Lastrici solari, delle terrazze a livello e dei balconi: come ripartire le spese?

L'art. 1126. c.c. dispone che: “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”. La norma in esame contempla anche le spese di ricostruzione, con ciò dovendo trovare applicazione anche nel caso in cui il lastrico solare necessiti di interventi di integrale rifacimento e ristrutturazione. Il presupposto della sua applicazione è che si tratti di lastrico solare che serve come copertura dell'edificio. Nel caso in cui così non sia, non può trovare applicazione il criterio dettato da questa norma in tema di riparto delle spese.
<<In tema di condominio dei danni cagionati per le infiltrazioni d'acqua provenienti da un terrazzo in proprietà esclusiva rispondono il proprietario ed il condominio secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c.>> (Cass. 14196/2011).
<<Il lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuita in uso esclusivo ad uno dei condomini; perciò, soggetti tenuti all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione, sono tutti i condomini in concorso col proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Dei danni cagionati all'immobile sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico deteriorato o dalla terrazza a livello deteriorata per difetto di manutenzione rispondono pertanto tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo. L'azione di risarcimento deve essere proposta nei confronti del condominio in persona dell'amministratore quale rappresentante di tutti i condomini obbligati e non già del proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga ostacoli o impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino deliberata dagli altri obbligati e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici o ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi>> (Trib. Roma, 22 marzo 2011).
<<Nel caso in cui i lastrici solari di copertura e i calpestii di proprietà di un condomino siano in condizioni tali da richiedere il rifacimento per evitare pericoli di crollo indipendentemente dal necessario consolidamento statico dell'edificio, la ripartizione delle spese deve avvenire secondo quanto previsto dall'art. 1126 c.c. e non dall'art. 1123 c.c.>> (App. Napoli, 7 giugno 2006).
<<Le spese di rifacimento e di manutenzione di una piscina ad uso esclusivo di un condomino, posta sul lastrico solare condominiale in esclusivo uso dello stesso condomino, non possono rientrare tra quelle da suddividere ai sensi dell'art. 1126 cod. civ., poiché la vasca si pone come una specifica pertinenza dell'immobile appartenente al singolo condomino che, in quanto tale, non necessita di manutenzione per la sua destinazione a copertura dei piani sottostanti, ma per evitare che dalle pareti possano derivare infiltrazioni in ragione del particolare uso e destinazione della medesima>> (Trib. Milano, 12 febbraio 2003, n. 2151).
Ai lastrici solari la giurisprudenza equipara le terrazze a livello, con conseguente applicazione anche per quest'ultime dell'art. 1126 c.c., sempreché la terrazza abbia la funzione di copertura, al pari del lastrico solare.
<<Il proprietario di un immobile concesso in locazione risponde dei danni causati a terzi dall'immobile de quo solo se gli stessi derivano dalle sue strutture murarie e/o dagli impianti ivi collocati. Ciò premesso, nel caso di specie inerente il risarcimento dei danni patiti dagli attori nel proprio appartamento a causa delle infiltrazioni provenienti, secondo le risultanze istruttorie, dalle strutture condominiali e non già dall'impianto automatico di irrigazione installato sulla terrazza dell'appartamento sovrastante, si è ritenuto unico responsabile dei predetti danni il condominio e non il proprietario del lastrico solare cui era posto il difettoso bocchettone di scarico delle acque meteoriche, cui si doveva ricondurre la causa delle infiltrazioni. Il lastrico solare, infatti, anche se attribuito in uso esclusivo o in proprietà esclusiva ad uno dei condomini, ha una funzione di copertura del fabbricato e, pertanto, tutti i condomini hanno l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione e, conseguentemente, dei danni che derivano da difetto di manutenzione del lastrico solare al singolo condomino o a terzi ne deve rispondere il condominio, quale custode tenuto ad eliminare le caratteristiche dannose della res>> (Trib. Roma, 10 settembre 2010).
<<In tema di condominio di edifici la terrazza, anche se di proprietà o di uso esclusivo, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti>> (App. Roma 10 febbraio 2010).
