Condominio

Sul bene che serve solo alcuni legittimata l’azione giudiziaria del condominio

di Selene Pascasi

Cade la «condominialità», e diventa in comunione parziale, per legge, quel bene che – date le caratteristiche strutturali e funzionali – risulta destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio.
Possibile, quindi, in tali ipotesi, derogare all'eguale riparto delle spese sui beni comuni e prevederne l'esenzione, totale o parziale, per alcuni condòmini. Tuttavia, ove si impugnino delibere adottate in relazione a beni comunque condominiali, seppur parzialmente, resterà ferma la legittimazione passiva del condominio.
Lo sottolinea il Tribunale di Latina, con sentenza n. 591 del 25 febbraio 2018 (giudice Alfonso Piccialli) . Due i condomini che promuovono la causa al condominio per reclamare l'invalidità della decisione con cui l'assemblea aveva preventivato e ripartito le spese necessarie ad alcuni lavori di impermeabilizzazione della scala di accesso a delle unità immobiliari, senza indicare i millesimi e in maniera errata. Controversa anche la legittimazione passiva del condominio che ne eccepisce la carenza per via della “non condominialità” delle scale in questione, di titolarità esclusiva di alcuni condomini. Legittimazione che sussisterebbe, precisa, solo ove si discuta di beni appartenenti all'interezza del condominio.
Sul punto, il Tribunale non concorda e mette ordine. Intanto, premette, è legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale ex lege ogni volta che, come nella vicenda, un bene risulti, per caratteristiche strutturali e funzionali «destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene». Ed ecco che, essendo la disciplina sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni derogabile con atto negoziale (quindi, anche con regolamento condominiale) sarà legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condòmini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che ne preveda, per taluni, l'esenzione totale o parziale.
Tanto chiarito, il Tribunale sottolinea un altro aspetto di rilievo: ai fini del calcolo delle maggioranze per la costituzione dell'assemblea e per le sue deliberazioni – scrive il giudice – il fatto che si debba tener conto unicamente dei condòmini proprietari del bene comune non provoca il venir meno della legittimazione passiva processuale del condominio, ai fini dell'impugnazione delle delibere adottate in relazione a beni di proprietà in comune solo di alcuni, attesa la natura condominiale (anche se parziale) dei beni oggetto di delibera. La delibera impugnata, ad ogni modo, andava annullata per mancanza, nel verbale, dell'annotazione dei valori millesimali di ciascun proprietario partecipante. Queste le motivazioni per le quali il Tribunale accoglie l'impugnazione proprosta.

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