Amministratore privo di poteri senza requisiti di «onorabilità»

Con la riforma legislativa del condominio attuata nel 2012 sono state introdotte alcune norme destinate a garantire una gestione trasparente e professionale della cose comuni, e tra queste quella che specifica i requisiti che deve possedere un amministratore di condominio. Di questo e altri argomenti si parlerà a Stresa il 23 marzo (ore 9.15 - 19), al convegno sul mandato organizzato da Anaci Piemonte allo Hotel Regina Palace (per la locandina cliccare qui ).

Il nuovo articolo 71-bis delle Disposizioni di attuazione del Codice civile dispone infatti che possono svolgere l’incarico di amministratore coloro che sono in possesso di determinati requisiti di onorabilità (non avere subito condanne penali per determinati delitti, eccetera) e di professionalità (come avere frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica).

Si discute in merito alla natura della norma citata, cioè se si tratti di norma imperativa. La risposta affermativa comporta che sarebbe affetta da nullità radicale e insanabile la delibera condominiale di nomina di un amministratore privo di uno o di taluno dei requisiti richiesti, anche se i requisiti dovessero sopravvenire nel corso dell’incarico; l’amministratore invalidamente nominato sarebbe privo di poteri rappresentativi dei condòmini e perciò gli atti di gestione con i terzi da lui compiuti non impegnerebbero i condòmini salvo loro ratifica.

Può accadere che uno dei requisiti o taluni di essi vengano a mancare nel corso dell’incarico. Se viene a mancare anche uno solo dei requisiti di onorabilità la legge stessa dispone l’immediata e automatica cessazione dall’incarico; l’amministratore, pur restando in carica in regime di prorogatio per le attività urgenti, deve allora comunicare senza indugio tale fatto ai condomini e l’assemblea, convocata anche da un solo condomino, provvede alla nomina del nuovo amministratore.

Nulla, invece, la legge ha disposto per il caso di omessa attività di formazione periodica. Non è pensabile che una tale omissione resti giuridicamente irrilevante e d’altro lato è da escludere una nullità sopravvenuta dell’incarico; appare allora fondato ritenere che l’assemblea possa revocare l’amministratore per giusta causa.