Condominio

Appalto per manutenzione straordinaria, l’assemblea detta le regole

di Anna Nicola

Qualora il contratto di appalto concerne interventi di straordinaria amministrazione dello stabile, occorre la previa autorizzazione del condominio, pena l'invalidità del contratto concluso dall'amministratore. Condizione imprescindibile per la sottoscrizione del contratto, è la decisione assembleare quando gli interventi sono di manutenzione straordinaria di notevole entità. La delibera dell'assemblea sia di prima, sia di seconda convocazione deve essere assunta a maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio ex art. 1136, secondo comma, c.c.
<<Il principio secondo cui l'atto compiuto dall'amministratore di una società, benché irregolarmente, resta valido nei confronti dei terzi che hanno ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dell'amministratore medesimo, non può trovare applicazione in materia condominiale con riguardo a lavori od opere di manutenzione straordinaria eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore senza previa delibera della assemblea dei condomini, atteso che, secondo quanto disposto dagli artt. 1130 e 1135 c.c., all'amministratore spettano poteri inerenti all'ordinaria amministrazione, mentre all'assemblea dei condomini sono riservate le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, salvo che i lavori presentino carattere urgente. In tal senso, nel caso concreto, si è ritenuto che l'amministratore avesse ecceduto dai suoi poteri autorizzando dei lavori di straordinaria amministrazione, senza la dovuta autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale, giacché le risultanze probatorie non avevano evidenziato il carattere urgente e necessario dei suddetti lavori e, conseguentemente, si è riconosciuto, sebbene in modo parziale, il credito vantato dall'opposto.>> (Trib. Roma Sez. XI, 10-06-2010).
Il condominio può decidere di autorizzare l'amministratore alla sola sottoscrizione del contratto e può altresì dettare le condizioni necessarie per giungere alla sua conclusione. Nel caso di autorizzazione tout court, non vi sono vincoli di mandato, potendo l'amministratore liberamente determinare il contenuto del contratto congiuntamente all'appaltatore. Ove invece l'assemblea deliberi che siano inserite alcune clausole nella regolamentazione contrattuale, il mandatario dell'edificio non può prescindere da queste direttive, dovendo richiedere l'inserimento di queste clausole nello stipulando contratto. Ad esempio, l'assemblea può deliberare di autorizzare i lavori di manutenzione straordinaria del tetto e dispone che l'appaltatore deve essere presente di persona per tutto il periodo in cui si eseguono gli interventi. L'amministratore deve richiedere che questa obbligazione sia contrattualmente prevista.
<<Se l'amministratore di un condominio è autorizzato dall'assemblea dei condomini, senza riserva di approvazione di talune clausole, alla stipula di un contratto di appalto per provvedere alla manutenzione di parti comuni dell'edificio, validamente può pattuire, per il caso di ritardo nel pagamento del corrispettivo all'appaltatore, interessi moratori superiori al tasso legale; conseguentemente il condominio è obbligato all'adempimento del debito derivante da tale clausola>>. (Cass. 1640/1997).
La conclusione del contratto, nel caso di proposta e accettazione, si ha nel momento in cui l'amministratore rende noto all'appaltatore la volontà del condominio con l'autorizzazione alla conclusione del contratto -e l'eventuale approvazione dei relativi interventi- secondo i principi generali sanciti in tema di conclusione del contratto a distanza ex art. 1326 c.c.
<<Un contratto di appalto si perfeziona nel momento in cui l'amministratore di condominio comunica all'impresa l'avvenuta approvazione assembleare dei lavori e la data di inizio di questi ultimi; pertanto, risultando in questo modo sufficientemente dimostrato l'incontro delle volontà tra le parti contraenti sugli elementi essenziali del contratto, non contraddicono tale interpretazione dei fatti i rilievi che il preventivo sia qualificato di massima, che il prezzo sia indicato a corpo e che sia prevista la redazione di una verifica successiva con una eventuale modificazione dell'oggetto del contratto>>. (App. Genova, 04/02/2006).
La mancanza della deliberazione assembleare implica l'invalidità e l'inefficacia del contratto. L'esistenza del vizio è direttamente rilevabile nei confronti dell'impresa appaltatrice. Poiché l'ambito di intervento è in tema di manutenzione straordinaria di notevole entità e poiché per legge la competenza è assembleare, il terzo contraente non può invocare l'incolpevole affidamento eventualmente riposto in capo all'amministratore, credendolo munito dell'autorizzazione del condominio.
