Posto auto in condominio, problemi risolti con l’aiuto delle sentenze

Le aree da destinare a parcheggio a norma dell'articolo 41-sexies della legge urbanistica del 1942, non costituiscono ex lege un bene comune riconducibile alla previsione dell'articolo 1117 del c.c. Esse meritano una, seppur breve, analisi.
«Le aree da destinare a parcheggio a norma dell'articolo 41-sexies della legge urbanistica del 1942, non costituiscono ex lege un bene comune riconducibile alla previsione dell'articolo 1117 del cc. Tale qualità, infatti, può essere loro riconosciuta nella sola ipotesi in cui l'originario proprietario non ne riservi a se stesso né trasferisca a terzi la proprietà e questa, invece, trasferisca agli acquirenti delle singole unità immobiliari. Più precisamente: per l'intera loro estensione, ove la cessione avvenga in forma generica, al pari di quella delle altre parti comuni dell'edificio, per espressa precisazione nei singoli contratti di compravendita o nel regolamento di condominio cui questi facciano riferimento; per la sola superficie funzionalmente destinata all'accesso e agli spazi di manovra, ove, invece, la cessione avvenga in forma specifica, con riferimento ai singoli posti auto o a box determinati, i quali vengono, in tale guisa, acquistati e restano di proprietà individuale di ciascun condomino». ( Cass. 17882/2003).
Sul tema diverse sono le disposizioni normative che si sono succedute nel tempo. L'art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, come introdotto dall'art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, dispone l'obbligatoria «riserva», a servizio delle nuove costruzioni, di «spazi per parcheggi», dovendo appositi spazi essere destinati a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio. Essi non possono essere in misura inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione. Questa disposizione è stata poi di cui confermata dalla successiva Legge n. 122 del 1982 (Cass. civ., sez. II, 17 giugno 1997, n. 5395), così come la stessa è stata ribadita con l'art. 26, ultimo comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47 (Cass. 7994/1991) e con la legge . 264/2005.
«In tema di condominio di edifici, relativamente alla possibilità di disporre dell'area pertinenziale destinata a parcheggio in modo separato dall'unità abitativa condominiale, la norma di cui all'art. 12, comma 9, della legge n. 264/2005 non ha natura interpretativa, né efficacia retroattiva essendo una disposizione di carattere innovativo. (Cass. 4264/2006)» (App. Genova 02/04/2008).
«In tema di spazi destinati a parcheggi privati il susseguirsi di interventi legislativi ha comportato una tripartizione delle tipologie di parcheggi in base alla datazione delle costruzioni così per stabilire se l'area in questione rientri nella proporzione prevista dalla legge ovvero costituisca un'area ulteriore rispetto a quella adibita legalmente e vincolata a parcheggio. Da ciò ne scaturisce come conseguenza inevitabile una notevole compressione dell'autonomia negoziale dei privati». (App. Campobasso, 04/05/2009).
La finalità di questo intervento è il riordino dell' assetto urbanistico: esso ha carattere imperativo non solo come norma di azione -nel rapporto pubblicistico tra la pubblica amministrazione e chi domanda la licenza edilizia- bensì anche come norma di relazione tra i soggetti privati. Sussiste un vincolo pubblicistico inderogabile dato dal rapporto di pertinenzialità necessaria tra gli spazi adibiti a parcheggio ed il diritto reale dei singoli condomini all'uso dell'autorimessa (Cass. 5395/1997). Con ciò viene sancito il diritto reale d'uso degli spazi parcheggi a favore del condomini: : viene imposta la destinazione di detti spazi ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o ad esse abitualmente accedono. (Cass., Sezioni Unite, 17 6600/1984).
«La speciale normativa urbanistica, dettata dall'art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi, a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio, senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione. Pertanto, ove manchi un'espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. (Nel caso di specie, la Corte ha cassato con rinvio la sentenza del giudice di secondo grado che aveva condannato il condominio al rilascio di un posto macchina in favore di un condomino rilevando che il giudice di merito aveva omesso di accertare sia l'applicabilità del vincolo pubblicistico di destinazione su tutta o solo su una parte delle aree destinate a parcheggio sia, soprattutto, il regime proprietario di tali aree al fine di verificare se vi era stata una riserva di proprietà da parte del costruttore o, in mancanza se lo spazio era divenuto condominiale). (Cassa con rinvio, App. Bari, 21 Settembre 2002)» (Cass. 730/2008).
«Il vincolo di destinazione sulla aree destinate a parcheggio a norma dell'articolo 18 della legge n. 765 del 1967 (articolo 41-sexies della legge urbanistica n. 1150 del 1942) ha, a favore di colui che acquista la singola unità immobiliare, natura di diritto reale d'uso, risolventesi, dal lato passivo, in una limitazione legale della proprietà che può essere fatta valere nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza o l'efficacia e senza necessità, quindi, che al giudizio partecipi l'originario costruttore-venditore». (Cass. 5755/2004).
