Condominio

Solaio privato che copre i box: il condominio non è comproprietario

di Marco Panzarella - Matteo Rezzonico

La sola circostanza che un solaio funga anche da copertura per il piano seminterrato, dove si trovano i box di alcuni condòmini, non comporta il diritto di comproprietà da parte di tutti i condòmini né, in assenza di divieti di natura contrattuale, vincoli di destinazione della stessa area. È quanto deciso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24318 del 16 ottobre 2017. Nella fattispecie, i giudici supremi hanno respinto il ricorso proposto da un condominio nei confronti della proprietaria e della conduttrice di un'area scoperta di 600 mq, che funge da solaio per i locali interrati che ospitano alcuni box.
Il condominio ritiene che l'utilizzo dell'area, adibita a deposito di merci e parcheggio di auto e autocarri, sia illegittimo così come sarebbero abusive tutte le opere realizzate sul solaio: rampa di accesso, tettoia in ferro e plastica, scaffalature in ferro. Inoltre - sostiene l'attore - l'uso dell'area contrasta con il regolamento edilizio comunale e provoca sollecitazioni alla struttura sottostante.
In primo grado il Tribunale ha accolto parzialmente la domanda del condominio, ritenendo illegittimo l'uso dell'area e condannando le società convenute a rimuovere le opere realizzate sul solaio, in quanto limitative del servizio e godimento collettivo.
Nel successivo grado di giudizio, la Corte d'appello ha riformato la decisione ritenendo insussistente “il diritto di godimento collettivo ravvisato dal Tribunale sull'area in oggetto, trattandosi di area di proprietà esclusiva”.
Una posizione, quest'ultima, condivisa dalla Suprema Corte, secondo cui “la sola circostanza che detta area costituisca anche copertura del piano seminterrato del fabbricato, nel quale si trovano alcuni box di proprietà dei condomini, non comporta il diritto di comproprietà del condominio né, in assenza di divieti di natura contrattuale, vincoli di destinazione dell'area stessa”. Osserva inoltre la Corte come “in mancanza di norme limitative della destinazione e dell'uso delle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva di un edificio condominiale, derivanti dal regolamento che sia stato approvato da tutti i condomini, la norma dell'articolo 1122 c.c., non vieta di mutare la semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro, purché non siano compiute opere che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune (ex plurimis, Cass. 27/10/2011, n. 22428)”.

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