La guida alle attribuzioni dell’assemblea

L'art. 1135 – Attribuzioni dell'assemblea dei condomini così recita:
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato
L'art. 1135 c.c. concerne le competenze dell'assemblea di condominio. La norma è rimasta pressoché invariata. Le novità concernono lo specifico compito dell'assemblea in termini di opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni nonché la previsione della partecipazione del condominio a progetti territoriali in tema di vivibilità ambientale.
Brevemente, le attribuzioni che da sempre sussistono in capo all'assemblea sulla base di questa norma sono le seguenti:
- Conferma dell'amministratore e sua eventuale retribuzione (Cassazione II civile del 07.03.2013, n. 5761; Cass. civ. Sez. II, 03/08/1966, n. 2155)
La retribuzione non è più eventuale. Si tratta di specifica attività lavorativa, che può essere svolta in modo autonomo o quale dipendente. A norma del nuovo art. 1129, comma 14, c.c, il mandato dell'amministratore è oneroso: questi, a pena di nullità della nomina, deve dichiarare analiticamente il proprio compenso e le relative voci in sede di accettazione dell'incarico.
- Approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno ed alla relativa ripartizione tra i condomini (Cass. civ. Sez. II, 04/06/1992, n. 6896)
Ai sensi del nuovo art. 1130, nn. 1 e 10, c.c. l'amministratore deve convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale annuale entro centottanta giorni dalla sua redazione. Ai sensi del nuovo art. 66 disp. Att. C.c., l'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere inoltrato ai singoli condomini per raccomandata con ricevuta di ritorno, per posta elettronica certificata, via fax o tramite consegna a mano almeno cinque giorni prima dell'indetta riunione. L'omessa convocazione costituisce grave irregolarità ai sensi del nuovo art. 1129, n. 1, c.c. sulla cui base è passibile di revoca anche su ricorso di un solo condomino in via giudiziale. A norma del nuovo art. 1129 comma 9, salvo espressa dispensa da parte dell'assemblea, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, il mandatario dell'edificio è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini, agendo nella normalità dei casi il ricorso al procedimento monitorio ex art. 63, primo comma, disp. Att. C.c.
- Approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e impiego del residuo attivo della gestione (Cass. civ. Sez. II, 18/05/1994, n. 4831)
Questa previsione va coordinata con il nuovo art. 1130bis c.c., in tema di rendiconto annuale e dei documenti necessari per la sua redazione. Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Anche l'art. 70 disp. Att. C.c. si esprime in termini di fondo costituito a cura dell'amministratore quando vengono erogate sanzioni al condomino che infrange il regolamento dell'edificio. Un apposito fondo è infine previsto dal successivo n. 4 della norma che stiamo analizzando: esso, ex art. 1130, n. 4, c.c. deve essere deliberato per fronteggiare gli interventi di manutenzione straordinaria e le innovazioni, dovendo essere costituito dall'importo necessario all'esecuzione dei lavori. Il residuo attivo pare riferirsi a questi fondi e riserve. Ai sensi dell'art. 1129, n. 7, c.c. novellato il presupposto del rendiconto è il registro di contabilità, in cui sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni dal giorno in cui l'operazione è eseguita, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Nella nota riepilogativa che accompagna il rendiconto al fine della sua approvazione, vanno evidenziate, oltre alle liti in corso, anche le questioni pendenti, tra cui potrebbe essere ricompreso anche il residuo attivo soggetto a nuovo impiego a seguito della deliberazione dell'assemblea di approvazione del bilancio. Il nuovo art. 1130, n. 10, c.c. prevede che l'assemblea deve essere chiamata dall'amministratore all'approvazione del rendiconto entro centottanta giorni.
