Bed & breakfast lecito anche se il regolamento vieta la pensione o locanda

Il bed and breakfast è contemplato dal D.Lgs. n. 79/2011 c.d. Codice del Turismo, entrato in vigore il 21 giugno 2011, dispone alcuni concetti generali, concentrandosi prevalentemente su disposizioni in materia turistico-alberghiera, al fine di adeguare la normativa nazionale a quella di derivazione europea.
Secondo quanto stabilito dall'articolo 12 comma 3 del Codice del Turismo, i B&B sono «strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi».
Con tale formula si indica una forma di dimora abbastanza informale, considerata, di regola, più economica delle altre forme di alloggio turistico come hotel o residence, e più caro rispetto agli ostelli o campeggi.
Ci si domanda se sia possibile aprire un bed and breakfast in condominio
La Suprema Corte di Cassazione n. 1470/2014 lo ammette. Nel caso preso in esame, un condominio evocava in giudizio due condomine dolendosi del fatto che le stesse esercitassero negli appartamenti di loro proprietà attività alberghiera: attività non consentita dal regolamento condominiale il quale prevedeva che gli appartamenti non potessero essere destinati “ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato”.
Le convenute eccepivano che l'attività di affittacamere non comportava alcun cambiamento nella destinazione d'uso della loro unità immobiliare che era quindi conforme al disposto del regolamentare.
La Suprema Corte, nella sentenza sopra richiamata, evidenziava come la Corte d'Appello (che aveva ribaltato la sentenza di primo grado, accogliendo la tesi difensiva delle condomine) avesse ritenuto, con argomentazioni logiche e coerenti, che la disposizione regolamentare non precludesse la destinazione delle unità di proprietà esclusiva all'attività di Bed & Breakfast.
Questo il ragionamento della Corte: lo svolgimento dell'attività di B&B non è di per sé incompatibile con una clausola del regolamento di condominio che preveda l'uso esclusivo dell'immobile come privata abitazione.
Il regolamento condominiale, quindi, non può ostacolare l'attività di Bed & Breakfast in appartamento. Vi è un solo limite in assoluto costituito dal fatto che, sempre secondo quanto indicato dalla Suprema Corte, che il condominio o gli altri condomini non diano prova del fatto che l'esercizio di tale attività comporti conseguenze pregiudizievoli per i loro interessi.
Della stessa opinione è il Tribunale di Verona che, nella sentenza 22 aprile 2015, stabilisce che l' attività di Bed & Breakfast è compatibile con la destinazione abitativa dell'immobile in cui si svolge e quindi non potrà ritenersi preclusa dalla disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, che faccia divieto ai condomini di destinare gli alloggi ad attività di impresa e ad uso diverso da quello di abitazione. Si tratta di attività parafamiliare e va quindi annullata la delibera che non concede agli ospiti dell'appartamento di usufruire dei locali comuni condominiali
In ragione di quanto sopra, il Tribunale ha riconosciuto la possibilità per il proprietario dell'immobile adibito a B&B, di ospitare clienti e farli accedere alle parti comuni del condominio, come giardino e piscina.
Questa è anche l'opinione espressa dal Tribunale di Roma del 13 gennaio 2018
La Corte di Cassazione 109/ 2016 ha stabilito che non si possa destinare un appartamento ad «affittacamere, attività alberghiera o bed and breakfast ove il regolamento di condominio vieti la destinazione delle singole unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo».
Ulteriori sentenze hanno anche equiparato, per quanto qui interessa, l'attività di B&B con le attività alberghiere e quelle di affittacamere, con ciò estendendo i divieti contenuti nei regolamenti di condominio per l'una o l'altra fattispecie, a tutte quelle dello stesso genere (Cass. 704/2015 e 26087/2010).
Alla luce della giurisprudenza sopra richiamata, ciascun condomino, previo conseguimento delle necessarie autorizzazioni, può affittare una o più camere del proprio appartamento.
Peraltro, dal punto di vista amministrativo-urbanistico, i Piani Regolatori, solitamente, definiscono le attività di case e appartamenti per vacanze ed esercizi di affittacamere equiparabili ad attività connesse alla destinazione residenziale. Ciò significa che è consentivo, sotto questo diverso profilo, Bed & Breakfast ed affittacamere in alloggi aventi destinazione d'uso residenziale.
Sotto il profilo fiscale, l'attività di B&B è assoggettata alla normativa IVA qualora sussista un'attività esercitata per professione abituale, sistematica e stabile. Il carattere saltuario dell'attività di fornitura di alloggio e prima colazione peraltro richiamato fortemente nella normativa della regione Piemonte, che si identifica sostanzialmente con quello della occasionalità, ne consente una generale esclusione dal campo di applicazione dell'I.V.A.
Non trattandosi, quindi, di redditi derivanti dall'esercizio di un'impresa, i proventi devono sicuramente essere inquadrati tra i “redditi diversi” i quali sono determinati come differenza tra l'ammontare percepito nel periodo d'imposta e le spese specificatamente inerenti alla loro produzione, le quali devono essere opportunamente documentate.
Il titolare (non in possesso della partita I.V.A.) al fine di documentare la riscossione delle somme deve rilasciare una semplice ricevuta di quietanza, redatta in duplice copia, corredata di documentazione progressiva, data di emissione, corrispettivo incassato, quantità di giorni di permanenza del cliente, timbro e firma.
Per quanto riguarda gli affittacamere, invece, l'assoggettabilità al regime fiscale è da ricercarsi di volta in volta nel tipo di organizzazione con la quale viene posta in essere l'attività di affittacamere, che, proprio in relazione al tipo di organizzazione, può essere considerata attività d'impresa soggetta ad I.V.A. o esserne esclusa. In particolare, l'attività di affittacamere può essere considerata occasionale, quindi fuori campo I.V.A., solo quando ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:
• l'attività deve essere svolta nella casa di abitazione di chi offre il servizio che deve convivere con i propri ospiti;
• il servizio reso può comprendere esclusivamente l'alloggio e la prima colazione e deve essere svolto avvalendosi esclusivamente della normale organizzazione familiare senza utilizzo, pertanto, di persone estranee al nucleo familiare;
• l'attività, anche se esercitata periodicamente, non deve essere svolta in modo sistematico e stabile.