Quando in condominio manca l’amministratore

Per una ragione o per un'altra il condominio potrebbe essere sprovvisto (anche solo momentaneamente) dell'amministratore. Ad esempio, oltre ai casi in cui i condomini siano inferiori a 9 e che quindi, per scelta, abbiano deciso di non procedere alla nomina, capita quando l'assemblea non si mette d'accordo sul nominativo oppure non riesce a riunirsi oppure perché l'amministratore è deceduto; oppure si pensi al caso in cui l'amministratore perda uno dei requisiti indispensabili per poterlo essere (ad esempio in caso di interdizione o inabilitazione). In tal caso ciascun condomino può convocare l'assemblea ordinaria o straordinaria.
L' articolo 1129 del Codice Civile, come modificato dalla riforma del condominio, così specifica:<<Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario>>. Questa disposizione sostituisce la precedente normativa, che, letteralmente prevedeva: <<Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini>>.
Oggi, alla luce della Riforma, la nomina di un amministratore in una edificio condominiale è obbligatoria esclusivamente quando si è in presenza di almeno nove condomini, nei casi diversi non vi è alcun obbligo di nominare un amministratore del condominio.
Se l'amministratore si dimette non siamo in presenza di un condominio senza amministratore atteso che il dimissionario resta in carica fino a quando non viene materialmente sostituito da quello nuovo.
Il condominio senza amministratore potrebbe così diventare la regola vista la soglia oggi sancita
Ci si chiede allora come fanno a gestirsi i condomini senza amministratore, composti da otto o meno condomini
Nei condomini senza amministratore è necessario individuare una figura di facente funzioni (mandatario dei condomini) che si occupi della gestione del fabbricato, ad esempio saldare i fornitori, incassare le quote, rendicontare le spese. Senza la presenza di una soggetto fisico, che, adempia alle mansioni evidenziate è difficile gestire la quotidianità condominiale.
Tra l'altro, com'è noto, dal 1° gennaio 1998 il condominio è ritenuto sostituto d'imposta, tutti i condomini, non solo quelli superiori ad otto condomini. Dalla data indicata vi è l'obbligo di richiedere il codice fiscale del condominio all'amministrazione finanziaria.
Il condominio, è tenuto a operare la ritenuta d'acconto sulle somme erogate a taluni soggetti. Dovrà: 1) applicare le ritenute d'acconto sui compensi erogati ai dipendenti condominiali; 2) applicare le ritenute d'acconto sui compensi erogati ai lavoratori autonomi per attività a favore del condominio (professionisti, agenti, mediatori ecc.) 3) tenere una contabilità specifica per i dipendenti condominiali (libro matricola e il libro paga relativamente al portiere); 4) quantificare le ritenute d'acconto sulle somme erogate; 5) versare le ritenute trattenute, a mezzo modello F24 all'amministrazione finanziaria entro il 16 del mese successivo a quello in cui si è effettuato il pagamento o entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno ; 6) rilasciare ed inviare ogni anno, la certificazione unica relativa ai redditi corrisposti nell'anno precedente; 7) presentare ogni anno la dichiarazione prevista per i sostituti d'imposta. Il modello 770 oltre alla certificazione unica; 8) limitare l'uso del contante nel saldo delle prestazioni soggette a ritenuta 4% .
In più Il legislatore ha previsto nuovi obblighi ed oneri all'art. 1, comma 43 della Legge n. 266/2007, Finanziaria 2007, che, ha introdotto una integrazione all'art. 25-ter nel D.P.R. 29/09/1973, n. 600 disciplinando l'obbligo per il condominio di operare una ritenuta anche sui corrispettivi dovuti in relazione a talune prestazioni di opera o servizi, in quanto sostituto d'imposta, ossia all'atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratto di appalto di opere e di servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa.
Inoltre sussistono altri adempimenti fiscali per i lavori condominiali su cui è possibile applicare degli sgravi fiscali.
In materia a chiarimenti è intervenuta la Corcolare n° 7/A dell'Agenzia delle Entrate del 7 Febbario 2007, in cui si rileva che: <<Per il condominio con non più di quattro condomini, in mancanza della nomina di un amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini>>.
Alla luce di quanto detto, appare quantomeno inopportuno aver escluso la nomina di un amministratore, in una elevatissimo numero di fabbricati medio-piccoli, creando confusione a fronte di un risparmio –compenso dell'amministratore- che spalmato tra i condomini e per le mensilità è esiguo.
Si ricorda infine che l'art. 66 disp. Att. c.c. stabilisce che, in mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.