L’inquilino va in assemblea solo nei casi previsti dalla legge

Il caso che affrontiamo riguarda il difficile rapporto tra locatore e conduttore con riguardo al pagamento degli oneri condominiali (chi deve cosa, perché e come).
La riflessione parte dai principi sanciti dalla Sentenza emessa da parte del Tribunale di La Spezia del 27 febbraio 2018 e prende spunto dall'opposizione sollevata da un conduttore al decreto ingiuntivo chiesto e ottenuto dal proprio locatore, a titolo di ripetizione degli oneri condominiali imputati dal condominio.
Intanto, va detto che il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex articolo 9 Legge 27 luglio 1978, n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all'uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli articolo 210 e ss. Codice procedura civile” (così Cassazione civile, sez. III sent. n 5485 del 4.6.1998, conforme Sentenza 6202 del 29.03.2004).
Di particolare pregio è poi l'interpretazione della norma speciale (articolo 10 della Legge citata) data da parte del Tribunale ligure, sul diritto del conduttore di partecipare alle assemblee dei condòmini e di votare in luogo del locatore (proprietario) per tutto ciò che concerne le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria.
Proprio perché trattasi di norma eccezionale – ad opinione del Giudice - la stessa deve ritenersi applicabile solo all'ipotesi espressamente previste dal legislatore, senza possibilità di darne applicazione attraverso un'interpretazione estensiva.
Ciò vuol dire che la norma in questione non può trovare applicazione nel caso in cui la delibera abbia avuto ad oggetto spese diverse da quelle afferenti il “riscaldamento o il condizionamento dell'aria”, ovvero tratti, seppur in materia, la scelta sui criteri di ripartizione dei consumi relativi al riscaldamento condominiale.
E' stato, tal riguardo, richiamato l'articolo 9 Legge n. 392 del 1978, laddove prevede che: «sono interamente a carico del conduttore salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni)».
Ciò non significa, tuttavia, che il conduttore sia privo di tutela riguardo al diritto di controllare le spese allo stesso imputate da parte del locatore, ovvero da parte del Condominio rispetto l'unità immobiliare concessagli in gestione.
Rimane sempre fermo il diritto ex articolo 9 legge n. 392 del 1978. del medesimo di chiedere e ottenere, prima di effettuare il pagamento degli oneri condominiali, l'indicazione specifica delle spese a suo carico con la menzione dei criteri di ripartizione utilizzati al riguardo e di acquisire, se del caso, i giustificativi che vi fanno da corollario.