Guida alle vere differenze tra condominio e comunione

Dato che condominio rientra, seppur parzialmente, nella fattispecie di comunione, potendolo qualificare come comunione sui generis, l'art. 1139 c.c. sancisce che “Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale”
Ad una veloce lettura di questa norma, si potrebbe asserire che la disciplina del condominio può essere integrata con quella in tema di comunione
L'art. 1139 c.c. non si esprime in termini di compatibilità né tanto meno di contrasto delle due discipline
Diversi sono i casi di applicazione concrete al condominio delle norme in tema di comunione.
Vi sono tuttavia alcune disposizioni che, nonostante il rimando di cui all'art. 1139 c.c., non possono essere applicate al condominio: ad esempio, l'art. 1111 c.c., sullo sciogli mento della comunione, e l'art. 1112 c.c. , sulle cose soggette a divisione
Ciò in ragione del diverso atteggiarsi delle due fattispecie e del loro diverso contenuto
Vediamo prima il tema inerente la compatibilità dei due istituti
In tema di innovazioni si ritiene applicabile l'art. 1108 c.c. per la parte concernente il diritto del singolo di poter godere individualmente del bene, al pari di quanto faceva prima dell'innovazione.
<<Le innovazioni, seppur dirette, quanto meno in prospettiva, a migliorare la cosa comune, non possono, in nessun caso, pregiudicare il diritto dei singoli condomini dì farne uso secondo il loro diritto. Tale limite, invalicabile anche dalla maggioranza qualificata di cui agli artt. 1108, comma 1, e 1136, comma 5, c.c., è espressamente indicato sia nella disciplina della comunione ordinaria (art. 1108, comma 1, c.c.) sia in materia condominiale>> (Trib. Torino, 08/09/2008)
<<I manufatti che costituiscono innovazioni, ma siano suscettibili di separata utilizzazione, possono essere installati a cura e spese dei condomini interessati in conformità alla normativa dettata in materia di comunione, all'art. 1102 c.c., e specificamente riformulata all'art. 1121 c.c., con riferimento al condominio>> (Trib. Monza, 06/06/2005)
<<Ai sensi dell'art. 1108 comma 3 c.c. (applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c.), è richiesto il consenso di tutti i comunisti - e, quindi, della totalità dei condomini - per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (e, in particolare, delle reciproche concessioni), fra i negozi a carattere dispositivo. Pertanto, non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale - che decide con il criterio delle maggioranze - autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni>>. (Cass. 4258/2006)
<<Per il disposto dell'art. 1108 comma 3 c.c., applicabile anche al condominio di edifici per il rinvio contenuto nell'art. 1139 alle norme sulla comunione, la costituzione di una servitù sulle parti comuni dell'edificio richiede il consenso unanime di tutti i condomini. Pertanto, in mancanza di un tale consenso non è valida la deliberazione adottata dall'assemblea dei condomini, che abbia approvato i lavori eseguiti, su autorizzazione dell'amministratore, dalla Sip di posa di un cavo telefonico sull'edificio condominiale, in guisa da creare una situazione di fatto corrispondente ad una servitù di passaggio di conduttura di cavo telefonico, suscettibile di far maturare con il tempo l'usucapione di tale diritto>> (Cass. 3865/1993)
In tema di utilizzo dei beni comuni condominiali si fa rimando all'art. 1102 c.c.