L'ulteriore compito dell'assemblea è sancito dal n. 4 dell'art. 1135 c.c.: il condominio è obbligato a deliberare la costituzione di un fondo quando decide a riguardo di interventi di manutenzione straordinaria o in ambito di innovazioni. In precedenza la costituzione del fondo era solo eventuale. A seguito della novella è divenuto obbligatorio, dovendo essere di importo pari all'ammontare dei lavori. Occorre che la riunione sappia già a priori l'esatto ammontare della spesa. Ci si domanda se l'eventuale sua mancata previsione invalidi la decisione del condominio o ne comporti l'eventuale impugnazione ex art. 1137 c.c. Si potrebbe ritenere che, stante l'importanza della costituzione del fondo ex art. 1135 c.c., se il condominio non ha liquidità e se non riesce a reperire quanto necessario per l'esecuzione dei lavori (onde formare il menzionato fondo speciale), non può deliberare a riguardo di questi interventi. L'esecuzione dei lavori è possibile solo ove il condominio sia in grado di farvi economicamente fronte. Pare che la deliberazione dei lavori e la formazione del fondo debbano essere simultanei. Lo stesso dicasi per lo stato avanzamento lavori, sulla cui base i condomini pagano a rate in ragione dei momenti dei lavori espletati, basandosi sul cd. SAL
Ci si domanda tuttavia se il fondo è obbligatorio se l'assemblea delibera di procedere agli interventi fissando un termine di inizio lavori lontano nel tempo. Poiché la presenza del fondo dovrebbe essere garantita nel momento in cui si procede a dare inizio agli interventi deliberati, la decisione assembleare è valida, pur essendo sottoposta a termine -o condizione, a seconda della fattispecie concreta- della costituzione del fondo per il momento di messa in esecuzione degli interventi programmati. (Trib. Monza Sez. I Sent., 08/06/2009; Cass. civ. Sez. II Sent., 07/02/2008, n. 2864)
Il secondo comma dell'art. 1135 c.c. è rimasto invariato: l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente. In questo caso deve attuarli dandone comunicazione alla prima assemblea. L'elemento caratterizzante l'intervento immediato dell'amministratore è dato dall'urgenza: essa legittima l'azione autonoma del mandatario dell'edificio, senza richiedere una ratifica da parte dell'assemblea ma semplicemente riferendo l'accaduto alla prima riunione utile. (Trib. Monza Sez. I Sent., 08/06/2009)
“L'amministratore di condominio non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una delibera dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 cod. civ. - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea” (Cassazione civile, sez. II, 20/08/2014, (ud. 23/04/2014, dep.20/08/2014), n. 18084).
L'urgenza legittima l'intervento dell'amministratore
“ il citato art. 1135, u.c., cod. civ. abilita espressamente l'amministratore ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, imponendogli soltanto l'obbligo di riferirne alla prima assemblea dei condomini, obbligo che non può in alcun modo confondersi con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato, rientrando, invece, sia pure con carattere particolare, nell'obbligo generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini. Nè l'inosservanza di detto obbligo preclude il suo diritto al rimborso delle spese riconosciute urgenti nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate” (così Cass. 10144/96).
La sicurezza dell'edificio è un tema di primaria importanza, al pari dell'art. 1122ter c.c., norma in tema di videosorveglianza dei beni comuni. Insieme alla stabilità e al decoro architettonico, costituisce il parametro di riferimento degli interventi in condominio. Si vedano al riguardo gli artt. 1120, n. 1, 1122, 1122bis, 1130, n. 6, 1135, ultimo comma, c.c.
L'ultimo comma dell'art. 1135 c.c. sottolinea l'importanza della sicurezza ampliando la necessità del suo rispetto al luogo in cui sorge la struttura immobiliare. L'assemblea condominiale può autorizzare l'amministratore a collaborare a progetti, programmi e iniziative di miglioramento della zona in cui è ubicato lo stabile, siano esse di promanazione pubblica o privata, al fine di migliorare la qualità della vita, il patrimonio edilizio esistente e la sostenibilità ambientale nonché la sicurezza della zona. La partecipazione attiva del condominio può essere relativa a opere di risanamento di parti comuni degli immobili o di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, come nel caso di quartieri fatiscenti. La norma non indica con quali maggioranze deve essere assunta la relativa deliberazione. Stante il silenzio, si applicano le regole generali sancite dall'art. 1136 c.c., in tema di quorum costitutivi e deliberativi sia della prima, sia della seconda convocazione assembleare. L'introduzione di questa nuova attribuzione assembleare stupisce se si considera che la sicurezza e la qualità della vita sono parametri strettamente soggettivi, oltre a dipendere dal quartiere di riferimento.
