Condominio

Lastrico solare, infiltrazioni e risarcimento danni, chi paga?

di Anna Nicola

In tema di risarcimento danni da infiltrazioni derivanti da lastrico solare in proprietà o uso esclusivo la Corte di Cassazione a sezioni unite, con sentenza n.9449/2016 ha stabilito quanto segue: <<In tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art.2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorchè di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministrazione l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art.1130, primo comma, n.4, cod.civ.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art.1135, primo comma, n.4, cod.civ.).
Lo stesso dicasi per la sentenza delle Sezioni Unite n.2672 /2016 che, nel solco di un orientamento consolidato, stabilisce che <<poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo>>
Il condominio, in virtù di tale titolarità che gli consente di utilizzare il lastrico o la terrazza in modo esclusivo, è di conseguenza “custode” della cosa, pertanto risponderà ai sensi dell'art.2051 c.c.
Tale responsabilità ha natura oggettiva e si fonda sul particolare rapporto di fatto instauratosi tra il soggetto e la cosa.
Precisa la Corte che, salvo la possibilità di rinvenire responsabilità specifiche, la ripartizione delle spese di manutenzione seguirà il criterio previsto dall'art. 1126 c.c., con la conseguenza che il titolare esclusivo risponderà dei danni per un terzo ed il condominio per due terzi.
Il concorso di responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art.1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Le Sezioni Unite hanno preso una posizione determinata, a distanza di una ventina d'anni dal precedente assunto, tale da porre una sorta di presunzione, per superare la quale sarà necessario trovare una prova contraria (vi è presunzione di corresponsabilità tra il proprietario del lastrico ed il condominio), e tale prova contraria dovrà essere “rigorosa”, non essendo sufficiente una prova indiziaria.
Non si ha certezza su quale sia la “rigorosa prova contraria” che si debba fornire. Riguarda la riferibilità del danno al proprietario o al condominio, nella duplice veste della responsabilità dell'amministratore di condominio per la mancata adozione di controlli sulla manutenzione ordinaria e dell'assemblea per la mancata manutenzione straordinaria, ma non è chiaro in cosa consistano tali controlli.
Si dubita che l'amministratore di condominio debba periodicamente effettuare dei sopralluoghi per verificare la tenuta del lastrico o chissà cos'altro. E' più evidente la responsabilità esclusiva dell'assemblea nel caso in cui il proprietario abbia correttamente e tempestivamente posto la questione della manutenzione straordinaria all'amministratore che l'ha portata all'ordine del giorno dell'assemblea che non ha deliberato in merito, o la responsabilità esclusiva del proprietario che abbia causato l'infiltrazione, per esempio, creando delle fessurazioni sul manto impermeabile per fissare un manufatto sul lastrico solare.

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