Gli addetti alle pulizie del condominio, cosa dicono i giudici

In molti condomini è assente il servizio di portierato. In questi casi la pulizia delle parti comuni è garantita da lavoratori assunti appositamente per svolgere questa funzione. Le norme che regolano tale rapporto ricalcano quelle del portierato. Il rapporto può essere in termini di lavoro subordinato o di appalto, a seconda dell'organizzazione del soggetto che presta il servizio e della sottoposizione a vincoli di orario e di direttive condominiali. Nel caso di rapporto di portierato, trova applicazione la contrattazione collettiva.
«Laddove si deduce in giudizio l'esistenza di un rapporto negoziale, nella specie riguardante l'effettuazione di prestazioni di pulizia a favore di un condominio, una corretta distribuzione dell'onus probandi impone alla parte attrice di dimostrare l'esistenza di tale rapporto e la relativa esecuzione ed a parte convenuta quello di provare l'esistenza di fatti modificativi o estintivi dell'obbligazione di pagamento assunta in base allo stesso». (Trib. Monza, 19/06/2006).
«Sussiste un rapporto di lavoro subordinato tra un condominio ed una lavoratrice addetta alla pulizia dei locali, nel caso in cui le prestazioni di lavoro vengano eseguite con notevole regolarità e continuità, ed in mancanza di una benchè minima organizzazione imprenditoriale». (Trib. Trento, 13/04/2000).
«Nel lavoro di pulizia delle parti comuni di un condominio sussiste la presunzione iuris tantum di subordinazione del lavoratore al condominio stesso in quanto, salvo prova contraria, manca una sia pur minima organizzazione di impresa; inoltre, l'addetto alle pulizie non assume alcun rischio economico su di sé, mentre l'assunzione del rischio caratterizza il lavoro autonomo». (Pret. Foggia, 07/03/1985).
«Qualora manchi da parte dell'amministratore di un condominio qualsiasi atto di esercizio del potere direttivo e disciplinare, deve escludersi la sussistenza di un rapporto di lavoro subordinato tra il condominio e l'addetto alla pulizia delle parti comuni». (Pret. Asti, 16-12-1985).
«Al fine di qualificare come lavoro subordinato una determinata attività lavorativa non è sempre necessario che il controllo del datore di lavoro avvenga durante l'esecuzione della prestazione, come avviene per il lavoro prestato nell'ambito di un'impresa, ben potendo il controllo stesso essere esercitato anche a posteriori onde verificare se le direttive generiche o specifiche siano state osservate dal dipendente; detta forma di controllo si differenzia da quella prevista dall'art. 2224 c. c. che è, invece, diretta a verificare l'osservanza di quanto il committente ha pattuito con il lavoratore autonomo, il quale gestisce il proprio lavoro restando obbligato esclusivamente al buon risultato dell'opera (nella specie: i giudici del merito avevano escluso la sussistenza di un rapporto di lavoro subordinato tra un condomino e un addetto alla pulizia dell'edificio condominiale sul presupposto che quest'ultimo non veniva controllato dall'amministratore del condominio durante l'esecuzione della prestazione lavorativa; la suprema corte ha cassato la suddetta decisione enunciando il principio che precede)». (Cass 3771/1985).
Le spese di pulizia soggiacciono al regime di ripartizione proporzionale in ragione dei millesimi di proprietà ex art. 1123 c.c. Ad esse non è possibile rinunziare.
<<In tema di condominio negli edifici, l'attività di custodia e di vigilanza è dal portiere svolta anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, e le spese del servizio di portierato vanno ripartite ai sensi dell'art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini>>. (Cass. 12298/2003).
Il singolo condomino non può rinunziare al servizio di pulizia al fine di non dover contribuire alle spese, in quanto l'utilità che ne discende non è passibile di spartizione tra coloro che desiderano il servizio.
<<In un condominio di edifici, servizi insuscettibili di rinuncia sono sia quelli di cui il condominio, nonostante la rinuncia, continuerebbe necessariamente a fruire (pulizia, portierato, entro certi limiti il riscaldamento), sia quelli per i quali dalla rinuncia discenda un qualche danno alle cose comuni ovvero agli altri condomini>>. (Cass. 6269/1984).
L'azione dell'addetto alla pulizia del condominio per ottenere il pagamento del corrispettivo per l'attività espletata è soggetta al termine di prescrizione di cinque anni ex art. 2948, n. 4, c.c.
<<Rientrano in quanto previsto dall'art. 2948 n. 4 cod. civ., e sono assoggettate alla prescrizione breve di cinque anni, le spese di pulizia e di manutenzione del condominio, per le quali ogni condomino è obbligato nei confronti della collettività condominiale.>> (Cass. civ. Sez. II, 28-08-2002, n. 12596)
La disciplina contrattuale può rientrare nel contratto di appalto (prestazione di un servizio reso attraverso un'attività organizzata e dietro la corresponsione di un prezzo, art. 1655 c.c.), o nel contratto di prestazione di servizi, ossia con lavoro prevalentemente proprio e prevalente su quello di altre persone e macchinari.
Per distinguere i due contratti, la Corte di Cassazione ha precisato che <<il contratto d'appalto ed il contratto d'opera si differenziano per il fatto che nel primo l'esecuzione dell'opera commissionata avviene mediante una organizzazione di media o grande impresa cui l'obbligato è preposto, mentre nel secondo con il prevalente lavoro di quest'ultimo, pur se coadiuvato da componenti della sua famiglia o da qualche collaboratore, secondo il modulo organizzativo della piccola impresa”>> (Cass12519/2010)
All'assemblea è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l'obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio sostituto.
Nel caso venga assunta una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere (Tribunale PadovaI, 10 maggio 2012; Cass. Civile n. 16485/2002).
Tale delibera, deve, in ogni caso, ritenersi viziata poiché è indebita ogni imposizione a carico del singolo condomino di prestazioni personali, oneri e responsabilità che non gli competono, essendo l'oggetto della delibera estraneo rispetto alla posizione del singolo condomino all'interno della collettività condominiale. (Tribunale di Milano, 12 agosto 2003)