<<Poiché la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve anche alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti, a norma dell'art. 1126 cod. civ., alla sua manutenzione sono tenuti, a norma della stessa disposizione, tutti i condomini cui essa funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo. Conseguentemente, dei danni cagionati all'appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti dall'art. 1126 cod. civ. e che la domanda di risarcimento dei danni è proponibile nei confronti del condominio in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario dell'appartamento posto allo stesso livello della terrazza>> (Cass. 29212/2008).
<<In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 cod. civ., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l'art. 1125 cod. civ. che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti – è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno>> (Cass. 26239/2007; Trib. Monza, 12 settembre 2007; App. Roma, 24 luglio 2007; Trib. Genova, 28 febbraio 2006; Id. Pozzuoli, 21 gennaio 2005, ord.; Cass. 11029/2003; Cass. 12682/2001; Cass. 15389/2000; Cass. 9651/2000; Cass., 9009/1998; Cass. civ., Sez. un., 7449/1993; contra Trib. Padova, 2 aprile 2001).
<<La deliberazione dell'assemblea di un condominio che, applicando erroneamente l'art. 1126 c.c. abbia addebitato a carico di un condomino una quota delle spese di riparazione della terrazza a livello del piano sovrastante, sovrastata a sua volta da altre terrazze sulla prosecuzione in altezza dell'edificio (destinata come tale non tanto ad assolvere a una funzione di copertura dei piani sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio ed ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata) è nulla per indebita invasione della sfera di proprietà del singolo condomino con la conseguenza che l'impugnazione della delibera non è soggetta al termine di decadenza di cui all'art. 1137, ultimo comma, c.c.>> (Cass. 16067/2000).
Sebbene il parapetto delle terrazze a livello sia da qualificarsi come bene di proprietà esclusiva del singolo condomino a cui asserisce il balcone, le spese di rifacimento del medesimo sono da ripartire a norma dell'art. 1126 c.c. quando l'intervento sia derivato dalla necessità di sostituzione e manutenzione del manto calpestabile della copertura. Anche le spese di rifacimento del risvolto della copertura impermeabilizzante, essendo esso un prolungamento “aggettante” della terrazza, seguono questo disposto.
<<I parapetti di una terrazza a livello non sono classificabili tra le parti comuni, non avendo funzione di copertura e protezione del sottostante fabbricato, essendo destinati a consentire o migliorare la praticabilità della terrazza stessa, con conseguente obbligo di manutenzione a carico soltanto del proprietario esclusivo; tale principio, tuttavia, non può essere applicato nel caso in cui i lavori di rifacimento del parapetto siano determinati e resi necessari dagli interventi da effettuare sulla copertura e, cioè, sul manto impermeabile, e siano strettamente connessi a questi ultimi, in quanto talora diretti addirittura ad un miglior esito di essi (come il taglio del parapetto nella sua parte inferiore, al fine di un corretto ed ottimale posizionamento della guaina impermeabilizzante), talché le relative spese assumono carattere accessorio rispetto a quelle riguardanti il manto impermeabile e vanno ripartite (comprese quelle per il trasporto e la discarica dei detriti) secondo lo stesso criterio applicato per la ripartizione di quelle relative alla manutenzione del manto impermeabile>> (Trib. Catania, 5 gennaio 2006).
<<Le spese di rifacimento o di manutenzione per le infiltrazioni derivanti dall'inadeguatezza del risvolto della copertura impermeabilizzante sottostante il calpestio del terrazza, non costituente “lastrico solare” in quanto non è lastra piana di copertura a servizio dell'intero condominio ma risolventesi in un prolungamento “aggettante” della soletta divisoria tra l'abitazione sovrastante e quella sottostante, vanno ripartite secondo lo schema di cui all'art. 1126 c.c.>> (Trib. Genova, 27 aprile 2005).
