Condominio

Spese «solidali» tra acquirente e venditore: ci si deve fermare al biennio

di Davide Longhi

L'argomento è correlato all'istituto del vincolo di solidarietà tra venditore e acquirente nel pagamento degli oneri/spese condominiali di recente affrontato della Suprema Corte di Cassazione, sentenza n. 7395 del 22 marzo 2017 e approfondito sul Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio il 4 gennaio scorso . Ora, per completare lo sviluppo del tema, si prende spunto dalla recente sentenza del Tribunale di Parma n. 1386/2017, pubblicata in data 11 ottobre 2017, che ha statuito la nullità della delibera assembleare che ha addebitato in capo all'acquirente di una unità immobiliare non soltanto la morosità relativa all'anno in corso e a quello precedente ma anche quella ante-biennio, in violazione dell'art. 63 disp. att. c.c..
L'acquirente ha impugnato la deliberazione assembleare del condominio assumendo di avere acquistato una unità immobiliare facente parte di tale condominio a seguito di decreto di trasferimento nell'ambito di una procedura esecutiva. Nel corso dell'assemblea è stato approvato il rendiconto consuntivo della gestione dell'anno in corso ed è stato posto a carico dello stesso acquirente non soltanto la morosità relativa …all'anno in corso e a quello precedente... ma anche quella dell'ulteriore anno antecedente cioè quello ante-biennio. Si è costituito in giudizio il condominio eccependo l'improcedibilità dell'impugnazione per inosservanza del termine di cui all'art. 1137 c.c. e contestando nel merito la domanda dell'attrice sul presupposto che la delibera condominiale, se fosse invalida, sarebbe affetta dal solo vizio dell'annullabilità. Il Tribunale ha concluso la vicenda dando ragione all'acquirente dichiarando nulla la deliberazione condominiale impugnata per violazione del criterio legale di cui all'art. 63 disp. att. c.c. per aver imputato le spese ante-biennio che non erano di competenza dell'acquirente.
Si ricorda che, sotto un profilo processuale, se la delibera è affetta da un vizio di annullabilità il termine per impugnarla è di 30 gg. (art. 1137 c.c.) diversamente se il vizio è quello della nullità la stessa delibera è impugnabile in ogni tempo. Secondo la Corte di Cassazione (Cass. 7708/2007 - 17268/2015) le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l'assemblea modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini deliberando al di fuori della propria competenza.
Ambito di applicazione: la norma di riferimento è l'art. 63 comma 4, disp. att. c.c., ai sensi del quale “…chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi.” La responsabilità solidale dell'acquirente non è disciplinata dall'art. 1104 c.c. (dettato in tema di comunione), che rende l'acquirente obbligato in solido con l'acquirente senza alcun limite temporale per il pagamento degli oneri della comunione dovuti dal cedente e da questi non versati, ma dall'art. 63 sopra citato, considerato norma speciale (Cass. 10235/2013) che pone una limitazione temporale alla solidarietà tra acquirente e venditore. Infatti, ai sensi dell'art. 1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comunione si applica anche al condominio solamente in mancanza di norme che specificamente regolino una determinata fattispecie (Cass. 2979/2012 - Cass. 16975/2005).
In virtù dell'applicazione dell'art. 63 comma 1 disp. att. c.c., l'acquirente (nuovo condomino) può essere destinatario di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo che è azionabile solo a carico di chi ha la qualità di condomino; qualità che viene persa dal venditore perché, ormai dopo la vendita “non è più condomino” (Cass. 23686/2009), non è più legittimato a partecipare alle assemblee e, di conseguenza, non è più nella posizione di poter impugnare le delibere condominiali (Cass. 23345/2008).
La qualità di condomino di cui all'articolo 1123 c.c., compete in base al titolo della proprietà (Cass. 1890/1995), quindi, l'acquirente di un appartamento posto in un condominio è tenuto al pagamento delle spese comuni scaturenti da delibera assembleare antecedente all'acquisto. Infatti, in virtù del contratto di compravendita gli sono trasferiti tutti i diritti derivanti dal contratto ma anche tutti gli oneri relativi all'immobile. Per completezza sull'argomento si segnala che la Corte di Cassazione (Cass. 1956/2000) ha statuito che l'acquirente di una unità immobiliare condominiale possa essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto. Il principio, afferma la Suprema Corte, opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra quest'ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni; l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui è divenuto condomino con l'acquisto. Pertanto nell'ipotesi in cui sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva (Cass. 8924/2001), ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa (Cass. 12841/2012).
Le domande che ci si pone sono le seguenti: quali sono le quote condominiali poste, in via solidale con il condomino venditore, a carico del condomino acquirente? L'amministratore di condominio può contabilizzare un saldo pregresso a debito del condomino nello stato di riparto dell'ultimo rendiconto condominiale delle spese e quindi prima rata del nuovo preventivo (saldo es. precedente) e che valore avrà tale operazione con la successiva delibera di approvazione dell'assemblea condominiale?