<<Tra gli usi cui è destinato un cortile comune si deve annoverare la possibilità, per i partecipanti alla comunione, di accedere ai rispettivi immobili anche con mezzi meccanici al fine di esercitarvi le attività che non siano vietate dal regolamento condominiale. Infatti, in applicazione delle norme di cui agli artt. 1102 e 1139 c.c., tale uso non può ritenersi condizionato né dalla natura dell'attività legittimamente svolta né dall'eventuale più limitata forma di godimento del cortile>> (Trib. Genova, 23/09/2009)
<<Le norme sulle distanze rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall'art. 1102 c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all'art. 1139 c.c.), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l'uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell'utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al con temperamento degli interessi in tema di comunione>>. (Cass. 7044/2004)
In tema di inerzia dell'amministratore si ritiene applicabile l'art. 1105 c.c.: il singolo condomino può chiedere all'autorità giudiziaria la nomina di un amministratore giudiziale
<<Il condomino di un edificio conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario “pro quota” delle parti comuni, con la possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio, a norma dell'art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio posto dall'art. 1139 c.c.; ha inoltre il potere di intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni sia stata già assunta legittimamente dall'amministratore, nonché di esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti di tale organo rappresentativo unitario; conseguentemente il condomino può, a tutela dei suoi diritti di comproprietario “pro quota”, agire in giudizio e resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio, avendo il suo potere carattere autonomo. (Nella specie, un condomino era intervenuto nel giudizio di rivendica intentato contro il condominio; quest'ultimo non aveva contestato la domanda in base a delibere condominiali che prevedevano la restituzione del bene e che erano poi state impugnate con successo dell'interventore; dichiarato inammissibile l'intervento dal giudice d'appello in base all'assunto che il condomino non può difendere la proprietà condominiale contro la difforme volontà dei condomini, la S.C. ha cassato con rinvio enunciando l'esteso principio)>>. (Cass. 8479/1999)
<<Il singolo condomino può ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio a norma dell'art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio disposto dall'art. 1139 c.c.>> (Cass.12420/1993)
A ben guardare diverse sono le disposizioni in tema di comunione che mal si attagliano al condominio
Già solo dalla definizione dei due istituti si può comprendere la prima sostanziale differenza: la comunione implica un pari diritto reale di più soggetti sul medesimo bene; il condominio invece è dato dalla coesistenza di beni di proprietà singola e beni di proprietà comune
L'art. 1101 c.c. in tema di comunione detta una presunzione di uguaglianza di quote. Tale presunzione non può essere valida per il condominio in quanto a norma degli artt. 1118 c.c. e 68 disp. Att. C.c. il regolamento condominiale, obbligatorio ove i condomini siano più di dieci, deve sempre specificare il valore proporzionale di ciascun condomino del diritto di comproprietà: il diritto sui beni comuni è proporzionato al valore del bene in titolarità esclusiva rispetto al valore delle singole proprietà degli altri condomini.
Anche la contribuzione nelle spese di gestione e conservazione dei beni comuni ha una valenza diversa
Nella comunione la determinazione della quota ha risvolti pratici anche nella contribuzione delle spese ex artt. 1101 e 1104 c.c.: le spese devono essere sopportate nella stessa misura, in modo proporzionale (art. 1101 c.c.)
Solo la rinunzia al diritto sul bene comporta la liberazione dalle spese deliberate a maggioranza (art. 1104 c.c.)
Nel condominio le spese relative alle parti comuni sono in ragione del valore proporzionale del diritto di proprietà
Per la rinunzia vige la regola inversa: a norma dell'art. 1118 c.c., secondo comma, “il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione”
Vi è poi una norma specifica in tema di spese solo in ambito condominiale
Si tratta dell'art. 63, comma 2, att. c.c., che limita al biennio precedente all'acquisto dell'alloggio l'obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio
<<L'art. 63, comma 2, att. c.c., che limita al biennio precedente all'acquisto l'obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio, è norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall'art. 1104, ultimo comma, c.c., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido con il cedente, a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati. Pertanto, in tema di contributi condominiali va fatta applicazione dell'art. 63, comma 2, att. c.c. poiché il rinvio operato dall'art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo, solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio>> (Cass., 16975/2005)
Pertanto, in quest'ambito trova applicazione la norma specifica di cui all'art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ., e non già l'art. 1104 cod. civ. in tema di comunione
Anche l'innovazione, nonostante la similitudine sopra riportata, ha valenza diversa in quanto nella comunione implica un uso più intenso e precipuo del bene
<<In tema di condominio di edifici costituisce innovazione ex art. 1120 c.c., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione della opere. Ove invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito dell'art. 1102 c.c., che pur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c.>> (Trib. Firenze, 09 maggio 2005; Cass., 3549/1989)
Così come il tema dello scioglimento ed estinzione risulta diverso tra comunione e condominio
Mentre il comunista può sempre chiedere lo scioglimento della comunione ed il patto di rimanere in comunione non può superare dieci anni (art. 1111 c.c.), essendo il suo diritto reale ricadente su una quota ideale del bene, non così è per il condomino.
