Condominio

Serve il permesso di costruire per fare un terrazzo sull’ex lastrico solare

di Gian Lorenzo Saporito e Guglielmo Saporito

Occorre un permesso di costruire per trasformare un “lastrico solare” in “terrazzo”: lo precisa il Tar di Salerno con la sentenza 3 gennaio 2018 n.24, relativa al Comune di Ravello.

Un proprietario infatti aveva modificato tre coperture solari rendendole calpestabili e dotate di ringhiera, ma senza permesso di costruire. Di qui la sanzione irrogata dal Comune, confermata dal Tar perché esiste differenza, in termini di disciplina urbanistica, tra lastrico solare e terrazzo: il primo è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quanto meno una mera copertura di ambienti sottostanti. La terrazza ha anch’essa una funzione di copertura, ma nel perimetro è delimitata da balaustre, ringhiere o muretti, cioè da elementi che rivelano una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti. Sulla base di questa distinzione, il Tar ha ritenuto che trasformare una mera superfice di copertura di un edificio residenziale, in terrazzo destinato alla libera fruizione del proprietario, con pavimentazione e apposizione di ringhiere di protezione richiede un permesso di costruire. Non basta quindi la semplice Scia (segnalazione certificata di inizio attività) né la mera comunicazione di inizio lavori (Cil), a norma dell’articolo sei del Dpr 380 del 2001. L’utilizzazione dei lastrici solari, zone piane che non consentono la presenza stabile di persone, pur essendo accessibili tramite scale o altri sistemi di accesso, diventa di particolare interesse nelle zone panoramiche, tutte le volte, che vi possa essere un sfruttamento economico di ulteriori superfici.

Già nei rapporti tra privati la collocazione di ringhiere su un lastrico solare genera specifica servitù di veduta sulle aree adiacenti (articolo 905 del codice civile, Cassazione 15885/2005), alla quale il vicino si può opporre; quando poi si discute di titoli abilitativi e di sanzioni (pecuniarie in caso di assenza di Cia o Scia, demolitorie se manca il permesso di costruire), il discorso diventa più complesso. Infatti, occorre urbanisticamente comparare il carico urbanistico del preesistente lastrico solare rispetto all’utilizzazione come terrazzo. Secondo i giudici amministrativi, l’apposizione di una ringhiera genera appunto una significativa trasformazione urbanistica del territorio, con un aumento del carico urbanistico, a meno che non vi sia già una precedente praticabilità, calpestabilità e fruibilità dei luoghi. Tale criterio è stato applicato dal Tar Liguria 1088 / 2011 (per un intervento a Rapallo) e dal Tar di Napoli (16540 / 2010) per un intervento in zona urbana e panoramica. Il carico urbanistico sicuramente aumenta quando il lastrico solare diventa un terrazzo a servizio di un preesistente bar, collocato al livello inferiore (Tar Lazio 2676 / 2004). Se invece vi è già un consistente parapetto e la presenza di un locale ascensore e “cabina acqua”, il terrazzo è già normalmente utilizzabile: lo ha deciso il Consiglio di Stato esaminando (177/2015) l’utilizzazione di un terrazzo come lounge bar di una nota casa di moda nel centro storico di Roma. Se poi altri condomini lamentano la trasformazione da sottotetto a terrazzo (Cassazione 1850/2018) l’innovazione è preclusa anche dalle norme del codice civile.

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