Condominio

Se si costruisce sul suolo comune anche l’edificio diventa comune

di Luana Tagliolini

In mancanza di un valido titolo contrario, qualunque costruzione edificata sul suolo comune - anche da uno o da alcuni soltanto dei comproprietari - diviene di proprietà comune di tutti comproprietari del suolo in proporzione alle rispettive quote dominicali (Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 3873/2018).
Tale principio di diritto è stato elaborato di recente dalle S.U. della Corte di Cassazione investita del compito di risolvere il contrasto giurisprudenziale vertente sulla proprietà della costruzione realizzata da uno dei comproprietari sul suolo comune, ovvero sulla applicabilità o meno, a tale fattispecie, del principio dell'accessione (articolo 934 codice civile),
L'articolo 934 codice civile recita: “Qualunque … costruzione … esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo ..salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge”.
All'analisi delle S.U., il caso di un comproprietario pro indiviso di un terreno che rivendicava l'attribuzione in proprietà esclusiva del corpo edilizio costruito, dallo stesso, sul terreno comune, sul presupposto che lo stesso fosse di sua proprietà esclusiva; in subordine, chiedeva la condanna dell'altro proprietario del suolo a corrispondergli un indennizzo per l'indebito arricchimento.
L'adito Tribunale, dichiarò il comproprietario-costruttore esclusivo proprietario del corpo di fabbrica edificato nel terreno comune così come confermato dalla Corte di appello.
Presentato il ricorso in cassazione, le Sezioni Unite, hanno richiamato i due orientamenti vigenti, uno secondo cui per il principio dell'accessione, la costruzione su suolo comune è anch'essa comune, salvo contrario accordo scritto ad substantiam; un secondo e più recente orientamento - fatto proprio dai giudici di merito - secondo cui, invece, la disciplina sull'accessione contenuta nell'articolo 934 codice civile, si riferirebbe solo alle costruzioni di opere eseguite su terreno altrui. Nel caso di costruzione eseguita da uno dei comproprietari sul suolo comune si applicherebbe la disciplina in materia di comunione, che configurerebbe una “deroga” al principio dell'accessione.
Per le Sezioni Unite quest'ultimo orientamento non è condivisibile sia perché l'articolo 934 codice civile, detta la “regola generale” di tale modo di acquisto della proprietà e la disciplina giuridica della comunione non integra una “deroga” all'istituto dell'accessione; sia perché non contiene alcun riferimento soggettivo al “costruttore” e prescinde del tutto da chi sia la persona del costruttore, sia perché non richiede che questi debba essere un “terzo” rispetto ai proprietari del suolo.
Conseguentemente, gli stessi giudici hanno elaborato il seguente principio per cui “la costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell'articolo 934 codice civile, di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam”.
Precisa, inoltre, il Collegio, che la disciplina giuridica dei rapporti tra comproprietario costruttore e comproprietario non costruttore vada ricavata dalle norme che regolano l'uso della cosa comune e le innovazioni.
Invero, la costruzione su suolo comune - in quanto innovazione deve essere deliberata secondo quanto previsto dall'articolo 1108 codice civile (per la comunione ordinaria) e dagli articoli 1120 e 1121 codice civile (per il condominio degli edifici), sempre col limite di non pregiudicare il godimento della cosa comune da parte di alcuno dei partecipanti.
I comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l'edificazione dell'opera.

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