Servizio di portierato nel condominio: quali maggioranze?

La legge non disciplina il portierato, né alcun altro specifico servizio condominiale, e si limita a nominare la portineria per includerla fra le parti comuni insieme con locali ed impianti per servizi comuni (art. 1117 cod. civ.). Sorge perciò il problema di individuare (qualora non vi provveda il regolamento condominiale) le maggioranze necessarie per l'istituzione e la soppressione (o variazione) del servizio di portierato.
Com'è noto, accanto ad alcune maggioranze qualificate per specifici oggetti (metà, due terzi, quattro quinti del valore dell'edificio), si pone come regola di chiusura il quorum generale di prima e seconda convocazione (rispettivamente due terzi ed un terzo dei millesimi). Ma questo dato non può indurre alla conclusione che ogni atto diverso da quelli tipizzati per legge con le relative maggioranze speciali debba ricadere nella suddetta regola della maggioranza semplice. Bisogna, in realtà, ricercare la natura dell'oggetto alla luce del discrimine fra atti di ordinaria amministrazione ed atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, questi ultimi poi riconducibili nelle categorie dei semplici atti straordinari, delle innovazioni, delle modifiche alle destinazioni d'uso. Secondo i giudici di legittimità, la qualifica di ordinaria amministrazione (il cui accertamento è rimesso al giudice di merito) discende dalla normalità dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni (Cass. ord. n. 20136/2017; Cass. n. 10865/2016). Rientrano, ad esempio, in tale categoria: i lavori di manutenzione ordinaria (Cass. n. 11272/1990); la locazione non ultranovennale della cosa comune (Cass. n. 4131/2001; Cass. n. 10446/1998); la recinzione della zona verde di un viale comune (Cass. n. 4508/2015); la stipula del contratto di somministrazione per il riscaldamento (Cass. n. 555/1967); e così via.
Per contro, hanno carattere straordinario le spese che, seppure dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere economico rilevante, superiore a quello di norma inerente alla gestione (App. Milano 7/6/2017). In giurisprudenza si ritengono “straordinari” per tacita definizione gli atti sottoposti alla maggioranza qualificata di 500 millesimi di cui al 4° comma dell'art. 1136 cod. civ., che esprime un principio con valenza generale; a questi possiamo aggiungere, con riguardo ai successivi interventi del legislatore, la proposta di mediazione (art. 71-quater disp. att. cod. civ.), l'apertura di un sito internet (71-ter disp. att. cit.), le sanzioni irrogate dall'assemblea (71 disp. att. cit.), il nuovo sistema di ripartizione delle spese di riscaldamento con i contabilizzatori.
Nel caso nostro, se da un lato si escludeva concordemente il ricorso all'unanimità per le decisioni sul portierato, alcune sentenze datate ravvisavano nella soppressione del servizio una vera innovazione (ad es. Cass. n. 642/1996 e Cass. n. 5083/1993), anche per il venir meno del vincolo destinazione pertinenziale dell'alloggio del portiere (ad es., Cass. n. 5400/1997 e Cass. n. 2585/1988), con la necessità di una maggioranza di due terzi dei millesimi. Qualche tempo dopo la questione è stata ripresa su altre basi per abbandonare l'idea dell'innovazione (Cass. n. 16880/2007 e Cass. n. 3708/1995) e richiamare la maggioranza di 500 millesimi per la modifica il regolamento operata dalla delibera di soppressione (art. 1138/3° cod. civ.) (Cass. n. 12481/2002; Cass. n. 3708/1995). Questo secondo percorso si dimostra più corretto, poichè l'indirizzo consolidato intravede l'innovazione in una “opera o attività che modifica la materialità del bene ovvero la sua destinazione e funzionalità, producendo una diversa consistenza materiale ovvero una utilizzazione per fini diversi da quelli precedenti” (per tutti: Cass. n. 3509/1915; Cass. n. 14207/1914); e tali caratteristiche non si possono ravvisare nella istituzione o nella soppressione del portierato, da cui solo come effetto secondario discende la perdita della originaria destinazione dell'alloggio del custode.
Esclusa la natura d'innovazione, e non rientrando l'atto nell'ambito della ordinaria amministrazione, l'istituzione e soppressione del portierato configurano dunque un atto straordinario, soggetto alla maggioranza di 500 millesimi per il principio ricavato dalla norma del citato 4° comma dell'art. 1136 cod. civ., che si applica per analogia. In questo senso, per la vigilanza notturna, Trib. Napoli 21/3/2000; e per il contratto di assicurazione del fabbricato Cass. n. 16011/2010. Nulla cambia se nel contempo si modifica una clausola regolamentare, perché il quorum è lo stesso (qualora si avessero due maggioranze diverse, ad es. per modifica del regolamento ed innovazione, si applicherebbe il valore più elevato perché consente di rispettare entrambe le prescrizioni).
Altro problema è quello del successivo uso dell'ex alloggio del portiere. Dopo la cessazione del servizio, che ha fatto perdere ai locali l'originaria destinazione (Cass. n. 642/1996, Cass. n. 2585/1988), ogni decisione attiene alle modalità d'uso del bene, anche nelle forme del c.d. “uso indiretto”, senza perciò alcuna interferenza del nuovo art. 1117-ter cod. civ. (quattro quinti dei partecipanti e dei millesimi per modificare la destinazione di una parte comune). L'impiego più frequente per la suddetta unità immobiliare è quello della locazione, da approvare a maggioranza semplice ovvero all'unanimità quando il contratto ha efficacia ultranovennale. In ogni caso, il quorum per la delibera sarà, in base alle situazioni concrete, o quello ordinario (v. Cass. n. 4216/2014 e Cass. n. 4131/2001, per un'ex portineria ceduta in locazione a maggioranza, in quanto atto di ordinaria amministrazione), o quello dell'art. 1138/3° cod. civ. (se viene modificata una norma del regolamento) o quello ancora diversa se trattasi di innovazione (v. ad es. Cass. n. 15460/2002 sull'ampliamento dell'autorimessa comune con la trasformazione in garage dei locali già destinati a portineria e a centrale termica, i cui servizi erano stati soppressi).