L'art. 1135 c.c. non è l'unica disposizione in tema di attribuzioni dell'assemblea di condominio. Essendo l'organo supremo del condominio, la collettività dell'edificio ha poteri anche in altri ambiti. Nello specifico, sulla scorta delle norma codicistiche, essa decide sui seguenti argomenti:
- nomina dell'amministratore ai sensi dell'art. 1129, primo comma, c.c.: A seguito della novella la figura è obbligatoria se i condomini sono più di otto (Trib. Catania Sez. III, 16/01/2006)
- revoca dell'amministratore ai sensi dell'art. 1129 secondo comma c.c., anche se del caso per giusta causa. Le diverse fattispecie di gravi irregolarità sono puntualizzate, sebbene a titolo esemplificativo, dall'art. 1129 c.c. novellato. La Suprema Corte, con la decisione a Sezioni Unite n. 20957/2004 ha affermato che, nelle ipotesi di revoca ante tempus e immotivata, l'amministratore revocato, ai sensi dell'art.1725 c.c., potrà permanere nella stabilità dell'incarico ed agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito per essere stato ingiustamente revocato; tale tutela però non potrà essere in forma specifica, ma soltanto risarcitoria o per equivalente.
- conferimento all'amministratore di maggiori poteri rispetto a quelli già sanciti dal codice civile dall'art. 1131 c.c. e dal regolamento di condominio. Le attribuzioni generali del mandatario dell'edificio sono sancite dagli artt. 1129 e 1130 c.c. novellati; (Trib. Bari Sez. III Sent., 06/07/2009)
- innovazioni ai sensi dell'art. 1120 c.c. La novella ha introdotto -con la nuova versione dell'art. 1120 c.c.- le c.d. innovazioni sociali, affianco alle innovazioni classiche già esistenti (Cass. civ. Sez. II, 26/05/2006, n. 12654)
- scioglimento del condominio ex artt. 61 e 62 disp. Att. C.c. Queste norme non hanno subito modifiche a seguito della novella (Cass. civ. Sez. II Sent., 23/01/2008, n. 1460)
- approvazione del regolamento di condominio ex art. 1138 c.c. Il nuovo art. 1138 c.c. prevede il diritto di tenere animali domestici in condominio (Trib. San Remo 2 luglio 2001)
- perimento dell'edificio per una parte inferiore ai tre quarti dell'intero medesimo stabile ai sensi dell'art. 1128 c.c. Come la precedente, questa norma è rimasta invariata a seguito della novella (Corte di Cassazione, Ordinanza del 14 Settembre 2012 n.15482)
- impugnazione dei provvedimenti presi dall'amministratore a norma dell'art. 1133 c.c. Anche questa norma non ha subito interventi correttivi a seguito della novella (Cassazione Civile, Sezione II 22.06.2011, n. 13689)
- spese sostenute dai singoli condomini per le cose comuni ai sensi dell'art. 1134 c.c.: il precedente art. 1134 c.c. prevedeva il diritto al rimborso per le “spese” mentre la nuova versione contempla il rimborso della “gestione delle parti comuni”; in entrambe le versioni, l'elemento determinante è l'urgenza (Cass., 19 marzo 2012, n.4330)
In generale, occorre ricordare che l'assemblea condominiale ha il potere di disciplinare l'utilizzo dei beni e dei servizi comuni, e di deciderne l'eventuale dismissione o trasferimento per renderli più funzionali e accessibili; può sopprimere, modificare o sostituire qualsiasi bene o servizio che riguardi il condominio; ma, sarebbe sufficiente la volontà contraria di un solo condomino per impedire qualsiasi decisione quando la fattispecie vada a toccare un diritto sul bene anche solo di un singolo. E' invece sufficiente la sola maggioranza qualificata, non essendo necessaria l'unanimità, se la decisione non lede i diritti dei singoli condomini. (Cass,, sez. II Civile, 21 febbraio 2013, n. 4337; Cassazione II civile del 21 febbraio 2013 n. 4340; Cass. 16 gennaio 2013, n. 945)
L'assemblea può infine deliberare di applicare interessi moratori. Per poter essere valida la decisione, occorre l'unanimità del consenso (Cass. Civ., Sez. II, 30 aprile 2013, n. 10196)