Il lastrico solare non è usucapibile

Le liti condominiali sono sempre all'ordine del giorno. Questa volta la scintilla che da fuoco alle polveri è costituita dall'uso del lastrico solare che il condomino del primo piano vorrebbe utilizzare in modo esclusivo, vietandone l'utilizzo al proprietario del piano terra. La Cassazione, quindi, viene chiamata a chiarire se, e a quali condizioni, il lastrico solare possa essere considerato di proprietà esclusiva di un solo condomino.

Il tetto è condominiale?
Un condòmino, abitante al piano terra, chiede al giudice di accertare la natura condominiale del lastrico solare. A quanto pare, un altro condòmino, abitante al piano superiore, aveva realizzato una scala esterna di accesso al lastrico e lo utilizzava in via esclusiva, impedendone l'utilizzo agli altri condòmini. La controparte, dal suo canto, riteneva di avere tutte le ragioni per utilizzare il tetto in via esclusiva in quanto, a propria esclusiva cura e spesa, aveva sostituito il tetto originario in legno con quello attuale ed aveva sostituito l'originaria scala a pioli, che collegava il proprio appartamento con il terrazzo, con una scala esterna. Sosteneva, inoltre, che il proprietario del piano terra non potesse reclamare la comproprietà del lastrico solare non avendo un accesso diretto al bene potendo accedervi solo attraverso un edificio confinante, di proprietà della sorella. Eccepiva, infine, l'intervenuta usucapione.

L'esito del giudizio
Il giudizio di svolge praticamente a senso unico. Il Tribunale riconosce la natura condominiale del lastrico. La decisione si basa principalmente su due elementi: l'aver realizzato la scala di accesso esterna ed averne avuto l'uso esclusivo da soli sei - sette anni, non permette di configurabile l'intervenuta uucapione. La sentenza di primo grado viene impugnata, il giudice di primo grado non avrebbe valorizzato sufficientemente una circostanza: la mancanza di un accesso diretto al lastrico da parte del proprietario dell'appartamento di primo piano. L'accesso, infatti, sarebbe stato possibile solo attraverso l'edificio confinante, di proprietà della sorella.

Il parere della Cassazione
La Corte di Cassazione, dal suo canto, con la sentenza n. 4501/2015, conferma il verdetto sottolineando la "condominialità" del lastrico solare ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile Secondo la Cassazione, la circostanza che un condòmino non possa accedere direttamente al lastrico solare è del tutto irrilevante ai fini della natura condominiale del bene; l'impossibilità di accedere al bene comune, infatti, non è di per se sufficiente a vincere la presunzione di condominialità prevista dalla norma civilistica. Secondo la Cassazione, la presunzione di condominialità può essere superata solo tramite l'esibizione di un valido titolo di proprietà. In mancanza di tale titolo contrattuale, il lastrico solare deve essere considerato condominiale anche perché si tratta di un elemento strutturale dell'immobile necessario per l'esistenza stessa del fabbricato (Cassazione, sentenza n. 7889/2000).

Legittimo l'accesso ma... non attraverso il fondo altrui
La Cassazione chiarisce un elemento chiave della vicenda. E' vero che il condòmino ha il diritto di accesso al lastrico solare ma... non attraverso la proprietà del vicino. Secondo la giurisprudenza, il condòmino non può aprire un varco nel muro perimetrale al fine di rendere comunicanti due beni di cui risulti essere proprietario, siti all'interno di due distinti condomìnii; così facendo, infatti, si crea una illegittima servitù. Ma il fatto che il condòmino non abbia un accesso diretto al lastrico solare non serve a superare la presunzione di condominialità del bene. In altre parole, il condòmino non può impedire al vicino di accedere al bene comune (in questo caso al terrazzo) purché l'accesso venga effettuato con modalità compatibili con l'articolo 1102 del codice civile.

Si chiede la revoca della sentenza di Cassazione
Il condòmino non si arrende neanche al verdetto della Cassazione e chiede la revoca della sentenza; il giudice, nel calcolare i tempi necessari per l'usucapione, sarebbe incorso in un errore grossolano in quanto avrebbe fatto decorrere i termini dalla realizzazione della scala esterna. In realtà, il lastrico veniva utilizzato in via esclusiva da almeno 50 anni; in passato l'unica via di accesso era rappresentata da una scala a pioli sistemata all'interno dell'appartamento superiore, poi sostituita con la scala esterna.

La Cassazione rinnova la propria decisione
La Sezione VI civile della Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4906 del 18 gennaio 2018, resa pubblica mediante deposito in cancelleria il successivo 1° marzo 2018, conferma il verdetto e pone fine alla vicenda. Il lastrico solare, sottolinea la Cassazione, non solo rientra tra i beni comuni indicati dall'articolo 1117 del codice civile, ma assolve la propria naturale funzione di copertura del fabbricato comune. Per vincere la "presunzione di condominialità" vi è una strada obbligata: esibire un titolo di proprietà che superi l'articolo 1117 del codice civile; in mancanza di tale "titolo contrattuale contrario" il lastrico è e rimane condominiale, a prescindere da eventuali difficoltà di accesso da parte del singolo condòmino.
La Cassazione sottolinea un ulteriore elemento essenziale: la non usucapibilità dei beni comuni! La circostanza che un condomino abbia goduto di un accesso esclusivo al lastrico solare per oltre cinquanta anni, non ne determina l'usucapione in quanto la "condominialità" è legata all'obiettiva funzione di copertura esplicata dal lastrico solare.
La decisione, a ben vedere, coglie nel segno: diversamente, ciascuno potrebbe invocare di aver usucapito la facciata del fabbricato per il semplice motivo di averne avuto un uso continuativo ed indisturbato per oltre un ventennio ma, ovviamente, ciò non è possibile.