Neve in condominio, rischio danni e rimedi

La neve, nel momento in cui si deposita sulle diverse parti del caseggiato, diventa, in un certo senso, parte comune del condòminio (fino a quando non si scioglie), obbligando, di conseguenza, la collettività condominiale ad assumere tutte le iniziative affinché non si verifichino inconvenienti che possano arrecare danni a condomini o terzi, con conseguente obbligo risarcitorio. Non sempre, però, coloro che subiscono danni negli spazi condominiali possono pretendere il risarcimento dei danni, né sembra possibile risarcire coloro che subiscono infortuni all'esterno dell'area condominiale, cioè fuori dalle proprie mura esterne.
La caduta nelle parti comuni per ghiaccio
Il condòminio, quale custode dei beni e servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni da queste procurate, sia ai condomini sia a terzi.
Per esonerarsi da responsabilità deve provare che il danno è determinato dal caso fortuito, che può consistere sia in un'alterazione dello stato dei luoghi imprevedibile e non tempestivamente eliminabile o non segnalabile nemmeno con la normale diligenza, sia nella condotta del danneggiato, ricollegabile all'omissione delle normali cautele esigibili in situazioni analoghe.
In ogni caso il danneggiato deve provare il nesso tra la parte condominiale e il danno, ossia dimostrare che l'evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione della parte comune.
Alla luce di quanto sopra è stato negato il risarcimento ad una signora che dichiarava di essere caduta per una lastra di ghiaccio presente su un porticato condominiale perché il testimone, sentito nel corso del giudizio, non aveva visto cadere la presunta vittima (trovata a terra), né ricordava la presenza di ghiaccio che, viste le temperature registrate nella giornata dell'infortunio, risultanti dai documenti di causa, non poteva essersi formato (Trib. Milano n. 3139/2017).
Si deve poi tenere conto anche dell'imprevedibilità dell'ostacolo e del dovere di cautela da parte del soggetto che entra in contatto con gli spazi condominiali innevati: di conseguenza non può richiedere il risarcimento il condomino scivolato sulla rampa dei box in pieno inverno per la presenza di ghiaccio che era prevedibile e anche concretamente percepibile in considerazione dell'idonea illuminazione della parte comune (Cass. 2556/17).
A maggior ragione non può pretendere nulla il partecipante al condominio che, nella stagione invernale, di pomeriggio, in una località di alta montagna, si avventuri su un vialetto condominiale “ghiacciato” dopo una copiosa nevicata, cadendo inevitabilmente a terra (Cass. 11797/15).
In ogni caso il condòminio non è obbligato a sgomberare la neve e il ghiaccio se nevica continuamente e lo strato di neve e ghiaccio è destinato ben presto a riformarsi (ma quando le condizioni climatiche lo consentono, l'amministratore si dovrà attivare, con o senza una delibera, per mettere in sicurezza le zone di passaggio).
Caduta di neve dal tetto e danni a terzi estranei
Dopo un'abbondante nevicata è necessario gestire il pericoloso fenomeno dello scivolamento della massa nevosa formatasi sul tetto qualora la stessa abbia perso aderenza con la superficie e abbia iniziato, in assenza di accorgimenti tecnici (paraneve), la caduta a blocchi verso il suolo.
Per evitare conseguenze dannose nei confronti di passanti o autovetture posteggiate nelle vicinanze è indispensabile che venga prontamente segnalata, con opere o segnali idonei, la presenza del pericolo.
Del resto, molti regolamenti comunali stabiliscono che le operazioni di sgombero avvengano delimitando preliminarmente l'area interessata, arrivando a richiedere la presenza al suolo di persone addette alla vigilanza.
In ogni caso molto spesso ordinanze comunali impongono agli amministratori di condominio di togliere i ghiaccioli che si formano sulle sporgenze delle grondaie o cornicioni, mentre ai condomini si richiede, subito dopo la nevicata, di togliere la neve dai terrazzi, balconi, finestre e simili usando tutte quelle precauzioni atte a non turbare il pubblico passaggio o a procurare danni a persone o cose: se tali operazioni non vengono compiute i trasgressori sono soggetti a multe.
La pulizia del marciapiede: una questione dibattuta
Molti regolamenti comunali e ordinanze specifiche sul problema neve, per consentire il passaggio pedonale, richiedono agli amministratori di condominio, e, quindi ai condomini, lo sgombero dei marciapiedi per tutto il fronte dei caseggiato e lo spargimento di un adeguato quantitativo di sale, per evitare la formazione di lastre di ghiaccio, vietando di accumulare la neve sul bordo del marciapiede o sulla carreggiata stradale.
Naturalmente per i trasgressori sono previste sanzioni ammnistrative.
Tali disposizioni non sembrano, però, tenere conto del fatto che, secondo il codice della strada, il marciapiede, cioè quella parte della strada, esterna alla carreggiata, rialzata o altrimenti delimitata e protetta, destinata ai pedoni, appartiene alla pubblica amministrazione.
Di conseguenza è lo stesso comune a doversi occupare della manutenzione dei marciapiedi, compreso lo spargimento di sale in periodo invernale.
Questo significa che l'ente proprietario di una strada aperta al pubblico transito si presume responsabile dei sinistri riconducibili alle situazioni di pericolo strettamente connesse alla struttura o alle pertinenze della strada.
Trattandosi di responsabilità da custodia il comune potrebbe salvarsi dimostrando il caso fortuito.