Il termine decennale per rilevare i danni parte dalle riparazioni inutili

In materia di appalto la realizzazione a cura dell'appaltatore di sistemazioni edili, eseguite a seguito della denuncia dei vizi dell'opera da parte del committente, deve considerarsi come ammissione dei vizi stessi, con la conseguenza che il termine decennale di prescrizione, di cui all'art. 1669 Cc, inizierà a decorrere dall'inizio dal momento in cui il committente raggiunga una considerevole conoscenza oggettiva della gravità dei vizi.
Tuttavia, se tale conoscenza si acquisisce solo dopo la realizzazione delle riparazioni e, nel momento in cui ci si avvede della loro inutilità, il termine di prescrizione inizia a decorrere da quel momento successivo, e non dalla data delle riparazione.
Tale termine prescrizionale non può essere interrotto da eventuali trattative di bonario componimento della vicenda, in considerazione del fatto che le stesse non presuppongono il riconoscimento, totale o parziale, dell'altrui pretesa, salvo che la proposta transattiva venga formulata con modalità tali da comportare una ammissione del relativo diritto.
Ciò posto, i gravi difetti di costruzione che implicano l'applicazione della garanzia ex art. 1669 Cc, non necessariamente coincidono con quei difetti che incidono sulla staticità, la durata e la conservazione dell'edificio, ben potendo essere rinvenuti in tutte quelle alterazioni che condizionano la funzionalità globale, con menomazione del diritto al godimento del bene, nei quali rientrano a pieno titolo anche le infiltrazioni di acqua e di umidità per difetto di copertura dell'edificio.
Questi i principi ribaditi dal Tribunale di Pescara nella articolata sentenza pubblicata in data 29 maggio 2018.
I proprietari di un appartamento in condominio citavano in giudizio la società costruttrice- venditrice del complesso immobiliare, per chiedere la condanna della stessa al risarcimento dei danni subiti per i gravi difetti riscontrati all'immobile di loro proprietà.
Riferivano, in particolare, che la propria abitazione era interessata da infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo di loro proprietà, oltre che da umidità localizzata tra i muri divisori e che, nonostante gli interventi di riparazione eseguiti dalla ditta costruttrice, la problematica non era stata risolta.
Che nonostante le lettere di messa in mora nulla riuscivano ad ottenere, rendendo inevitabile il giudizio, anche in virtù dell'accertamento tecnico preventivo espletato nelle more, nel corso del quale il consulente incaricato aveva accertato la presenza di vizi di costruzione sia sulle parti comuni del condominio sia su quelle di proprietà esclusiva degli attori, dovuti alla imperita esecuzione delle opere edili.
Si costituiva in giudizio la società costruttrice eccependo, tra l'altro, la decadenza e la prescrizione delle domande avanzate, atteso che gli asseriti vizi, tutt'altro che occulti, erano conosciuti agli attori da diversi anni.
Il Tribunale di Pescara, superate le eccezioni preliminari, volge la sua attenzione a quelle di prescrizione e di decadenza che giudica comunque infondate.
Premessa la riconducibilità della fattispecie in oggetto alla garanzia per rovina e difetti di cose immobili, ex art. 1669 Cc, da estendersi indubbiamente anche in favore dell'acquirente del bene, ricorda come anche le infiltrazioni d'acqua che alterano la salubrità dei locali, rientrano tra i gravi difetti soggetti alla disciplina di cui all'art. 1669 Cc., tanto è vero che <<In tema di appalto, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 cod. civ. non si identificano con i fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell'edificio ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando in modo apprezzabile il godimento dell'opera medesima, come ad esempio si verifica nel caso di infiltrazioni di acqua e di umidità per difetto di copertura dell'edificio”.(Cass. sez. 2, Sentenza n. 21351 del 04/11/2005.>>.
Ciò premesso e in relazione alle eccezioni di parte convenuta, osserva che <<In tema di appalto, l'esecuzione da parte dell'appaltatore di riparazioni a seguito di denuncia dei vizi dell'opera da parte del committente deve intendersi come riconoscimento dei vizi stessi e, pertanto, il termine decennale di prescrizione di cui all'art. 1669 cod. civ. comincia a decorrere “ex novo” dal momento in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti. Ne consegue che, nel caso in cui la sufficiente conoscenza dei difetti sia raggiunta solo dopo l'esecuzione delle riparazioni ed in conseguenza dell'inefficacia di queste, il termine prescrizionale deve farsi decorrere da questo successivo momento e non dall'esecuzione delle riparazioni” (Cass. sez. 2, Sentenza n. 20853 del 29/09/2009).>>, esattamene come avvenuto nel caso di specie.
Per quanto concerne invece la proposta transattiva avanzata dalla società costruttrice prima del presente giudizio, evidenzia come <<in tema di prescrizione, le trattative per comporre bonariamente la vertenza, non avendo quale precipuo presupposto l'ammissione totale o parziale della pretesa avversaria, e non rappresentando, quindi, riconoscimento del diritto altrui ai sensi dell'articolo 2944 cod. civ., non hanno efficacia interruttiva, né possono importare rinuncia tacita a far valere la prescrizione medesima, perché non costituiscono fatti incompatibili in maniera assoluta - senza, cioè, possibilità alcuna di diversa interpretazione - con la volontà di avvalersi della causa estintiva dell'altrui diritto, come richiesto dall'articolo 2937, terzo comma, cod. civ., a meno che dal comportamento di una delle parti non risulti il riconoscimento del contrapposto diritto di credito, e si accerti che la transazione è mancata solo per questioni attinenti alla liquidazione del credito e non anche all'esistenza di tale diritto”(Cass. Sez. 3, Sentenza n. 27169 del 19/12/2006 e Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5327 del 08/03/2007) e che “la rinuncia alla prescrizione per effetto di atto incompatibile con la volontà di avvalersi di essa, a norma dell'art. 2937 cod. civ., ovvero l'interruzione della prescrizione medesima per effetto di riconoscimento, a norma dell'art. 2944 cod. civ., possono conseguire anche da una proposta transattiva, qualora questa, anziché presupporre la contestazione del diritto della controparte, venga formulata in circostanze e con modalità tali da implicare ammissione del diritto stesso, e sia rivolta solo ad ottenere un componimento sulla liquidazione del “quantum” (v. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 16379 del 14/07/2009; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7243 del 30/03/2011; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19872 del 29/09/2011; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 18879 del 24/09/2015), nel caso di specie la mancata accettazione da parte degli attori della proposta transattiva è stata giustificata proprio dalla inadeguatezza dell'offerta, secondo l'unica prospettazione fornita dagli attori, non avendo la parte convenuta allegato altre ragioni a causa del mancato perfezionamento dell'accordo.>>.
Nel merito, quindi, anche sulla scorta delle risultanze dell'accertamento tecnico preventivo, la domanda appare fondata, conseguentemente, la società costruttrice deve essere condannata, ex art. 1669 Cc, al risarcimento del danno cagionato agli attori.