Guida alle obbligazioni condominiali - 4. Le tabelle millesimali

A norma del comma uno dell'articolo 1118 c.c. i diritti dei condòmini sulle parti comuni sono proporzionali al valore dell'unità che appartiene loro e sono espressi secondo millesimi di proprietà.
L'articolo 68 delle disposizioni di attuazione al codice civile dispone, al riguardo, che “Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in apposita tabella allegata al regolamento di condominio” (articolo 1138 codice civile).
Il “valore” degli immobili, secondo carature millesimali, si ottiene moltiplicando la “superficie” delle unità immobiliari per determinati coefficienti, di volta in volta, diversi a seconda del contesto strutturale e funzionale di riferimento.
I coefficienti di riduzione (o di aumento) - che servono a trasformare le superfici o i volumi reali delle singole unità immobiliari in valori virtuali - sono scelti dal tecnico chiamato a redigere una tabella millesimale sulla base della sua esperienza. Nella prassi vengono utilizzati i coefficienti previsti dalla Circolare 26 marzo 1966 n. 12480 Ministero dei lavori pubblici.
Accanto alle tabelle millesimali vi sono poi le “tabelle d'uso”.
Queste ultime sono predisposte quando sono presenti in condominio beni suscettibili di sfruttamento diverso all'interno delle parti comuni ed occorre ripartire le spese tra i condomini fruitori (l'esempio più lampante, in proposito, è dato dalla tabelle “ascensore”, la cui determinazione avviene attraverso un complesso calcolo indicizzato anche per altezza di piano).
Il fondamento giuridico delle tabelle d'uso si trae dall'articolo 1123 codice civile, comma due, a mente del quale: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le pese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
La formazione delle “tabelle millesimali” e/o di quelle “d'uso” coincide in genere con la nascita dell'edificio condominiale.
La previsione dell'articolo 68 delle disposizioni di attuazione al codice civile , secondo cui la tabella millesimale deve essere allegata al regolamento di condominio, non esclude però che i condòmini, nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, possano stipulare una convenzione limitata alla relativa determinazione (cioè di tutte o alcune o una sola di esse) [Cassazione civile, sezione II, 7 novembre 1981, n. 5905).
Altra vicenda è quella in cui l'edificio condominiale sia sprovvisto ab origine delle tabelle millesimali. In tal caso, può provvedere alla relativa adozione l'assemblea dei condòmini.
La giurisprudenza di legittimità, in tal caso, ha affermato che la deliberazione assembleare che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica (Cassazione Civile, Sezioni Unite, 18477/2010; conf. Cassazione Civile, sez. II, sentenza 26/02/2014 n° 4569).
L'assemblea dei condòmini chiamata ad approvare le tabelle millesimali può, dunque, adottatare una deliberazione sostenuta dalla maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, comma II; codice civile.
Le tabelle millesimali vengono in rilievo, nella fattispecie, perché consacrano i criteri legali per la ripartizione delle spese, sì da renderli conformi a quelli stabiliti dalla legge e perequare l'onere di contribuzione alle spese tra i condòmini.
Altra questione da affrontare in tema di “tabelle millesimali” è quella inerente alla relativa rettifica o modifica in corso di vigenza.
L'articolo 69 primo comma delle disposizioni di attuazione del codice civile - novellato dalla riforma del 2012 - sotto tale profilo, precisa che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari possono essere rettificati o modificati solo con l'unanimità dei consensi espressi dai partecipanti al condominio.
Sono state fatte salve due ipotesi, ovverosia laddove risulti che le tabelle siano conseguenza di un errore; oppure quando per mutate condizioni di una parte dell'edificio (in conseguenza di sopraelevazioni, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari) è stato alterato, per di più di un quinto, il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino
In entrambi i casi, ciascun condòmino ha facoltà di avviare il procedimento di revisione della “tabella millesimale”, sollecitando, innanzitutto, la convocazione di un'assemblea condominiale. Questa ultima sarà in grado di disporre la “modifica” o la “rettifica” delle tabelle preesistenti con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 codice civile. Viceversa, nel caso di azione giudiziale da parte del condòmino richiedente, sarà, in tal caso, sufficiente citare in giudizio l'amministratore del condominio e non, invece, tutti i condòmini (come richiesto in precedenza, da parte della giursprudenza).
Infine, va detto che sussisterebbe solo un apparente contrasto tra l'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite (circa la maggioranza per approvare le tabelle millesimali ab initio) e l'articolo 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile, laddove dispone che per la rispettiva revoca o modifica è necessaria l'unanimità dei consensi.
Si tratterebbe, infatti, di fattispecie sostanziali tra loro assai diverse. La disposizione normativa si limita si testualmente a disciplinare le ipotesi di approvazione di delibere aventi ad oggetto la rettifica o modifica di tabelle già adottate e non riguarda, invece, la fattispecie dell'approvazione di nuove tabelle millesimali, in ossequio al principio ubi lex voluit dixit (si confronti Tribunale di Siena 26.04.2015).