Condominio

Condominio parziale, spese divise tra tutti i condòmini se previsto nel regolamento

di Paolo Accoti

In ipotesi di condominio parziale – vale a dire in tutti quei casi in cui un bene, in ragione delle proprie caratteristiche strutturali e funzionali, sia destinato a servire solo una parte dell'edificio condominiale – e, in particolare, qualora lo stesso abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità (art. 1123 Cc).
Tuttavia, appare assolutamente pacifico come l'assemblea, in virtù della propria autonomia negoziale, possa derogare al criterio di ripartizione delle spese fissato dall'art. 1123 Cc, con delibera assunta all'unanimità dei partecipanti alla comunione ovvero con regolamento condominiale contrattuale predisposto dall'originario unico proprietario o dal costruttore e richiamato nei singoli atti di acquisto o, ancora, con regolamento di origine assembleare approvato da tutti i condòmini.
Ciò posto, risulta legittima la delibera assembleare che, in presenza di un regolamento di condominio che stabilisca la ripartizione tra tutti i condòmini, in relazione ai rispettivi millesimi di proprietà, delle spese necessarie al godimento e alla conservazione delle scale, dei cortili, dei lastrici solari e, in generale, di tutti quei beni comuni destinati a servire solo un gruppo di condòmini, abbia provveduto alla suddetta ripartizione tra tutti i partecipanti al condominio, a prescindere dall'effettivo utilizzo.
Questo il principio di diritto affermato dal Tribunale di Pavia, Giudice dott. Pietro Balduzzi, depositata in data 12 Gennaio 2018.
L'interessante decisione è stata resa in un materia nella quale non si riscontrano precedenti specifici, e appare in conforme ai principi di diritto espressi, in linea generale, dal giudice di legittimità in materia di deroga convenzionale ai criteri di ripartizione delle spese.
Alcuni condòmini impugnano una delibera assembleare nella parte in cui dispone il pagamento delle spese necessarie alla sistemazione del «tetto della scala E» tra tutti i condòmini, in relazione ai millesimi di proprietà.
Gli stessi ritengono sia stato violato l'art. 1123 Cc, in considerazione del fatto che le predette spe«se non sono state suddivise, pro-quota, in capo ai soli proprietari degli immobili situati nella predetta scala E.
Nella resistenza del condominio convenuto, il Tribunale di Pavia, sulla scorta della documentazione prodotta in atti e, in particolare, del regolamento contrattuale, rigetta la domanda, condannando i condòmini attori al pagamento delle spese di lite.
Premette il Tribunale che, allorquando ci si trovi al cospetto di più edifici – in parte tendenzialmente autonomi tra loro – occorre valutare se i singoli proprietari, nella loro autonomia negoziale, abbiano inteso dar luogo alla creazione un unico o diversi condomini per ogni fabbricato.
Al fine di compiere una tale valutazione occorre verificare preliminarmente se esista, o meno, un regolamento condominiale, e cosa eventualmente lo stesso disponga in merito.
Nel caso concreto, acclarata la presenza di un regolamento condominiale di origine contrattuale predisposto dal costruttore e riportato nei singoli contratti di acquisto, il Tribunale rileva come <<emerge subito evidente come il costruttore, nel redigere il Regolamento contrattuale, e tutti i condomini aventi causa, nell'approvarlo specificamente nei singoli atti di acquisto, hanno inteso imprimere al suddetto “complesso condominiale” il carattere dell'unitarietà>>.
Tanto è vero che <<fin dai primi articoli del Regolamento, il complesso viene denominato, al singolare, “P.D.P.” e nell'incipit dell'art. 1, pur sul presupposto di fatto della preesistente e ben nota complessità edilizia, si parla al singolare di “Edificio”. … All'art. 2 si prevede che “Il P.D.P. costituisce un unico complesso condominiale avente in comune il cortile, la centrale termica, tutti gli accessori relativi (canne fumarie, cancelli, porte, impianti di illuminazione, scarichi acque, eccetera)”>>, pertanto, <<appare evidente a tal proposito, per coloro che hanno adottato e approvato il Regolamento Contrattuale, l'esigenza di stabilire in maniera chiara ed espressa che il “P.D.” (singolare) costituisce “un unico complesso condominiale”>>.
Il Tribunale, verificata la volontà del costruttore e dei singoli contraenti di considerare i singoli edifici come un unico condominio, evidenzia come <<lo stesso articolo 3, al secondo comma, aggiunge che “le spese di amministrazione, gestione, riparazione e di eventuali ricostruzioni od innovazioni degli enti comuni, non specificate in appresso, sono ripartite fra i diversi immobili secondo la predetta tabella”>>.
Nel caso del tetto, <<non avendo il Regolamento adottato specifiche sotto-tabelle (per singolo fabbricato o per singole scale) in relazione ai lavori di riparazione del tetto, deve necessariamente ritenersi che, secondo il Regolamento Condominiale del CONDOMINIO D., anche “i tetti” costituiscano “enti comuni” per i quali, ai sensi dell'art. 3 del Regolamento, “spetta la comproprietà ... ai vari immobili ... secondo la tabella A”>> che, appunto, prevede la ripartizione delle spese, pro-quota, tra tutti i partecipanti al condominio.
Conseguentemente, afferma il Tribunale <<L'adozione di specifiche tabelle (tab. B e C), derogative rispetto al sistema millesimale, e l'estensione del sistema millesimale (tab. A) a tutto quanto non regolato da tali specifiche tabelle, costituisce valida convenzione contrattuale, vincolante per tutti i condomini e derogativa rispetto ai criteri suppletivi di cui all'art. 1123 c.c.>>.
Peraltro, risulta pacifico in giurisprudenza che il regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero la deliberazione dell'assemblea, quando approvata da tutti i condòmini, può legittimamente derogare alla disciplina legale della ripartizione delle spese di cui all'art. 1123 Cc, evenienza riscontrabile nel caso di specie.
In conclusione, il Tribunale ritiene che, <<a fronte della disciplina regolamentare, non era consentito all'assemblea deliberare una diversa suddivisione delle spese (seppur in conformità con la norma dispositiva di cui all'art. 1123, II e III comma, c.c.), se non con l'unanimità dei consensi necessari per la deroga al Regolamento Contrattuale>>, pertanto, risulta legittima la deliberazione impugnata a cui consegue il rigetto del ricorso.

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