Diversa è la disciplina dei balconi: essi sono reputati di proprietà esclusiva del titolare dell'alloggio a cui servono, in quanto ne costituiscono appendice e prolungamento senza che i medesimi abbiano la strutturale funzione – come invece nel caso di lastrici solari o di terrazze a livello – di copertura dello stabile in condominio. Da questa affermazione si fa conseguire che le spese relative alla loro manutenzione e gli eventuali danni derivanti dalla cattiva loro gestione sono a esclusivo carico del condomino a cui servono.
<<L'adozione di una ripartizione delle spese condominiali in maniera divergente ai criteri legali, in quanto incidente sui diritti dei singoli condomini, necessita di un'apposita convenzione alla quale il singolo presti adesione. In tal senso è, pertanto, nulla e contestabile senza limiti di tempo la delibera dell'assemblea condominiale che incida sui criteri legali di ripartizione delle spese, qualora contestata anche da uno solo dei condomini. La nullità della impugnata delibera consegue, nella specie, alla ulteriore considerazione che essa ha per oggetto una materia di fatto esclusa dalla sua competenza, relativa, in particolare, alla classificazione di parti solitamente comuni dell'edificio in parti aventi natura privata (i.e. i frontalini dei balconi)>> (Trib. Roma, 24 febbraio 2009).
<<In tema di parti comuni di un condominio di edifici, i balconi devono considerarsi beni appartenenti esclusivamente ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, di cui costituiscono appendici e prolungamenti, non assolventi, generalmente, funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale. Da ciò, ai sensi dell'art. 2051 c.c., deriva l'obbligo di custodia e manutenzione dei suddetti beni, nonché l'onere delle relative spese, ad esclusivo carico del condomino proprietario. Nella specie, sebbene il sistema grondaia-pluviale fosse malfunzionante, i danni causati all'appartamento sottostante, in termini di infiltrazioni di acque, sono da ascrivere esclusivamente al proprietario del ballatoio, laddove è fuori dubbio che la realizzazione di idonea impermeabilizzazione del ballatoio di proprietà esclusiva, costituente un doveroso ed imprescindibile accorgimento tecnico, avrebbe di certo evitato qualsivoglia infiltrazione, anche quella proveniente dalla eventuale perdita di acqua dalla grondaia>> (Trib. Catania, 14 luglio 2006).
Gli abbellimenti esistenti sul balcone, nel rispetto del decoro e dell'aspetto architettonico del condominio, sono ritenuti beni in comunione condominiale. In ragione di ciò, le spese relative al loro mantenimento si ripartiscono tra tutti i condomini ex art. 1123, co. 1, c.c. in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Volendo fare degli esempi, si tratta delle cimose, dei basamenti, dei frontalini, delle balaustre, dei pilastrini e di altre opere estetiche-architettoniche dei balconi condominiali.
<<Le spese concernenti gli elementi del balcone che prospettano all'esterno dell'edificio condominiale gravano sempre e comunque sul condominio, in quanto tali elementi (frontalini, balaustre, ecc.) ineriscono alla facciata e concorrono a conferire all'immobile, attraverso l'armonia e l'unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune, economicamente valutabile e – come tale – autonomamente tutelato ex art. 1120 c.c.>> (Trib. Napoli, 27 ottobre 1993).
<<Le parti dei balconi che contribuiscono a determinare l'aspetto estetico-formale della facciata (cimose, basamenti, frontali e pilastrini), attengono per ciò stesso al decoro architettonico dell'edificio e quindi ad un bene comune a tutti i condomini; pertanto le spese relative a detti elementi, in difetto di una diversa disposizione del regolamento condominiale, vanno ripartite fra tutti i partecipanti al condominio>> (Trib. Milano, 14 gennaio 1991).
<<In tema di condominio degli edifici, le spese occorrenti per il ripristino dei rivestimenti esterni dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate di proprietà esclusiva, afferendo ad elementi che costituiscono parte integrante della facciata – oggetto di proprietà comune – e che si inquadrano nell'aspetto estetico dell'edificio, sono a carico di tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole terrazze>> (Cass. 1361/1989).
