Lavori in condominio: spinta dai superbonus e cessione del credito

Oltre a favorire le opere dei singoli condòmini sulle rispettive proprietà esclusive, i bonus fiscali contenuti nella legge di Bilancio 2018 puntano a incentivare gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali. In Italia - come è noto - molti stabili sono datati, energivori e, in alcuni casi, poco sicuri. Così, per convincere i condòmini a mettere mano al portafoglio, è stato pianificato un pacchetto di detrazioni fiscali più allettanti rispetto al passato, a cui si aggiunge un sistema di cessione del credito che, per quanto ancora perfettibile, può rendere l’esborso meno pesante.

Detrazione fino all’85 per cento

Dopo i terremoti che si sono verificati nell’Italia centrale, particolare attenzione è stata posta al rischio sismico. Nelle zone 1, 2 e 3, per le spese relative ai lavori che determinano il passaggio ad una classe di rischio inferiore, è prevista una detrazione al 75% che arriva all’85% quando il salto è di due classi. L’agevolazione va ripartita in cinque quote annuali di pari importo e si applica su una spesa massima non superiore a 96mila euro, moltiplicata per il numero delle unità immobiliari che costituiscono l’edificio.

Per gli interventi che mirano alla riqualificazione e al risparmio energetico, è prevista una detrazione pari al 65% e, novità di quest’anno, possono beneficiare dello sconto fiscale anche i sistemi di microcogenerazione, che attraverso un unico impianto riescono a produrre energia elettrica e calore. Fra tanti pro c’è anche qualche contro. Uno su tutti, la riduzione (dal 65% al 50%) della detrazione per l’acquisto e l’installazione di finestre, infissi e schermature solari nonché per gli interventi che prevedono la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale attraverso l’installazione di caldaie a condensazione (di classe A) o di impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili. La detrazione può invece raggiungere il 70% nel caso in cui i lavori interessino almeno il 25% dell’involucro dell’edificio e toccare il 75% qualora per il miglioramento della prestazione energetica invernale ed estiva si consegua la qualità media prevista dal decreto ministeriale 26 giugno 2015. Tali requisiti sono verificati da un tecnico abilitato, attraverso la compilazione dell’Attestazione di prestazione energetica (Ape), il cui costo può essere anch’esso detratto. La spesa massima non deve essere superiore ai 40mila euro, anche in questo caso da moltiplicare per il numero delle unità immobiliari che compongono lo stabile.

Dalle opere edili ai mobili

Da quest’anno è stato introdotto un superbonus per gli interventi antisismici che prevedono allo stesso tempo opere di riqualificazione energetica. In questi casi, se i lavori determinano il passaggio auna classe di rischio inferiore, la detrazione è pari all’80% mentre è dell’85% se il passaggio è doppio. L’agevolazione fiscale va ripartita in dieci quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136mila euro (90mila + 40mila), moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio. Si tratta dell’unico, vero esempio di cumulabilità previsto dalla norma. In ogni caso, il condominio può usufruire di più bonus, ma ognuno di essi manterrà i propri massimali di spesa. L’unica eccezione riguarda il sismabonus, beneficio che rientra nella ristrutturazione edilizia. Per quest’ultima, che si tratti di manutenzione ordinaria o straordinaria, è stata confermata la detrazione al 50%, di cui possono beneficiare tutti i condòmini in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Per ottenere lo sconto fiscale, è necessario presentare, tra la documentazione richiesta, anche la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori.

Un’altra novità introdotta dal legislatore è il bonus verde, detrazione Irpef al 36% che si applica agli interventi eseguiti sulle parti comuni esterne dell’edificio, di importo massimo complessivo pari a 5mila euro per unità immobiliare a uso abitativo. L’agenzia delle Entrate ha chiarito come «ha diritto alla detrazione il singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, purché la stessa sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi». Fra gli interventi che possono beneficiare del bonus ci sono la sistemazione del verde, la creazione di giardini pensili, recinzioni, pozzi e impianti di irrigazione. Lo sconto fiscale, inoltre, si applica anche alle spese di manutenzione e progettazione. Al contrario, Telefisco ha chiarito che non sono agevolabili le spese per la manutenzione ordinaria annuale o i lavori svolti in economia. Niente sconto quindi per il taglio delle piante, a meno che l’intervento sia connesso (o rientri) in un intervento di manutenzione straordinaria.

Infine c’è il bonus mobili, una detrazione al 50% per l’acquisto di mobili o elettrodomestici di classe avanzata, applicabile anche ai condomini, a patto che l’acquisto sia connesso a lavori di ristrutturazione edilizia che interessino le parti comuni. Si pensi, ad esempio, al mobilio necessario per arredare l’alloggio del portiere o eventuali suppellettili da posizionare in altre aree condivise. I singoli condòmini possono detrarre le spese sostenute in proporzione alla loro quota millesimale.

Il credito a imprese e privati

Per gli interventi antisismici e di riqualificazione energetica sulle parti comuni (restano escluse le opere di ristrutturazione edilizia), i singoli condòmini possono cedere il credito derivante dalla detrazione a una o più ditte che hanno eseguito i lavori. Oppure ad altri soggetti privati, ad eccezione di banche e intermediari finanziari. Quest’ultima limitazione non si applica agli incapienti, ossia ai contribuenti che nell’anno precedente a quello in cui le spese sono state sostenute abbiano redditi di lavoro dipendente o assimilati e dichiarino un reddito complessivo non superiore a 8mila euro annui. O ancora, chi percepisce una pensione fino a 7.500 euro, redditi di terreni fino a 185,92 euro e il reddito della sola abitazione principale, comprese le pertinenze.