<<Il principio secondo cui l'atto compiuto dall'amministratore di una società, benché irregolarmente, resta valido nei confronti dei terzi che hanno ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dell'amministratore medesimo, non può trovare applicazione in materia condominiale con riguardo a lavori od opere di manutenzione straordinaria eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore senza previa delibera della assemblea dei condomini, atteso che, secondo quanto disposto dagli artt. 1130 e 1135 c.c., all'amministratore spettano poteri inerenti all'ordinaria amministrazione, mentre all'assemblea dei condomini sono riservate le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, salvo che i lavori presentino carattere urgente. In tal senso, nel caso concreto, si è ritenuto che l'amministratore avesse ecceduto dai suoi poteri autorizzando dei lavori di straordinaria amministrazione, senza la dovuta autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale, giacché le risultanze probatorie non avevano evidenziato il carattere urgente e necessario dei suddetti lavori e, conseguentemente, si è riconosciuto, sebbene in modo parziale, il credito vantato dall'opposto. (Trib. Roma, 10/06/2010).
<<Gli atti dell'amministratore di condominio compiuti al di fuori delle attribuzioni previste dalla legge (nella specie conclusione di un contratto di appalto per l'esecuzione di lavori eccedenti l'ordinaria manutenzione) non sono validi e l'invalidità può essere opposta ai terzi che non possono ignorare quali sono i poteri degli amministratori secondo la legge. Tuttavia, i condomini possono ratificare l'operato dell'amministratore anche per facta concludentia.>> (App. Milano, 20/11/1998).
Il contratto di appalto stipulato dall'amministratore non munito di autorizzazione non produce effetti nei confronti del condominio in quanto si tratta di contratto concluso dal falsus procurator. L'unico responsabile del contratto è il mandatario del condominio, passibile di richiesta di risarcimento danni per culpa in contraendo ex art. 1398 c.c.
<<La conclusione di un contratto, né autorizzato né successivamente ratificato, da parte dell'Amministratore di un condominio, relativo a lavori di manutenzione straordinaria non urgenti, realizza un negozio concluso dal falsus procurator, soggetto alla relativa disciplina (artt. 1388, 1398, 1399 c.c.), che non è idoneo a produrre effetti nella sfera dello pseudo rappresentato, di guisa che il terzo contraente non ha titolo per esercitare nei confronti di quest'ultimo l'azione di inadempimento, che presuppone l'esistenza di un contratto valido ed efficace tra le parti - né può agire per il risarcimento del danno, che si ricolleghi ad una responsabilità prettamente contrattuale - ma può solo invocare la responsabilità del falsus procurator per culpa in contrahendo ex art. 1398 c.c., assimilabile a quella precontrattuale (e limitata al c.d. interesse negativo), situazione costituente titolo per l'immediata azione diretta del terzo nei confronti del rappresentante senza poteri.>> (App. Genova, 13/06/2005).
Nulla vieta che successivamente ala stipulazione del contratto, il condominio ratifichi l'operato dell'amministratore, facendo proprio l'appalto. Per la ratifica, come per la previa autorizzazione, la decisione deve essere presa con le maggioranze di cui all'art. 1136, comma 4, c.c. cioè con voto espresso dalla maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno metà del valore dell'edificio –anche qui- sia in prima, sia in seconda convocazione. Con quest'atto, il contratto è direttamente imputabile al condominio, al pari della previa autorizzazione, in ragione dell'efficacia retroattiva della ratifica a norma dell'art. 1399 c.c.
<<La stipula, in nome e per conto del condominio, di un contratto di appalto attinente a lavori ed opere sulle parti comuni dell'edificio condominiale, nei limiti della manutenzione ordinaria, rientra tra le attribuzioni dell'amministratore, e quindi non richiede l'apposita preventiva, deliberazione dell'assemblea dei condomini; occorre invece l'autorizzazione dell'assemblea (o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica), e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 4, c.c., ove l'appalto consista in riparazioni straordinarie di notevole entità.>> (Trib. Salerno, 08/01/2010).
La ratifica può essere anche tacita, potendo essere desunta da fatti concludenti.
<<Gli atti dell'amministratore di condominio compiuti al di fuori delle attribuzioni previste dalla legge (nella specie conclusione di un contratto di appalto per l'esecuzione di lavori eccedenti l'ordinaria manutenzione) non sono validi e l'invalidità può essere opposta ai terzi che non possono ignorare quali sono i poteri degli amministratori secondo la legge. Tuttavia, i condomini possono ratificare l'operato dell'amministratore anche per facta concludentia>> (App. Milano, 20/11/1998).
L'approvazione della spesa relativa all'esecuzione dell'appalto e il conseguente suo riparto si configurano come ratifica. La scadenza del termine per l'impugnazione della deliberazione di approvazione della spesa ex art. 1137 c.c. rende definitiva la ratifica, non potendo essere altrimenti impugnata la decisione condominiale.
