L’ipoteca scatta anche se c’è il diritto d’abitazione

È legittima l’iscrizione di ipoteca eseguita sull’immobile di cui il debitore sia comproprietario unitamente all’ex coniuge, anche nell’ipotesi in cui sull’immobile risulti costituito diritto di abitazione in favore dell’altro coniuge in seguito alla cessazione degli effetti civili del matrimonio. È quanto affermato dalla Commissione tributaria regionale del Piemonte con la sentenza 494/6/2018 (presidente Tirone, relatore Festa).

A seguito della notifica di una cartella di pagamento recante l’iscrizione a ruolo di tributi e accessori per gli anni 2003-2005, l’agente per la riscossione notificava al contribuente una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria, riguardante un immobile di cui il contribuente era comproprietario al 50% insieme all’ex coniuge e che era stato assegnato a quest’ultimo dopo la cessazione degli effetti civili del matrimonio. Il contribuente impugnava l’atto invocandone l’illegittimità sulla base del fatto che il diritto di abitazione vantato dall’ex coniuge assegnatario impedirebbe l’iscrizione ipotecaria in forza dell’articolo 1024 del Codice civile; sempre secondo lui, il provvedimento di assegnazione costituirebbe atto avente data certa opponibile ai terzi sensi dell’articolo 2643 del Codice civile.

Sia i giudici di primo grado sia la Ctr danno ragione all’agente della riscossione, affermando che il contribuente non può opporsi all’iscrizione ipotecaria sull’immobile, anche se adibito a prima casa, purché il debito per il quale si procede superi l’importo di 20mila euro e l’agente della riscossione stesso abbia rispettato i termini previsti dalla legge: 60 giorni dalla notifica della cartella di pagamento e 30 giorni dalla notifica del preavviso di iscrizione ipotecaria, previsti rispettivamente dall’articolo 50, comma 1, e dall’articolo 77, comma 2-bis, del Dpr 602/1973.

A supporto della propria tesi, la Ctr richiama la sentenza della Corte di cassazione 15885/2014 che ammette anche la pignorabilità e la successiva vendita forzata della casa assegnata dal giudice all’ex coniuge. Seguendo un ragionamento per cui, se sono consentiti il pignoramento e la vendita forzata della casa coniugale assegnata dal giudice all’ex coniuge, a maggior ragione lo è la sola misura cautelare dell’iscrizione di ipoteca sull’immobile in questione.

Un tema diverso, per quanto collegato a quello oggetto della sentenza citata, riguarda invece la possibilità per il coniuge assegnatario della casa familiare di mantenere il proprio diritto di abitazione anche successivamente alla vendita forzata dell’immobile. Sull’opponibilità del diritto di abitazione al creditore ipotecario e, quindi, all’acquirente della successiva vendita forzata, si è espressa la Suprema corte con la sentenza 7776/ 2016, dando rilevanza al sistema delle trascrizioni nei pubblici registri immobiliari previsto dall’articolo 2643 del Codice civile. In breve, il provvedimento di assegnazione della casa coniugale è opponibile o inopponibile al creditore ipotecario (che appunto abbia iscritto ipoteca in data anteriore al pignoramento) a seconda che la trascrizione dell’atto costitutivo del diritto di abitazione sia o meno anteriore all’iscrizione di ipoteca. Nel primo caso, il creditore dovrà vendere il bene gravato del diritto di abitazione; nel secondo caso potrà farlo libero da vincoli.