Per la parte sporgente della terrazza riparazioni a carico del proprietario

Alla luce della descrizione fornita, può subito evidenziarsi che la terrazza a livello è idealmente scomponibile in due parti. Alla prima, che svolge una funzione di copertura dell'intero fabbricato, si affianca una seconda, quella aggettante, che sovrasta, verticalmente, gli altri balconi aggettanti dell'edificio.
Per la ripartizione delle spese di manutenzione relative alla parte che “copre” il fabbricato, i costi sono distribuiti in base all'art. 1126 c.c. in base al quale “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Quanto alle spese relative alla parte “aggettante” della terrazza, occorre partire dal presupposto che secondo la giurisprudenza (Cassazione Civile, Sez. 2, Sentenza n. 15913 del 17/07/2007; conti Sez. 2, Sentenza n. 587 del 12/01/2011 e Cassazione civile, sez. II, 05/01/2011, n. 218), i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (Cass. 30 luglio 2004 n. 14576).
Ciò in astratto premesso, alla luce di quanto ulteriormente descritto in concreto, occorre aggiunger quanto segue.
Dal quesito emerge la presenza di un regolamento condominiale nel quale sarebbe prevista l'applicazione, anche alla parte aggettante della terrazza a livello, della regola di ripartizione dell'art. 1126 (estendendone la disciplina anche alla parte della terrazza “aggettante”), nonché una precedente delibera assembleare (non impugnata) che su tali presupposti aveva approvato la ripartizione delle spese in base al predetto criterio.
Non è chiaro tuttavia se si è in presenza di un regolamento “contrattuale” (approvato cioè all'unanimità di tutti i condomini, ovvero accettato in sede di compravendita dell'appartamento) o semplicemente condominiale (approvato in assemblea, dalla maggioranza dei condomini), né se la delibera sia stata adottata all'unanimità di tutti i condomini. Né tanto meno se la memoria è stata recepita nella deliberazione assembleare, comunque oramai divenuta inoppugnabile (non ritenendosi il vizio ascrivibile alla categoria della nullità).
In mancanza di tali informazioni non è possibile fornire un riscontro definitivo poiché se da un lato i criteri di ripartizione delle spese previsti dal codice possono essere derogati (all'unanimità), in linea teorica la posizione espressa dal condomino dissenziente risulta coerente con la posizione della giurisprudenza.