Nei rapporti privatistici è posto un limite all'autonomia privata. Viene sanzionata con la nullità, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., ogni convenzione che, per privato interesse del costruttore o del rivenditore degli immobili (o anche dei condomini stessi), sottragga gli spazi suindicati alla funzione loro assegnata dalla legge (Cass. 483/1982; Cass. 3370/1988; Cass. 6104/1993; Cass. 2129/1988; Cass. 5755/2004). Le eventuali clausole contrattuali difformi a queste disposizioni normative sono per ciò stesso sostituite di diritto dalla norma imperativa (Cass. pen., Sezioni Unite, 3363/1989).
Le pattuizioni negoziali che sottraggono ai condomini l'uso del parcheggio vengono considerate nulle ed il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non preveda anche il contestuale trasferimento del posto auto si ritiene integrato ope legis ex art. 1374 c.c., con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino e di un diritto dell'alienante ad una integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell'appartamento (Trib. Bari 17/03/2010; Cass. 5755/2004).
«E' nulla la clausola del contratto di compravendita di appartamento che esclude il trasferimento della proprietà o del diritto reale di utilizzazione dell'area condominiale da riservare a parcheggio, ai sensi dell'art. 41 sexies L. 27 agosto 1942 n. 1150, aggiunto dall'art. 18 L. 6 agosto 1967 n. 765» (Cass. 4622/1983).
La responsabilità per mancato rispetto della normativa sussiste in capo al costruttore – venditore.
«In tema di spazi per parcheggi negli edifici, ai sensi dell'articolo 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dall'articolo 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, della mancata destinazione a parcheggio dell'area indicata nella licenza edilizia risponde il costruttore/venditore nei confronti dell'acquirente della singola unità abitativa, anche se il detto costruttore/venditore, a seguito della vendita di tutte le unità abitative, non ha conservato più alcun diritto sull'area vincolata, non rilevando quest'ultima circostanza sull'accertamento dell'inadempimento contrattuale né sulla sua eventuale condanna al risarcimento del danno per equivalente. Infatti, una volta indicata dal costruttore, al fine di ottenere il rilascio della licenza edilizia, l'area destinata a parcheggio, a seguito dell'atto di concessione “ad aedificandum”, rimane assoggettata al vincolo di destinazione, che non può essere modificato consensualmente dalle parti in sede di vendita delle singole unità abitative. (Nella fattispecie, relativa all'azione che nei confronti dell'impresa costruttrice/venditrice avevano intrapreso gli acquirenti di un appartamento, causa la destinazione a cortile condominiale dell'area di parcheggio, la corte di merito l'aveva ritenuta non legittimata passiva - essendolo il condominio - per non poter eseguire i lavori di adeguamento, avendo alienato quell'area ai vari proprietari delle unità abitative in comunione; poiché ciò non rilevava al fine dell'individuazione del soggetto responsabile dell'illecito contrattuale, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza da quelli impugnata)». (Cass. 22496/2007).
<<Proposta - ai sensi dell'articolo 41-sexies della legge urbanistica del 1942 - dall'acquirente di un appartamento in condominio nei confronti del venditore costruttore domanda diretta a sentire accertare l'esistenza di una servitù sulle aree scoperte del condominio, vincolate a parcheggio, non sussiste ultrapetizione qualora il giudice nell'accogliere la domanda ritenga l'esistenza di un diritto reale di uso. Si tratta, infatti, nella specie, di desumere le appropriate conseguenze giuridiche dai fatti allegati dalla parte e le due figure in considerazione, nel resto, non sono sostanzialmente eterogenee>>. (Cass. 11339/2004).
<<Ove risulti che le aree relative ai posti auto siano di proprietà esclusiva di uno o più condomini, il vincolo di destinazione comune determina la costituzione ope legis a favore dell'intero edificio o delle sue singole parti, appartenenti a proprietari diversi, di un diritto reale di uso sulle aree medesime.>> (Cass. 6365/1987)
<<In tema di rapporti tra il regime di condominio e le aree adibite a parcheggio, il diritto attribuito “ex lege” ai proprietari delle singole unità immobiliari, avendo natura di diritto reale, può estinguersi per non uso soltanto con il decorso di venti anni, fermo restando peraltro il vincolo di destinazione che ha carattere pubblicistico e permanente>>. (Trib. Salerno, 26/01/2009).
Il rapporto vede, da una parte, il costruttore venditore e, dall'altra, il singolo acquirente e non il condominio.