Preliminarmente occorre ricordare gli anni cui fa riferimento l'art. 63 disp. att. c.c. “…anno in corso e quello precedente…” devono essere intesi con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente però coincidente con il c.d. anno solare 01/01 – 31/12 (Cass. 7395/2017 - Trib. Bolzano 10 giugno 1999; Trib. Milano 8 luglio 1971). Per rispondere alla domanda: l'art. 1130 c.c. prescrive per l'amministratore un semplice obbligo di rendicontazione delle spese alla fine dell'anno di gestione, che deve essere sottoposto all'approvazione dell'assemblea condominiale senza specificare, però, nulla sul metodo di rilevazione delle operazioni contabili e tanto meno sul metodo di rendicontazione delle stesse. Pertanto l'amministratore è legittimato a esigere il pagamento delle quote residue anche al termine della propria gestione annuale e anche se subentra ad altro amministratore. Per tali ragioni, se il saldo a debito dell'anno precedente non fosse stato pagato, l'amministratore di condominio potrà regolarmente inserirlo nel successivo rendiconto delle spese. Il conteggio fra il singolo e l'amministratore (predisposto da quest'ultimo) diviene “atto” del condominio una volta approvato dall'assemblea.
In merito alla tematica, ad oggi non ancora affrontata dalla Suprema Corte, inerente l'imputazione all'acquirente degli oneri maturati prima del biennio di solidarietà ma inseriti nell'ultimo rendiconto utile alla voce “riporti” o “conguagli”, si colloca la decisione del Tribunale di Parma che si inserisce nella corrente giurisprudenziale di merito che considera la violazione dell'art. 63 comma 4 disp. att. c.c. causa di nullità e non di annullabilità della deliberazione (idem Tribunale di Roma n. 2265 del 7 febbraio 2017).
La ragione che determina la nullità della deliberazione assembleare risiede nel fatto che riportare a “nuovo” il debito ante-biennio, mediante inserimento nell'ultimo rendiconto condominiale (approvato poi dall'assemblea di norma a maggioranza), determina una modifica dei criteri stabiliti dalla legge in ordine all'imputazione delle spese in caso di subentro nei diritti di un condomino, prevista dall'art. 63, comma 4, disp. att. c.c., modifica che comporta una violazione dei diritti dei singoli condomini, e non configura un mero errore nel riparto delle spese oppure sulla condizione di un bene o di un vizio procedimentale inerente la formazione della volontà dell'organizzazione (casi che determinato ipotesi di annullabilità). I criteri di ripartizione di cui all'art. 63 disp att c.c. non possono essere disattesi o modificati a maggioranza dall'assemblea, ma solo previo accordo tra tutti i condomini: cosi espressamente il Tribunale di Roma n. 2265 del 7 febbraio 2017 “…l'assemblea ha esulato dalle proprie attribuzioni, che non sono quelle di stabilire i criteri di riparto della legge, essendo mancato il consenso di tutti i partecipanti…” (conferma Tribunale Roma n. 8658/2009).
Passando in rassegna la giurisprudenza di merito si individuato decisioni di segno opposto tra le quali, a favore della tesi dell'imputabilità delle spese ante-biennio, si colloca la decisone della Corte d'Appello di Genova 11 maggio 2009 n. 513 che ha ritenuto di addebitare l'intero passivo se approvato dall'assemblea “…esercizi precedenti rientrino a far parte integrante del rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, dovrà essere impugnato nei termini di cui all'articolo 1137 c.c…”. A parere dello scrivente, sul presupposto che la norma (art. 63) prevede un trattamento di favore per il condominio, l'operazione di addebitare all'acquirente l'intero passivo del condomino venditore (anche quello ante-biennio) solamente perché approvato da un'assemblea rende di fatto priva di valenza giuridica la disposizione speciale di cui all'art. 63) disp att c.c.
Mentre a favore della tesi della non imputabilità delle spese ante-biennio si rilevano Tribunale di Torino n. 19.11.2009: “…L'art. 63, comma 2 disp. att. c.c. (…) deve essere interpretato nel senso che l'obbligo ivi previsto concerne unicamente l'esercizio in corso e quello precedente, e non anche i “riporti” degli esercizi precedenti, il cui pagamento può essere richiesto esclusivamente al precedente proprietario dell'immobile…” – Tribunale Milano n. 886/2003 “…L'inserimento del saldo nel consuntivo approvato dall'assemblea costituisce un mero riepilogo contabile degli esercizi pregressi e non può risolversi, laddove il preteso debitore contesti la corrispondenza degli importi arretrati rispetto al reale ammontare dei precedenti saldi, nella incontestabilità delle somme dovute…”.
In conclusione alla luce dell'orientamento giurisprudenziale che attualmente sembra protendere per la tesi della nullità della delibera assembleare che imputa al nuovo acquirente gli oneri condominiali ante-biennio (debiti riportati a nuovo), si consiglia all'amministratore di condominio di limitare al biennio di solidarietà la pretesa creditoria rispetto ai saldi a debito riportati a “nuovo” a “titolo di conguaglio” nel nuovo rendiconto.

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