Condominio

Tutela giudiziale per dieci anni dalla fine dei lavori

di Lidia Scantamburlo

L’azione di responsabilità per gravi difetti spetta, secondo la giurisprudenza, anche all’acquirente dell’immobile (oltre al committente) in base al principio che le disposizioni di cui all’articolo 1669 del Codice civile mirano a disciplinare «le conseguenze dannose di quei difetti che incidono profondamente sugli elementi essenziali dell’opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, compromettendone la conservazione e configurano, quindi, una responsabilità extracontrattuale generale» (Cassazione, sezioni unite 2284/14; da ultimo, Cassazione, ordinanza 4055/18).

Ma in primo luogo l’azione di responsabilità può essere proposta dal committente e dai suoi “aventi causa”, nell’ambito del contratto di appalto, verso l’appaltatore. Per “aventi causa” del committente si intendono i terzi ai quali l’immobile, dopo l’accettazione dell’opera, ma prima che sia proposta l’azione di responsabilità, sia stato trasferito per atto inter vivos, legato o aggiudicazione a seguito, ad esempio, di un’esecuzione forzata.

Dal canto suo, se l’immobile presenta gravi vizi, entro un anno dalla consegna del bene , l’acquirente può agire con l’azione di garanzia propria della compravendita. Trascorso questo termine ed entro dieci anni dal compimento dell’opera l’acquirente può convenire in giudizio ai sensi dell’articolo 1669 il venditore che abbia, nel contempo, assunto la veste di costruttore: in tal caso, il venditore risponderà per gravi difetti sia per lavori eseguiti in economia, sia se l’opera (o la ristrutturazione e gli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata) è stata affidata a un terzo appaltatore, che non ha agito in completa autonomia tecnica e decisionale rispetto al venditore. Quest’ultimo, comunque, deve aver mantenuto (anche per il tramite del proprio direttore dei lavori o del progettista) il potere di impartire direttive o di sorveglianza sull’appaltatore ( Cassazione, sentenze 18891/2017, 2238/2012).

Di fatto è comune che l’acquirente agisca tanto nei confronti del venditore-costruttore quanto dell’appaltatore: spesso non è agevole distinguere le responsabilità dell’uno e dell’altro. Spetterà poi al giudice verificare le responsabilità personali e concorrenti dei vari soggetti convenuti (Cassazione 16202/2017).

L’azione di responsabilità per gravi difetti può essere proposta dal committente, dagli aventi causa o dall’acquirente, anche nei confronti del progettista e del direttore dei lavori che con la loro condotta abbiano concorso alla produzione del danno.

In virtù dell’articolo 1669 si può chiedere la condanna al pagamento del costo delle opere necessarie per eliminare i difetti o all’esecuzione diretta delle opere. Secondo altra interpretazione, invece, l’unico rimedio proponibile è il risarcimento per equivalente la cui misura dovrà essere rapportata alla gravità dei vizi e comprenderà tutte le spese necessarie per l’eliminazione.

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