Nel condominio la regola è data dall'indivisibilità dei beni comuni: le parti comuni non possono essere assoggettate a divisione, sia essa consensuale o giudiziale
La divisione è possibile solo ove la parte comune, una volta divisa, permetta il suo utilizzo in capo a tutti i condomini, divenuti singoli proprietari delle parti ottenute dalla divisione, ed il loro uso non sia più incomodo
In realtà, è data dal perimento dell'edificio in condominio, fattispecie non normativamente contemplata per la comunione.
Così ancora.
Nella comunione l'amministratore ed il regolamento sono facoltativi; nel condominio sono obbligatori, il primo, ove i condomini siano più di quattro; il secondo se i condomini sono più di dieci (artt. 1129 e 1138 c.c.)
La disposizione dell'art. 1105 c.c., relativa all'amministratore della comunione in generale, è sì applicabile al condominio di edifici, in forza della norma di rinvio di cui all'art. 1139 c.c., ma solo nel caso di condominio cosiddetto minimo, costituito da due soli condomini, per il quale non è obiettivamente applicabile l'apposita disciplina dell'art. 1136 c.c., che richiede maggioranze qualificate anche con riferimento al numero dei condomini sul tema decisioni prese in sede assembleare (Cass. 16075/2007)
La disciplina delle delibere assembleari è normativamente diversa. E' più rigida in tema di condominio, ad esempio nella comunione è richiesto che i comunisti siano previamente informati della riunione da tenersi mentre nel condominio è necessario l'avviso di convocazione con la precisa indicazione dell'ordine del giorno da trattare.
In materia di comunione gli art. 1105 comma 3 e 1109 c.c. prevedono che, per la validità delle deliberazioni, tutti i partecipanti devono essere stati preventivamente informati dell'oggetto della delibera. L'art. 1109 c.c. contempla, nel caso in cui non sia stata osservata la disposizione del comma 3 dell'art. 1105 c.c., il potere di ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente di impugnare le deliberazioni nel termine di decadenza di trenta giorni. La statuizione di detto termine porta ad escludere che, in tema di comunione, il difetto di informazione configuri una causa di nullità. Non vi sono ragioni, pertanto, per ritenere che la stessa fattispecie in tema di condominio dia luogo ad un vizio più grave, soprattutto ove si consideri il rinvio recettizio alle dette norme di cui all'art. 1139 c.c. Inoltre, in conformità ai principi generali in materia di vizi degli atti, devono ritenersi nulle le sole deliberazioni dell'assemblea dei condomini che sono prive degli elementi essenziali, ovvero abbiano un oggetto impossibile o illecito o esorbitante dalle attribuzioni dell'assemblea, in quanto provvedono su materie rispetto alle quali non è riconosciuto potere all'organo collegiale. Sono soltanto annullabili, invece, le delibere affette da vizi formali, cioè prese in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea. (Trib. Bari, 23/05/1122)
Nella comunione la maggioranza è data per singolo partecipante (essendo le quote presunte uguali) (art. 1105 c.c.)
Nel condominio, essendo una forma di comunione più complessa, per poter ottenere la maggioranza occorre il duplice concorso del numero dei partecipanti e del valore rappresentante la proprietà del singolo rispetto all'intero edificio (art. 1136 c.c.)
