Spese per la facciata divise tra tutti i condòmini

La Corte di cassazione, con la sentenza 2237/2012, ha affermato che «la ripartizione di una spesa condominiale può essere deliberata anche in mancanza di un'appropriata tabella millesimale, purché nel rispetto della proporzione tra la quota di essa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente, dato che il criterio per determinare le singole quote preesiste ed è indipendente dalla formazione della tabella, derivando dal rapporto tra il valore della proprietà singola e quello dell'intero edificio».Si consideri anche che il condominio si costituisce automaticamente e di diritto, senza la necessità di un’apposita delibera o di un’altra manifestazione di volontà, quando più soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune, ovvero l’unico proprietario di un edificio cede piani o porzioni di piano a due o più soggetti, in proprietà esclusiva.Fatte queste premesse, la Suprema corte, con la sentenza 7077/1995, ha previsto che «in tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra spese ed uso di cui al comma 2 dell’articolo 1123 codice civile, secondo cui (salva contraria convenzione) le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condòmini possano essere poste anche a carico di quest'ultimi».Se il tetto comune, per caratteristiche strutturali e funzionali, non copre indistintamente tutte le proprietà esclusive del condominio, la ripartizione delle spese potrà farsi tenendo conto delle unità immobiliari coperte dal tetto, cioè comprese nella proiezione verso il basso dei limiti del tetto stesso.Infine, per quel che riguarda, invece, la ripartizione della spesa della facciata “retrostante”, la Cassazione, con la sentenza 345/1998, ha previsto che «la facciata di un edificio, di vero, rientra nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell'ipotesi della condominialità del fabbricato, ai sensi dell'articolo 1117, n. 1, Codice civile, ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà». Dunque, visto che la facciata, benché retrostante, costituisce struttura essenziale ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, si può ritenere che la relativa spesa andrà ripartita tra tutti i condòmini.