Il proprietario del posto auto è un condòmino come gli altri

Anche il proprietario del singolo posto auto scoperto è un condòmino a tutti gli effetti e non può essere escluso dall’uso e dal godimento delle parti comuni. Non è configurabile alcuna servitù in quanto ogni condomino ha il diritto di utilizzare e godere dei beni comuni. Come tale, quindi, anche il proprietario del posto auto scoperto è tenuto a provvedere a sostenere i relativi costi in ragione dei millesimi posseduti.

Sul tema si è espressa la Corte di cassazione, sezione seconda civile, con l’ordinanza n. 884/2018 (relatore Antonio Scarpa) , depositata il 16 gennaio. Siamo di fronte ad un corposo condominio costituito da appartamenti, box e posti auto.

In primo grado alcuni condòmini proprietari di appartamenti e di box auto citavano i proprietari soltanto dei posti auto scoperti, affinché fosse accertata l’inesistenza, nei confronti di questi ultimi, di una servitù di passaggio su alcune aree comuni limitrofe ai posti auto e fosse inibito loro il relativo passaggio e l’uso di dette aree.

I proprietari dei posti auto deducevano che, in forza del loro atto di acquisto e della loro costante convocazione e partecipazione alle assemblee condominiali, i loro immobili dovevano considerarsi appartenenti al complesso condominiale e, conseguentemente, autorizzati al passaggio ed all’uso delle parti comuni. Il Tribunale accoglieva le domande degli attori, accertando l’inesistenza della servitù così come del diritto d’uso delle parti comuni.

I proprietari dei posti auto proponevano appello e i giudici ribaltavano la decisione del Tribunale, riconoscendo loro il diritto di proprietà delle parti comuni di cui facevano uso.

I proprietari degli appartamenti e dei box auto ricorrono in Cassazione che si associa alla decisione assunta dai giudici di Appello.

In particolare la Suprema Corte sostiene che la disciplina del condominio degli edifici, in base all’articolo 1117 del Codice civile, è ravvisabile ogni qual volta vi sia un rapporto di accessorietà che lega alcune parti comuni a porzioni, o unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stesso o l’uso, salvo che risulti diversamente dal titolo di acquisto.

La nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente.

Una volta chiarito il nesso di condominialità tra i posti auto scoperti e le aree comuni, l’uso di tali beni da parte dei proprietari di questi posti auto trova regolamentazione nella disciplina del condominio de edifici, contrassegnati dal carattere della reciprocità, sia per quanto riguarda i diritti che i relativi obblighi, ovvero la partecipazione alle spese. Tutto ciò esclude la possibilità di avvalersi della disciplina in tema di servitù che presuppone, invece, fondi appartenenti a proprietari diversi, completamente separati di cui uno è al servizio dell’altro.