<<Con riguardo alle spese, di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni, che l'amministratore abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, l'assemblea ben può riconoscerne vantaggiosa l'opera, ancorché non indifferibile ed urgente, ed approvarne la relativa spesa, purché oggettivamente utile per il condominio e non voluttuaria ne' gravosa, restando la preventiva, formale, deliberazione di esecuzione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della stessa e dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condomini>>. (Trib. Modena, 04-02-2010).
<<L'approvazione da parte dell'assemblea condominiale del rendiconto annuale che l'amministratore è tenuto a rendere ai sensi dell'art. 1130, comma 2, c.c., preclude successive iniziative individuali da parte dei condomini che intendono contestare il rendiconto, in quanto l'unica forma di contestazione ammessa dalla disciplina del condominio è rappresentata dalla impugnazione ai sensi dell'articolo 1137 c.c. della deliberazione di approvazione, e ciò per ragioni di legittimità e non di merito (nella fattispecie alcuni condomini successivamente alla deliberazione di approvazione del rendiconto e senza avere proposto tempestiva impugnazione, avevano convenuto in giudizio direttamente l'amministratore in tale sua qualità, oltre ai componenti del consiglio condominiale, chiedendo che venisse ordinato ai convenuti un ulteriore rendimento del conto, e che venisse accertato il loro illecito comportamento nella gestione di lavori di manutenzione e di spese straordinarie, oltre al risarcimento dei danni)>>. (Trib. Salerno, 30/01/2010).
<<A differenza di quanto previsto dall'art. 1134 cod. civ.- che consente il rimborso al condomino delle spese sostenute senza autorizzazione soltanto in caso di urgenza l'art. 1135 cod. civ. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dall'amministratore nell'interesse comune; ne consegue che l'assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione. (Cassa con rinvio, App. Milano, 14/02/2007)>> (Cass. 181932/2009).
<<L'assemblea ai sensi dell'art. 1135 cod. civ., nell'esercizio dei poteri di gestione del condominio, ha il potere di ratificare la spesa effettuata dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili ed urgenti. (Cassa con rinvio, App. Firenze, 30 Novembre 2002)>> (Cass., 2864/2008).
La giurisprudenza di merito ha affermato che il contratto di manutenzione di impianti di durata decennale necessita dell'autorizzazione dell'assemblea ex artt. 1136, secondo e quarto comma c.c. in quanto non si qualifica in termini di atto di ordinaria amministrazione che, come tale, può essere autonomamente stipulato dall'amministratore.
<<E' da ritenersi inefficace e non produttivo di alcuna conseguenza giuridica in capo al condominio un contratto decennale di manutenzione degli ascensori stipulato dall'amministratore condominiale senza la preventiva delibera dell'assemblea, trattandosi di atto eccedente l'ordinaria amministrazione.>> (Giudice di pace Torino, 28/10/1999).
Dall'autorizzazione alla sottoscrizione del contratto di appalto avente ad oggetto opere di manutenzione straordinaria dello stabile deriva il potere dell'amministratore di agire in giudizio nei confronti dell'appaltatore senza dover attendere l'autorizzazione all'azione da parte dell'assemblea.
<<Dal combinato disposto dagli art. 1130 e 1131 1° comma del c. c. si evince che, al di fuori delle ipotesi di maggiori poteri attribuitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore può agire in giudizio senza che occorra una apposita autorizzazione solo nell'ambito delle attribuzioni conferitegli dalla legge - e propriamente dall'art. 1130 - le quali concernono in generale l'amministrazione ordinaria e, per quanto ottiene specificamente ai lavori e alle opere relative alle parti comuni dell'edificio condominiale, soltanto quelli rientranti nella cosiddetta manutenzione ordinaria; ne consegue che la rappresentanza processuale attiva del condominio, anche in assenza di una apposita deliberazione dell'assemblea dei condomini, per le controversie nascenti da un contratto di appalto non può farsi discendere dal solo fatto che l'amministratore abbia stipulato in nome e per conto del condominio il contratto cui la controversia si riferisce, anche se l'oggetto di esso ecceda le sue normali attribuzioni come conferitegli dalla legge, ove non risulti che la stipulazione del contratto stesso sia stata autorizzata o comunque approvata mediante ratifica dall'assemblea dei condomini>>. (Cass. civ. Sez. II, 22-11-1990, n. 11272).
L'autorizzazione al contratto di manutenzione straordinaria comporta la parificazione dei poteri spettanti all'amministratore in ambito di interventi di ordinaria amministrazione. La conseguente azione giudiziale non necessita di una previa autorizzazione ad agire in giudizio se vi è la previa autorizzazione alla conclusione del contratto (si rimanda a quanto esposto nel § precedente in tema di poteri processuali).

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