Condominio

Case all’asta, le spese condominiali non sono prededucibili

di Matteo Rezzonico

In una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto un appartamento in un condominio, le spese condominiali di manutenzione ordinaria e straordinaria non possono essere detratte, in favore del condominio, per prime rispetto al ricavato della vendita. Sono invece da liquidarsi per prime in favore del condominio, (cioè “prededucibili”), le eventuali spese strettamente necessarie alla conservazione dell'integrità dell'alloggio: per esempio quelle per evitarne il crollo. In questo senso, si è espresso il Tribunale di Arezzo, nella sentenza 4 gennaio 2018, n. 9 , che ha richiamato il principio espresso dalla recente pronuncia della Cassazione 12877/2016, (che costituisce “precedente giurisprudenziale”). Per il Tribunale di Arezzo, infatti, l'articolo 30 della Legge 220/2012, (Legge di riforma del condominio) – secondo cui i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del Regio Decreto 16/03/1942, n. 267 (Legge Fallimentare) – si riferisce alle sole procedure fallimentari (e non alle procedure esecutive immobiliari ordinarie).
Nel caso affrontato dal Tribunale toscano, un condominio aveva presentato opposizione agli atti esecutivi contro l'ordinanza del Giudice dell'Esecuzione che aveva dichiarato esecutivo il piano di riparto delle somme ricavate dalla vendita di un appartamento pignorato, sito nel condominio, senza concedere la prededuzione in favore del condominio medesimo. Per prededuzione – come anticipato - si intende quell'istituto che consente di liquidare alcune spese, prima di tutte le altre. Esemplificativamente, a tenore dell'articolo 2770 del Codice Civile, sono liquidate in favore del creditore procedente, in via di prededuzione rispetto alle altre, le spese cosiddette conservative, cioè quelle sostenute per l'avvio della procedura esecutiva immobiliare (spese di pignoramento; spese per la relativa trascrizione in Conservatoria; per il deposito dell'istanza di vendita; per il deposito della documentazione ipocatastale etc). In tale contesto, il condominio contestava il mancato integrale riconoscimento della prededucibilità del credito, per spese condominiali maturate nel corso della procedura esecutiva, dato che nel piano di riparto predisposto dal delegato delle operazioni di vendita, erano state esposte come prededucibili le sole spese straordinarie, mentre erano state poste al chirografo le spese ordinarie. L'opponente criticava la distinzione, sostenendo che tutte le spese condominiali avrebbero dovuto essere prededucibili. A sostegno della propria tesi, richiamava l'articolo 30 della Legge 220/2012 - in tesi applicabile per “analogia” - per il quale: «i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, (Legge Fallimentare), e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali».
Senonchè, dal tenore letterale dell'articolo 30 emerge che lo stesso si riferisce esclusivamente alle procedure fallimentari (e non alle procedure esecutive ordinarie).
Nel respingere l'opposizione, il Tribunale toscano ha chiarito che: «la questione giuridica sollevata dal condominio attore, inerente ai limiti in cui nel processo esecutivo va assicurato il soddisfacimento in preferenza delle spese sostenute in relazione all'immobile pignorato, ha trovato di recente soluzione in un arresto della Suprema Corte, che si condivide ed al quale va prestata adesione.
Con la sentenza 12877/2016 la Cassazione ha stabilito che le spese necessarie alla conservazione dell'immobile pignorato, cioè indissolubilmente finalizzate al mantenimento dello stesso in fisica e giuridica esistenza e non meramente conservative della sua integrità (quali quelle per la manutenzione ordinaria e straordinaria ovvero per la gestione condominiale), sono strumentali alla procedura di espropriazione forzata perché intese ad evitarne la chiusura anticipata, sicchè restano incluse nelle spese “per gli atti necessari al processo”, suscettibili, ai sensi dell'art. 8 del d.P.R. n. 115 del 2002, di essere poste in via di anticipazione a carico del creditore procedente e, quindi, rimborsabili come spese privilegiate ex art. 2770 c.c. a favore del creditore che le abbia anticipate. Il riferimento della S.C. alle sole spese indispensabili a mantenere l'immobile in fisica giuridica esistenza, con esclusione di quelle meramente conservative della sua integrità, fa comprendere come meritevoli di soddisfacimento in preferenza siano solo le spese per gli atti materiali necessari a conservare l'oggetto del processo e consentire che il procedimento giunga all'esito che gli è proprio (es. le spese occorrenti a scongiurare un pericolo di crollo dell'immobile), rendendo così irrilevante la distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria».

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