<<La legittimazione ad agire per l'accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio di appositi spazi in edificio di nuova costruzione ai sensi dell'art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150 spetta non già all'amministratore del condominio, ma ai singoli compratori delle varie unità immobiliari dello stabile, in base ai rispettivi titoli di acquisto, trattandosi di diritti spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ciascuno dei predetti compratori. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza di merito con cui era stata ritenuta sussistente la legittimazione dell'amministratore ad agire “a favore del condominio e, quindi, indistintamente dei condomini dell'edificio”, per il riconoscimento in via giudiziale del c.d. posto auto, sulla base di deliberazioni non adottate con la partecipazione di tutti gli interessati). (Cassa con rinvio, App. Napoli, 02 luglio 2003)>> (Cass., n. 3393/2009).
<<È illegittima la clausola contrattuale con la quale, in occasione della cessione di un alloggio, realizzato con il rispetto dell'articolo 18 della legge n. 765 del 1967, si preveda che «l'appartamento non ha alcun diritto a posto auto per il parcheggio delle autovetture». Atteso, inoltre, che il diritto d'uso nascente dalla norma ricordata opera a favore di ciascun acquirente dei singoli alloggi, componenti il fabbricato condominiale e della propria unità immobiliare (e non del condominio nel suo complesso), deve escludersi che una siffatta clausola sia conforme a legge solo perché è stata destinata, dall'originario costruttore, a parcheggio condominiale un'area molto più estesa di quella da asservire obbligatoriamente a tale uso (e poi ceduta, in esclusiva, a uno o più condomini).>> (Cass. 5755/2004).
Anche se il diritto d'uso del parcheggio è previsto dalla legge, esso non può essere ritenuto compreso nel corrispettivo previsto contrattualmente per il solo alloggio.
<<In tema di condominio, qualora il diritto di uso del parcheggio operi in forza di legge, in contrasto con la volontà e la dichiarazione contrattuale, il relativo prezzo non può intendersi compreso in quello pattuito e pagato per la vendita dell'unità immobiliare, dato che questo non può intendersi riferito anche al diritto volontariamente non trasmesso; pertanto, il giudice, pronunziando il trasferimento dell'indicato diritto d'uso, deve anche pronunziare il riconoscimento del diritto del venditore al relativo compenso (che sarà poi determinato concordemente dalle parti o in altro giudizio) in quanto, all'operata integrazione dell'oggetto di una delle prestazioni dovute per contratto, deve corrispondere la coerente integrazione dell'oggetto della controprestazione, per ripristinare l'equilibrio del sinallagma>>. (App. Roma, 03/04/2008).
Al diritto d'uso ex lege corrisponde per il venditore il diritto all'integrazione del prezzo.
<<In tema di spazi riservati a parcheggio nelle nuove costruzioni ai sensi dell'art. 18, L. 765 del 1967, qualora operi, per legge, a favore degli acquirenti delle singole unità abitative il diritto d'uso del parcheggio in contrasto con la volontà contrattuale, il diritto all'integrazione del prezzo, che ha la funzione di riequilibrare il sinallagma funzionale del contratto, spetta al venditore originario ma non al terzo eventuale successivo acquirente dell'area scoperta, che è estraneo al contratto intercorso fra venditore ed acquirenti>>. (Cass. 13143/2003).
Nel caso di rispetto del diritto d'uso, il venditore costruttore può riservare a sé o cedere a terzi la restante area.
<<In tema di aree destinate a parcheggio interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, il vincolo di natura pubblicistica imposto dall'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, come introdotto dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967, che riserva l'uso diretto dei relativi spazi alle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari del fabbricato, non comporta anche l'obbligo della cessione in proprietà da parte dell'originario costruttore dell'intero edificio, il quale, in quanto sia rispettata la destinazione di legge, può riservarsi la proprietà o cederla a terzi. Ove, poi, qualora nei titoli di acquisto non vi sia stata al riguardo alcuna riserva o sia stato omesso qualunque riferimento, gli spazi destinati a parcheggio vengono ceduti in comproprietà pro quota, quali pertinenze delle singole unità immobiliari secondo il regime previsto dagli artt. 817 e 818 c.c. in considerazione del vincolo pertinenziale stabilito dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967 e dall'art. 26 della legge n. 47 del 1985, venendo così a fare parte delle cose comuni di cui all'art. 1117 c.c.>> (Cass. 11261/2003).
La situazione è poi cambiata, con la legge 28 novembre 2005, n. 246 che ha stabilito: “Gli spazi per parcheggi realizzati … non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”. Con questa ultima norma lo “standard a parcheggi” nel condominio è divenuto non solo liberamente vendibile, ma soprattutto utilizzabile da chiunque, anche da persone, per esempio, di condomini vicini. La nuova regola non vale però retroattivamente, come ha chiarito la Cassazione (sentenza 24 febbraio 2006, n. 4264).