<<Le spese di manutenzione riguardanti il frontalino dei balconi, che è un elemento della struttura esterna del balcone destinato a garantire l'integrità architettonica dell'edificio come componente della facciata, devono gravare su tutti i condomini>> (Trib. Milano, 26 novembre 1988).
<<Gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, avendo soltanto una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale, sono cose che servono all'uso e al godimento comune e, quindi, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., sono oggetto di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del condomino cui appartengono i singoli balconi. Ne consegue che la delibera con la quale l'assemblea abbia ripartito tra i condomini le spese necessarie alla rimozione e alla riparazione dei predetti elementi decorativi pericolanti non è viziata da nullità assoluta, ma può essere impugnata nel termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c.>> (Cass. civ. 4377/1980).
Il regolamento contrattuale di condominio può prevedere una diversa disciplina di riparto delle spese di queste parti dell'edificio, ma la clausola deve essere chiara e non di dubbia interpretazione.
<<In tema di regolamento di condominio cosiddetto “contrattuale”, la clausola secondo cui i proprietari esclusivi delle terrazze di copertura (equiparabili al lastrico solare) devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per un terzo mentre i tre quarti sono a carico di tutti i proprietari dei locali in proporzione dei millesimi, deve essere interpretata in base al canone” finale” dell'equo contemperamento – che va applicato in tutti i casi di assoluta incertezza dell'elemento letterale del testo – in modo da verificare se la quota maggiore posta a carico di tutti i proprietari dei locali in proporzione dei millesimi non abbia avuto proprio l'effetto di compensare la partecipazione soltanto per un quarto dei proprietari esclusivi dei terrazzi facendoli contribuire “pro quota” anche al residuo, che ai sensi dell'art. 1126 cod. civ. avrebbe dovuto gravare soltanto sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti. (Nella specie è stata cassata la sentenza impugnata che, ritenendo di non potere risalire all'effettiva volontà dei contraenti a causa di un evidente errore matematico contenuto nella norma regolamentare, ne aveva privilegiato l'interpretazione conforme alle norme codicistiche; la S.C. ha anche ritenuto ininfluente, ai fini interpretativi, una successiva delibera condominiale, adottata a maggioranza e contenente una diversa ripartizione delle spese nelle misure di un quarto e tre quarti, rilevando che un comportamento complessivo posteriore al regolamento contrattuale sarebbe stato utilizzabile, ai sensi dell'art. 1362 cod. civ., solo se riferibile a tutti i condomini “uti singuli”)>> (Cass. 15702/2004).
La giurisprudenza oscilla nell'applicare l'art. 1126 c.c. per le spese di manutenzione del cortile che ha la funzione di copertura del piano sottostante.
<<In mancanza di un titolo, la natura del diritto su di un manufatto dipende dalla struttura o dalla destinazione all'uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano del fabbricato condominiale; pertanto se un cortile dà aria e luce a questo ed ha la funzione di consentirne l'accesso, ancorché costituisca copertura di un sottostante locale costruito fuori della proiezione verticale dei piani sopraelevati, ha natura condominiale e perciò l'assemblea dei condomini, con la partecipazione del proprietario del locale in proporzione ai corrispondenti millesimi, è legittimata a deliberare i lavori di manutenzione necessari per la conservazione del piano di calpestio, fungente altresì da soffitto del predetto locale, mentre la ripartizione delle conseguenti spese va effettuata secondo l'omologo criterio stabilito per la terrazza a livello dall'art. 1126 c.c., sì che il proprietario di questo deve contribuire per due terzi e i condomini per un terzo>> (Trib. Bari, 20 marzo 2008).
<<In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ. (nel presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ. (Nella specie, la S.C., cassando sul punto la sentenza impugnata, ha ritenuto che, nel caso sottoposto al suo esame, si era venuta a verificare una situazione sostanzialmente analoga a quella disciplinata dall'art. 1125 cod. civ., perché l'usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condomini, per cui doveva trovare applicazione il principio “ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio”)>> (Cass. 18194/2005).