condominiale assembleare, che può essere approvato con la maggioranza di cui all'art. 1136, II comma e le cui norme sono semplicemente dirette all'uso delle cose comuni, al rispetto del decoro architettonico dello stabile ed all'amministrazione e non possono comportare alcuna compressione dei diritti individuali.
Diversamente, nel caso in cui si tratti di un regolamento avente natura contrattuale, poiché il contenuto di tale particolare forma di regolamento condominiale obbliga contrattualmente le parti della compravendita al rispetto delle clausole in esso contenute (cfr. Corte di Cassazione, sentenza n. 19212/2016, nonché Cass. 3 luglio 2003 n. 10523; Cass. 14 gennaio 1993 n. 395; Cass. 26 maggio 1990 n. 4905) per comprendere quale dei due contenuti prevalga occorre un'attività interpretativa volta al raffronto dei singoli atti fermo restando, vertendosi in materia di trasferimento di diritti reali, il principio generale della priorità della trascrizione.

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