Condominio

Casa venduta, a carico del venditore le spese per i danni verificatesi prima del rogito

di Selene Pascasi

Se l'incuria del condominio danneggia una singola unità immobiliare, le spese per i lavori di straordinaria amministrazione necessari al suo ripristino spetteranno – per inadempimento dell'obbligo conservativo – a tutti i condòmini aventi tale qualifica al momento del danno, a nulla rilevando la successiva compravendita del bene. Lo puntualizza il giudice onorario del Tribunale di Caltanissetta, con sentenza n. 94 del 19 febbraio 2018.
Ad attivarsi è una S.r.l. che, intimata del pagamento di circa 16 mila euro richiesti a titolo di contributo per gli interventi effettuati in uno degli alloggi dello stabile presso il quale aveva acquistato un appartamento, si oppone al precetto per carenza di legittimazione passiva. È vero, scrive nell'atto di citazione, che il condominio era stato condannato, per omessa custodia della cosa comune, a risarcire i danni subiti dagli intimanti. Ma, precisa, avendo la S.r.l. acquistato il bene dopo l'evento lesivo, niente le si poteva pretendere, essendo tenuti al rimborso solo i condomini che erano tali già all'insorgere dell'obbligo di manutenzione rimasto inadempiuto.
Pronta la difesa dei convenuti: le spese affrontate per i lavori erano state approvate dall'assemblea dopo l'atto di acquisto del bene da parte della società. E, concludono, l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile prevede che chi subentri nei diritti di un condomino sia vincolato solidalmente con questi al pagamento dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente. Era la S.r.l., dunque, e non il vecchio proprietario dell'appartamento, a dover contribuire alle spese.
Difforme l'opinione del Tribunale che, invece, accoglie la tesi della ditta. È indubbio, premette, che l'atto di precetto opposto si fondasse sulla condanna del condominio a pagare gli interventi straordinari resisi necessari per via dell'omessa esecuzione di opere di manutenzione delle parti comuni dello stabile. Tuttavia, la società era estranea al rapporto controverso e, di riflesso, non destinataria della procedura esecutiva attivata. Del resto, evidenzia il giudice, l'obbligazione derivante dalla violazione del dovere di ogni condòmino di coprire le spese di conservazione delle cose comuni, sorge «nel momento in cui si rende necessario eseguire i lavori che giustificano la relativa spesa e non quando viene determinato il debito gravante in concreto su ciascun condomino» (Cassazione 12013/2004). Si tratta, in sintesi, di un «dovere attuale di adempiere» indipendente dalla delibera assembleare che non «influisce né sul fatto costitutivo, né in ordine alla proporzione» essendo finalizzata solo a liquidare il debito di ciascuno, così come la successiva delibera di ripartizione delle spese serve a conteggiare le quote.
Situazione immutata – marca Cassazione 15309/2011 – anche in caso di alienazione del bene danneggiato cui si riferiscano i lavori straordinari, seppur eseguiti dopo la compravendita. D'altronde, per identificare il soggetto obbligato alla contribuzione alle spese condominiali, va considerato che l'accertamento «dell'emergenza conservativa o emendativa di danni a terzi, compiuto dal condominio, determina l'insorgenza dell'obbligo conservativo in capo a tutti i condomini, e pone l'eventuale successiva approvazione delle relative spese in una prospettiva meramente esecutiva ed esterna rispetto alla già compiuta individuazione della persona dell'obbligato». Si palesano, allora, le ragioni per cui il Tribunale abbia ritenuto l'obbligo conservativo insorto anteriormente al coinvolgimento della S.r.l. e, dunque ad essa inopponibile.

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