Chi paga tra usufrutturario e nudo proprietario

Una fattispecie particolare è data dall'alloggio in usufrutto. L'art. 67 disp. att. c.c. dispone che: «L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario». Vediamo intanto cosa dicono i giudici approfondendo questo principio civilistico.
«Nel caso di usufrutto di un piano o porzione di piano di un edificio in condominio per gli affari riguardanti l'ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle parti comuni, l'interesse ed il diritto di voto spettano, ex art. 67 disp. att. c. c., all'usufruttuario, onde va esclusa la legittimazione attiva del nudo proprietario nella controversia relativa alla ripartizione delle spese di portierato». (Trib. Napoli, 10 dicembre 1979).
«Nell'assemblea dei condomini di un edificio il diritto di voto spetta al nudo proprietario o all'usufruttuario a secondo dell'oggetto della deliberazione» (Cass. 3420/1957).
Così, ad esempio, la deliberazione concernente la nomina dell'amministratore e la determinazione del compenso da corrispondere al medesimo devono essere adottate dall'assemblea con il voto dell'usufruttuario e non del nudo proprietario (Cass. 124/1978)
Pur essendo in ambito di partecipazione all'assemblea di condomini, dall'art. 67 disp. att. c.c. si desume la ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario dell'alloggio in condominio. Essa detta il seguente criterio legale: tutta la manutenzione ordinaria, nonché le spese relative al godimento dei beni comuni, sono a carico dell'usufruttuario, mentre la manutenzione straordinaria, le innovazioni e le ricostruzioni dell'immobile sono a carico del nudo proprietario: in questo modo devono essere tra loro ripartiti i contributi di gestione dei beni comuni. Non occorre che l'amministratore tenga separate nella gestione contabile le voci di spesa di gestione dei beni comuni spettanti in capo ai due soggetti, né è necessario che l'assemblea tenga distinta la loro ripartizione, in quanto questo criterio è direttamente applicabile in ragione del disposto dell'art. 67 disp. att. c.c. .
«Se la porzione di immobile facente parte di un condominio è oggetto di usufrutto e di nuda proprietà, l'atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile erga omnes (e quindi anche al condominio), alla stregua di tutte le situazioni soggettive di titolarità di diritti reali, e la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario nasce dalla legge e costituisce una obbligazione propter rem, quindi tipica, per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa ed il Condominio è tenuto ad osservare il principio anche in sede di approvazione dei bilanci, distinguendo le spese a carico del proprietario da quelle a carico dell'usufruttuario» (Trib. Nocera Inferiore, 26 gennaio 2011).
«Nel caso in cui talune unità immobiliari site in un edificio soggetto al regime del condominio appartengano in nuda proprietà e in usufrutto a persone diverse l'assemblea non deve ripartire distintamente le spese per le parti comuni tra i nudi proprietari e gli usufruttuari e, conseguentemente, l'amministratore, all'atto della riscossione, non deve richiederle separatamente ai diversi titolari dei diritti reali frazionati, atteso che essendo l'imputazione e la ripartizione delle spese in questione fissate direttamente dalla legge, ascrivere queste ai soggetti obbligati è una mera operazione esecutiva» (Cass. 15010/2000).
«L'usufruttuario nel condominio edilizio è tenuto col nudo proprietario alle spese di manutenzione ordinarie tra le quali non vanno comprese quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri» (App. Caltanissetta, 29 novembre 1957).
Non così per la deliberazione che approva, nella medesima sede, il preventivo o il consuntivo delle spese ordinarie e straordinarie. In questa decisione, come anche nell'elaborato dell'amministratore che il medesimo sottopone all'assemblea onde ottenere l'approvazione, le due voci devono essere tenute distinte, in ragione del fatto che le prime riguardano il diritto d'uso e di godimento dei beni comuni, mentre le seconde concernono la loro manutenzione.
«La delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, distinguere analiticamente quelle occorrenti per l'uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni. In tal modo è altresì possibile, se tra i partecipanti vi sono usufruttuari – il cui diritto non solo di partecipazione, ma anche di voto alla relativa assemblea, è riconosciuto perché gode degli impianti, delle cose e dei servizi comuni – ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli art. 1004 e 1005 c.c., con una mera operazione esecutiva» (Cass. 15010/2000).
Una recente decisione di merito ha sottolineato che se il contratto costitutivo di usufrutto è stato trascritto nei registri immobiliari, esso è opponibile a tutti i terzi, compreso il condominio in cui è situato l'alloggio. In ragione di questa premessa ha ritenuto di applicare gli artt. 1104 e 1105 c.c. in tema di comunione, con ciò richiedendo la ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario.
«Quando una porzione di immobile facente parte di un condominio sia oggetto del diritto di usufrutto l'atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile erga omnes e quindi anche al condominio che è tenuto ad osservare le norme dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c., in ordine alla ripartizione delle spese tra nudo proprietario ed usufruttuario» (Trib. Roma, 13 gennaio 2010).
In applicazione dell'art. 1105 c.c., occorre tenere distinti i beni che abbisognano di manutenzione da quelli per i quali viene deciso di procedere a innovazione ex artt. 1120 e 1121 c.c.
«Il concetto di rinnovamento delle entità abbisognevoli di riparazione, cui si riferisce l'art. 1005 c.c. in tema di ripartizione delle spese relative alla cosa oggetto di usufrutto, è ben diverso dal concetto di innovazione cui si riferiscono, in tema di condominio negli edifici, gli art. 1120 e 1121 c.c. Il primo concetto va posto in relazione ad opere che comportano la sostituzione di entità preesistenti, ma ormai inefficienti con altre pienamente efficienti. Il secondo riguarda, invece, opere che importano un mutamento della cosa nella forma e nella sostanza, con aggiunta di entità non preesistenti o trasformazione di alcuna di quelle preesistenti» (Cass. 12085/1988).
