Amministratore, il gioco dell’oca dei requisiti

L‘artticolo 71-bis disp. att. c.c. in tema di requisiti dell'amministratore così dispone:
«Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, ` consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica».
Per poter svolgere l'attività di amministratore di stabili devono ricorrere i requisiti prescritti dall'art. 71 bis disp. Att. c.c. Tra essi possono distinguersi le condizioni soggettive negative, date dalla mancata ricorrenza in capo all'amministratore di particolari condanne o misure di prevenzione da altre che si configurano come garanzia della professionalità dell'incaricato della gestione condominiale. Le prime, qualificabili come condizioni prescritte per l'attestazione dell'affidabilità del soggetto sono: il godimento dei diritti civili; l'assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; l'assenza di misure di prevenzione, divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione. Infine l'amministratore non deve essere interdetto o inabilitato: anche se la norma non lo indica espressamente, occorre che lo stato di interdizione o di inabilitazione sia stato accertato in sede giudiziale e la relativa decisione sia divenuta definitiva. Per poter riprendere l'attività, lo stato di incapacità deve essere stato revocato giudizialmente. In questo gruppo si ritiene corretto far rientrare anche il caso dell'amministratore che è iscritto nel registro di chi ha subito protesti cambiari, anch'essa circostanza attestante la sua affidabilità. Il legislatore limita i casi in cui possono rilevare i protesti: sono indicati esclusivamente quelli attinenti alle cambiali e non anche altri titoli di credito.
Sotto il profilo delle condizioni di professionalità, occorre che l'amministratore abbia conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado: qui è sufficiente la ricorrenza di questo titolo, anche se è stato conseguito presso un istituto scolastico che non insegna le materie specifiche attinenti alla gestione condominiale. Può trattarsi di un istituto per geometri ma può anche essere una qualsiasi altra scuola con indirizzo non attinente ai compiti che il mandatario dell'edificio deve svolgere. Da sempre si parla della professionalità dell'amministratore di condominio. La novella ha recepito le critiche nei confronti di chi esercita l'attività senza avere un titolo scolastico, richiedendone la sussistenza e la successiva specializzazione dato dall'aggiornamento periodico. La professionalità deve essere mantenuta nel tempo, con la partecipazione ad un corso di “addestramento” iniziale, seguito poi dalla formazione periodica nella materia di amministrazione condominiale. Si presume che la previsione di questi corsi successivi al diploma possano sopperire alle mancanze derivanti dall'aver frequentato una scuola secondaria di secondo grado che non ha attinenza alla professione di amministratore. L'aggiornamento periodico è prescritto per tutti gli amministratori, anche i diplomati in materie attinenti al condominio.
Questi requisiti non sono necessari qualora l'amministratore è nominato tra i condomini dello stabile. Si ritiene che la mancata richiesta del requisito in simili casi sia dato dalla considerazione –implicita- che l'amministrazione del proprio edificio non è svolta a livello di attività lavorativa o professionale.
Il riconoscimento della società di amministrazione di edifici è esplicitata dalla norma in esame. In caso di società, i requisiti fino ad ora analizzati devono sussistere in capo ai soci illimitatamente responsabili, agli amministratori e ai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi. Com'è noto, inizialmente la giurisprudenza negava l'amministrazione condominiale alle società. Una prima apertura è stata effettuata nei confronti delle società di persone per poi prevedere l'estensione anche nei confronti delle società di capitali. La norma pare aver recepito quest'ultimo orientamento, laddove dispone che gli amministratori della società devono essere in possesso dei requisiti qui previsti, essendo un chiaro riferimento alle società di capitali. Poiché esercitano l'amministrazione condominiale, essi devono essere in possesso dei requisiti onde rispettare il rapporto fiduciario che lega la società al singolo edificio (Cass 11155/1994; Trib. Milano, 25settembre 2009; Cass. 1406/2007; Cass. n. 22840/2006)
Occorre ricordare che la nuova Legge deontologica degli avvocati, L. 247/2012, “Disciplina della professione di avvocato” prevede in generale che <<La professione di avvocato è incompatibile: a) con qualsiasi altra attività di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente, escluse quelle di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale, e con l'esercizio dell'attività di notaio. ..>>. In merito, il Consiglio Nazionale Forense, con il parere del 20 febbraio 2013 con cui ha effettuato la prima interpretazione della legge forense riformata, ha affermato che l'avvocato può essere amministratore del condominio in cui abita. Non solo. <<L'attività di amministratore di condominio si riduce, alla fine, all'esercizio di un mandato con rappresentanza conferito da persone fisiche, in nome e per conto delle quali egli agisce e l'esecuzione di mandati, consistenti nel compimento di attività giuridica per conto ed (eventualmente) in nome altrui è esattamente uno dei possibili modi di svolgimento dell'attività professionale forense sicché la circostanza che essa sia svolta con continuità non aggiunge né toglie nulla alla sua legittimità di fondo quale espressione, appunto, di esercizio della professione>>. Ciò in quanto la <<riconducibilità dell'attività all'area del mandato e di quest'ultimo ad una modalità di esercizio della professione forense”>> l'avvocato può pertanto svolgere anche solo l'attività di gestione condominiale.
La Cassazione n. 9741/2013 ha ormai chiarito quando l'attività dell'amministratore di condomini è riconducibile a mandato e quando a contratto d'opera professionale: <<per le attività professionali non protette svolte dal mandatario non professionista, l'art. 1709 c.c. non impone che il compenso sia determinato nella stessa misura prevista, per il professionista, dalle tariffe professionali. Inoltre, ai fini della determinazione del compenso del mandatario, il ricorso all'equità postula e soddisfa proprio l'esigenza di correlazione tra la prestazione ed il compenso, mentre è escluso che la disciplina del mandato sia riconducibile a quella del contratto d'opera, per il quale, invece, l'art. 2225 c.c. espressamente prevede che il corrispettivo sia determinato anche in considerazione del risultato ottenuto; ………ai fini della determinazione del compenso del mandatario il ricorso all'equità postula e soddisfa proprio l'esigenza di correlazione tra la prestazione e il compenso, correttamente escludendo che la disciplina del mandato sia riconducibile a quella del contratto d'opera, per il quale l'art. 2225 c.c. espressamente prevede che il corrispettivo sia determinato anche in considerazione del risultato ottenuto”e, soprattutto, ai fini che qui interessano, vi si legge che “nel contratto d'opera il prestatore sopporta il rischio del lavoro (rectius: dell'esecuzione dell'opera a regola d'arte ex art. 2224, primo comma, c.c.) ed i relativi costi, al contrario di quanto avviene nel mandato, che va eseguito con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710, primo comma, c.c.) e con i mezzi somministrati dal mandante (art. 1719 c.c.)>>
La perdita dei requisiti che sopra abbiamo definito come condizioni di affidabilità (di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma della norma in esame) comporta la cessazione dell'incarico. In simile evenienza, ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
In via transitoria, per quanti hanno svolto l'attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, l'incarico di amministratore può essere assunto anche in assenza del titolo di studio della scuola secondaria di secondo grado e del corso di formazione iniziale. L'aggiornamento periodico è invece sempre richiesto.
È prescritto l'obbligo di aggiornamento a tutto campo: il mandatario di edifici deve partecipare a corsi di formazione periodica. Non è prescritta alcuna scadenza temporale della specializzazione o una durata minima in termini di ore. Quest'obbligo non sussiste in capo al condomino amministratore del proprio stabile.