I balconi sono privati se privi di pregi

L’assemblea dei condòmini non può decidere sul rifacimento dei balconi, né sulla manutenzione dei sottoballatoi e dei frontalini, pena la nullità della delibera. Con sentenza del 22 febbraio 2018 il tribunale di Catania ritorna sull’argomento concludendo verso la natura privata dei balconi, in assenza di prova contraria. Non rimane che comprendere cosa intenda specificatamene per “prova” il giudice.

Giocano un ruolo fondamentale il regolamento o gli atti di compravendita. Però, in mancanza, per dare prova della valenza estetica del balcone, occorre offrire in comunicazione una relazione tecnica di un professionista, in grado di valorizzare, in modo obiettivo, tali contenuti.

Altra posizione è quella invece dal Tribunale di Palermo, con la sentenza pubblicata il 17 aprile 2018, la quale, invece, valorizza più la prassi tenuta in condominio per la manutenzione dei balconi che il dato esteriore. Al riguardo – afferma il giudice palermitano -, occorre rilevare che in tema di parti comuni e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi “aggettanti” (che sporgono dalla facciata dell’edificio e costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento) e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi.

Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone che in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni. Tuttavia va fatto riferimento a quelle condotte tacite dalle quali è possibile desumere l’accettazione di una determinata situazione di fatto che riverbera i propri effetti anche sul piano giuridico.

In estrema sintesi, mentre per il Tribunale di Catania la prova sulla valenza estetica del balcone e/o dei rispettivi fregi architettonici deve essere fornita sempre sul piano documentale e/o tecnico, per il Tribunale di Palermo è sufficiente documentare la “prassi interna” alla compagine condominiale per giustificarne il rilievo privatistico e sottrarre il balconi e i relativi fregi dal novero delle “parti comuni”.