Le spese relative alle innovazioni incombono in capo al nudo proprietario, unico titolato a partecipare e a esprimere il voto nella relativa assemblea di condominio
«Nel caso in cui faccia parte del condominio un piano o appartamento oggetto di usufrutto, il nudo proprietario deve essere chiamato a partecipare alle assemblee condominiali indette per deliberare sulle innovazioni o sulle opere di manutenzione straordinaria. Se invece si tratta di affari di ordinaria amministrazione deve esserne dato avviso all'usufruttuario il quale non può dare il suo voto nelle materie riservate al nudo proprietario» (Cass. 10611/1990).
«Nel caso in cui faccia parte del condominio un piano o appartamento oggetto di usufrutto, a norma dell'art. 67 disp. att. cod. civ., il nudo proprietario deve essere chiamato a partecipare alle assemblee condominiali indette per deliberare su innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria se, invece, si tratta di affari di ordinaria amministrazione o di godimento delle cose e dei servizi comuni, deve essere dato avviso all'usufruttuario, il quale, quindi, non può dare validamente il suo voto su materia riservata al nudo proprietario. tale criterio, che si fonda sulla natura delle opere da deliberare, non è contrario alla disciplina delle spese dettata dalle norme specifiche dell'usufrutto (art. 1004 e 1005 cod. civ.,) ed, in particolare, l'art. 67 disp. att. cod. civ. non contrasta con l'art. 1005 cod. civ., benché nell'uno si parli di manutenzione straordinaria e nell'altro di riparazioni straordinarie. poiché per riparazione si intende l'opera che rimedia ad un'alterazione già verificatasi nello stato delle cose in conseguenza dell'uso o per cause naturali, e per manutenzione si intende l'opera che previene l'alterazione, è da ritenersi che non interessa la maggiore o minore attualità del danno da riparare, ma rileva la essenza e la natura dell'opera, il suo carattere di ordinarietà o straordinarietà, poiché solo tale caratterizzazione incide sul diritto di cui l'uno o l'altro dei due soggetti sono titolari spettando all'usufruttuario l'uso e il godimento della cosa, salva rerum substantia, necessariamente si deve a lui lasciare la responsabilità e l'onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva si devono, invece, riservare al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa, perché afferiscono alla nuda proprietà. La qualificazione delle opere, e l'attribuzione all'una o all'altra categoria, spettano al giudice di merito, involgendo anche indagini di fatto, ed il relativo apprezzamento si sottrae a censura in sede di legittimità, se sia sorretto da esatti criteri normativi e sia adeguatamente motivato» (Cass. 10/1969).
Le spese condominiali, da intendersi come spese ordinarie, sono invece a carico esclusivo dell'usufruttuario: «In tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale, al pagamento delle spese condominiali né può essere stabilita dall'assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri» (Trib. Nocera Inferiore, 26 gennaio 2011).
Il diritto di voto per deliberare l'esecuzione di riparazioni straordinarie e la conseguente ripartizione della spesa vedono come soggetto il nudo proprietario anche qualora esse si rendano necessarie in seguito all'inadempimento da parte dell'usufruttuario degli obblighi di ordinaria manutenzione (Cass. 62/1968). Il nudo proprietario è libero di provvedere o meno alle riparazioni straordinarie, avendo egli la mera facoltà di eseguire tali riparazioni straordinarie, pur subendo le relative sanzioni in caso di suo inadempimento. Questa “libertà” viene meno di fronte alla definitiva inoppugnabilità della delibera condominiale che, qualora non opposta tempestivamente, vincola il nudo proprietario all'esecuzione delle opere deliberate. Ove il nudo proprietario impugni per tempo la relativa decisione assembleare l'usufruttuario può proporre nella medesima causa atto di intervento adesivo dipendente al giudizio di impugnazione promosso dal nudo proprietario contro la deliberazione condominiale riguardante una riparazione straordinaria (Trib. Napoli, 18 febbraio 1969).
L'art. 67 disp. att. c.c. trova applicazione anche nel caso di usufrutto legale del genitore di un appartamento di proprietà del figlio minore. Le spese di manutenzione ordinaria sono in capo al padre, in quanto usufruttuario del bene; l'amministratore può richiedere direttamente a quest'ultimo la corresponsione di quanto dovuto: «In linea di diritto, il genitore esercente la potestà ha l'usufrutto legale sui beni del figlio minore e pertanto – nell'ipotesi di appartamento condominiale di proprietà di un minore – a ragione gli oneri condominiali per spese di amministrazione e manutenzione ordinaria sono fatti valere dall'amministratore contro il padre quale usufruttuario del bene. In tema di equità, e a prescindere da quella che possa essere la corretta soluzione in linea di diritto, ben può il giudice di pace porre a fondamento della sua decisione un orientamento giurisprudenziale pur da ultimo contestato, applicando il principio dell'appartenenza del diritto a vantaggio dell'amministratore di condominio il quale – senza consultare i registri immobiliari – abbia ritenuto condomino, tenuto a pagare le spese condominiali, chi per il suo precedente comportamento apparisse tale, sebbene in realtà l'appartamento cui le spese si riferivano fosse intestato ad altra persona» (Giud. pace Foggia, 26 novembre 1998).