L'1136 c.c. richiede, per la regolare costituzione dell'assemblea del condomino e per la validità delle relative delibere, maggioranze qualificate con riferimento al numero dei partecipanti al condominio ed in rapporto al valore dell'edificio condominiale, in ragione dell'oggetto su cui l'assemblea è chiamata a decidere
Così ancora
Nel condominio è previsto che l'assemblea venga convocata una prima volta e, in caso di suo esito negativo, una seconda volta, a distanza massima di dieci giorni l'una dall'altra
Nulla è sancito in merito in ambito della comunione
Fattispecie particolari sono date dal piccolo condominio e della comunione di beni comuni da parte di più condomini
Come verrà meglio illustrato in seguito nel capitolo 2 relativo alle fattispecie particolari, le norme concernenti il ricorso all'autorità giudiziaria per il caso di amministrazione dei beni in comunione ex art. 1105 c.c. si applicano esclusivamente ai c.d. condomini minimi
<<L'inoperatività nei condomini c.d. minimi delle norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale (art. 1136 c.c.) e la conseguente applicabilità alla gestione di tali enti delle prescrizioni riguardanti le amministrazioni dei cespiti oggetto di comunione in generale, non comporta per il rimborso di spese fatte da un condominio per le cose comuni, con riferimento a dette collettività condominiali, l'applicazione della disciplina dell'art. 1110 c.c. - la cui operatività resta preclusa a norma dell'art. 1139 c.c. - bensì della disposizione sostanziale di cui all'art. 1134 c.c., diretta ad impedire indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti nella gestione del fabbricato comune riservata agli organi del condominio, essendo previsti dalle norme processuali, applicabili ai condomini minimi, strumentali alternativi (art. 1105, comma 4 c.c.) al fine di ovviare alla eventualmente ingiustificata opposizione o all'inazione delle controparti nella adozione e nella esecuzione dei provvedimenti non urgenti, e tuttavia necessari per la conservazione ed il godimento dell'edificio in condominio>> (Cass. 5914/1193)
<<Se il condominio di un edificio è costituito da due soli partecipanti e difetta quindi, per mancanza del presupposto di una pluralità di condomini, la possibilità di applicare la disciplina dettata dall'art. 1136 c.c. sulla costituzione delle assemblee e la validità delle sue delibere, operano le norme sulla comunione in generale e, fra queste, l'art. 1105 c.c., il quale consente il ricorso all'autorità giudiziaria per superare un contrasto fra i due partecipanti che pregiudichi la necessaria amministrazione della cosa comune; ove però uno dei due partecipanti intenda procedere, contro la volontà dell'altro, ad innovazioni (nella specie l'installazione di un ascensore) o, in genere, ad atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, è applicabile non l'art 1105 c.c., riguardante i soli atti di ordinaria amministrazione, ma l'art. 1108 c.c. e pertanto, di fronte alla materiale impossibilità di formare fra due soli condomini la maggioranza prevista da quest'ultima norma, deve concludersi con l'escludere che l'interesse di uno dei due partecipanti all'innovazione od all'atto di straordinaria amministrazione trovi nell'ordinamento tutela giuridica per superare l'opposizione dell'altro partecipante>> (Cass., 1604/1975)
Così in tema di comunione di beni da parte di due o più condomini.
<<Qualora un complesso residenziale composto da più palazzine, ciascuna con un proprio distinto condominio, abbia spazi e manufatti di godimento comune, questi debbono ritenersi soggetti al regime della comunione e non a quello del condominio, con la conseguenza che, applicandosi le regole generali della prima e non del secondo, per le innovazioni si richiede la manifestazione di volontà di tutti i partecipanti; nè, d'altra parte, è configurabile la violazione dell'art.1117 cod. civ. nell'ipotesi in cui più edifici siano dotati di opere comuni strutturalmente distaccate>> (Cass., 15357/2005)
<<In caso di scioglimento totale di una palazzina, qualora residuino beni in comune - ed in assenza di un titolo che disponga diversamente – devono applicarsi le norme sul condominio allorquando le cose o i servizi appaiano legati ai singoli edifici in un rapporto di “necessarietà ed accessorietà” (es. gli impianti idrici, di riscaldamento, di illuminazione, il servizio di portierato, gli accessi, il parcheggio per le automobili); soltanto per il caso si tratti di cose non necessarie per l'esistenza delle costruzioni (es. piscine, campi da tennis, negozi, ristoranti, parchi, ecc.) si applicano le norme sulla comunione, trattandosi di beni e servizi che sfuggono al richiamo dell'art. 1117 c.c.>> (Trib. Napoli, 24/02/1995)
Questa fattispecie non è poi da confondere con il condominio parziale o con il condominio complesso di cui al successivo capitolo 2.