Condominio

Guida alle pergotende in condominio

di Anna Nicola

Il Consiglio di Stato è stato da ultimo chiamato a pronunciarsi sulla realizzazione di una tenda da sole, posizionata sul terrazzo di un'abitazione romana, contestata dal Comune perché installata senza permesso.
Il Consiglio di Stato si richiama al glossario unico. Trattasi di un elenco non esaustivo, che ha lo scopo di semplificare il riconoscimento di quelle opere che possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo, naturalmente nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici e delle normative di settore, come ad es. le norme antisismiche, antincendio, igienico-sanitarie, di tutela dei beni culturali e del paesaggio
I proprietari di una terrazza a livello del locale posto all'ultimo piano di un immobile realizzano una pergotenda, cioè una copertura con tenda in tessuto sorretta da una struttura principale e secondaria di legno.
Il TAR Lazio con sentenza n. 1985/2012 condanna i proprietari alla rimozione del manufatto perché ritenuto abusivo.
Secondo il TAR, si tratterebbe di un intervento di nuova costruzione che difetta dei requisiti di struttura precaria e modifica la sagoma originaria dell'edificio, pertanto doveva assoggettarsi al rilascio del Permesso di Costruire (D.P.R. 380/2001, art. 10, co. 1, lett. a).
I proprietari ricorrono al Consiglio di Stato specificando che l'opera altro non sarebbe che una tenda parasole, scorrevole su binari, liberamente installabile sugli edifici non vincolati.
Il Consiglio di Stato evidenzia che determinante è la verifica di come la pergotenda è stata realizzata, non essendo possibile in astratto affermare se la tettoia richiede o non richiede il titolo edilizio, né tanto meno se assoggettarla o no alla relativa sanzione.
L'amministrazione comunale, che ne domanda la rimozione, non può limitarsi ad una descrizione generica di quanto rilevato, ma deve argomentare in modo esaustivo, alla luce dei dettagli del compimento dell'opera, le motivazioni per le quali la tettoia è ritenuta nuova costruzione
In ragione di ciò, il Consiglio di Stato 2715/2018 ha annullato la decisione del TAR, accogliendo il ricorso dei proprietari stabilendo che <<a dispetto del glossario unico, non è possibile stabilire, per tutti i casi e senza rivolgersi a un esperto, che una tettoia o una pergotenda su una terrazza si possa realizzare senza permessi. Non è possibile affermare in assoluto che la tettoia richiede, o non richiede, il titolo edilizio maggiore e assoggettarla, o non assoggettarla, alla relativa sanzione senza considerare nello specifico come essa è realizzata>>
Il Consiglio di Stato si era già pronunciato sulla pergotenda, con sentenza n. 1619 del 27 aprile 2016, condannando un privato alla rimozione degli elementi di chiusura laterali di una pergotenda, ritenendola non precaria bensì “nuova costruzione” e dunque soggetta a permesso di costruire.
I proprietari del manufatto ritengono che rientri fra gli interventi di edilizia libera, così come indicato all'art. 6 del T.U. 6 giugno 2001, n. 380; in particolare, alla lettera e-quinquies (introdotta dall'art. 3 del D.Lgs. 222/2016), gli “elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici” (come una tettoia genericamente intesa come copertura, installata su di una terrazza pertinenziale dell'abitazione), sono da considerarsi opere di edilizia libera.
Il precedente Consiglio di Stato con sentenza 1619/2016 prende in riferimento il recente D.M. 2 marzo 2018 di “Approvazione del glossario contenente l'elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera”; in particolare al n.50 del glossario delle opere realizzabili senza alcun titolo abilitativo, sono indicate le cd. pergotende, ovvero strutture di copertura di terrazzi e lastrici solari, formate da montanti ed elementi orizzontali di raccordo e sormontate da una copertura in tessuto o altro materiale impermeabile, con funzione di riparo dal sole e dalla pioggia, migliorando la fruibilità della pertinenza.
La tenda, quando è retrattile (sia per la copertura che per le chiusure perimetrali), non presenta elementi di fissità, stabilità e permanenza e quindi non può delimitare uno spazio chiuso stabilmente configurato; al contrario dei normali materiali di tamponamento ed elementi edilizi di copertura, il materiale con il quale la tenda è realizzata e la sua natura inconsistente, fa sì che non si possa parlare di organismo edilizio, né tantomeno di nuovo volume o superficie.
La pergotenda in simili casi, pur se destinata a preservare la permanenza di individui su una superficie esterna, in termini di consistenza, caratteristiche costruttive e funzione può definirsi un'opera precaria destinata a soddisfare esigenze meramente temporanee.
Se invece vede la sua struttura più consistente, fatta sì da montanti di sostegno in alluminio anodizzato, ma con elementi di chiusura in vetro, usato comunemente per la realizzazione di pareti esterne anche per gli edifici, essa non può essere edificata liberamente.
Il complesso si configura in questo caso come vera e propria opera edilizia, composta da una intelaiatura di alluminio che svolge la funzione portante di un manufatto che, a sua volta, assurge al ruolo di elemento di chiusura; le lastre in vetro figurano da tamponature laterali, determinando il venir meno del carattere di precarietà della struttura e costituendo, invece, una vera e propria “costruzione ex novo”, comportando una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.
La prerogativa di lastre di vetro mobili “a pacchetto”, cioè apribili e scorrevoli manualmente su binari, non può considerarsi motivo atto a modificare la natura del manufatto in quanto paragonabili ad una semplice finestra o portafinestra di un balcone.
In questi casi la pergotenda viene a configurarsi come una struttura edilizia chiusa e quindi soggetta al rilascio del titolo abilitativo.
Si ricorda che il Testo Unico dell'Edilizia qualifica come interventi di nuova costruzione (quindi assoggettati al previo rilascio del titolo concessorio) <<l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere (roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni) che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro oppure depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee…>>.
Come riportato nel Glossario la pergotenda, per tipologia, presenta una struttura (solitamente in alluminio anodizzato, ma anche in legno) destinata ad ospitare tende retrattili in materiale plastico (pvc) con funzione di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.
Questa tenda è integrata alla struttura che risulta in tal modo un mero elemento accessorio indispensabile al sostegno e all'estensione della tenda stessa; questa, essendo retrattile (in copertura, ma a volte anche nelle chiusure perimetrali), non presenta elementi di fissità, stabilità e permanenza e dunque non può delimitare uno spazio chiuso stabilmente configurato.
A supporto di questa condizione è anche il materiale con cui è realizzata la tenda, di natura inconsistente. La struttura metallica o lignea di sostegno alla tenda, può essere ancorata al suolo o ad altri elementi fissi (ad esempio, fioriere o un muro perimetrale) essendo, questo sistema di ancoraggio, garanzia di sicurezza per evitare che il manufatto, soggetto agli agenti atmosferici, si traduca in un elemento di pericolo per la privata e pubblica incolumità.
Nel complesso la pergotenda assurge al ruolo di migliorare la fruizione di spazi esterni pertinenti all'unità abitativa e per consistenza, caratteristiche costruttive e funzione, può definirsi un'opera precaria destinata a soddisfare esigenze meramente temporanee.

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