Condominio

Le dimissioni dell’amministratore

di Anna Nicola

A volte, per problemi organizzativi o personali, l'amministratore rassegna le proprie dimissioni al condominio, non potendo più svolgere l'incarico in maniera adeguata.
Esse possono essere rilasciate verbalmente, nel corso di un'assemblea, o per iscritto
La lettera di dimissioni dell'amministratore di condominio è una comunicazione, inoltrata a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, con la quale l'amministrazione scriverà al condominio, quindi a sé stesso –per cautela a tutti i condomini- quale amministratore in carica, esprimendo la propria decisione di dimettersi dall'incarico e indicando le motivazioni, che non dovranno essere generiche ma specifiche, che lo spingono a tale decisione. Quindi, una volta ricevuta la comunicazione, dovrà essere indetta una assemblea di condominio, affinché i condomini possano discutere sul merito della vicenda e nominare un nuovo amministratore di condominio
Con le dimissioni il mandatario dello stabile intende cessare il rapporto prima della sua scadenza. L'assemblea dei condomini non è chiamata a decidere in merito ma solo a recepirne il contenuto per poi procedere alla deliberazione di approvazione di un nuovo mandatario.
La decisione della riunione dell'edificio attiene pertanto esclusivamente alla nomina di un nuovo amministratore, deliberazione da assumersi sia in prima convocazione, sia in seconda, con le maggioranze prescritte dall'art. 1136 secondo comma, dopo aver dato atto e verbalizzato le dimissioni del precedente amministratore.
Qualsiasi sia la causa che spinge l'amministratore a dare le proprie dimissioni, le stesse non possono essere immediate, salvo il risarcimento di eventuali danni che le sue dimissioni immediate potessero causare. Esiste l'istituto della prorogatio imperii sulla cui base finchè non viene incaricato un nuovo mandatario, il precedente continua nelle sue attribuzioni
Per “prorogatio” si intende la prosecuzione nella carica di amministratore in via provvisoria (o ad interim) proprio per sottolineare una situazione provvisoria che andrà a risolversi in futuro.
La Cassazione rileva che l'istituto della “prorogatio imperii” è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'articolo 1129, secondo comma, del Codice civile, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cassazione, sentenze 1405/2007, 18660/2012 e 14930/2013). Il Supremo Collegio afferma simultaneamente che l'amministratore uscente conserva provvisoriamente i suoi poteri e può continuarli ad esercitare fino a che non venga sostituito da altro amministratore. (Cassazione, sentenza 1445/1993)
Com'è noto, il rapporto di lavoro che lega l'amministratore al condominio è un contratto di mandato, come ha più volte determinato la giurisprudenza, e anche recentemente la Cassazione a Sezioni Unite n. 9148/08.
E' chiaro e importante ricordare che, nell'adempimento del proprio incarico, l'amministratore di condominio deve rispettare tutte quelle norme che regolano il contratto di mandato e tra queste l'articolo 1722 c.c., che indica, tra le cause di estinzione del mandato, la rinunzia da parte del mandatario.
Inoltre occorre porre a mente che con l'art. 1727 c.c., l'amministratore non potrà rinunciare senza una giusta causa; spetta alla giurisprudenza definire nello specifico se la causa di dimissioni dell'amministratore condominio sia o meno considerabile giusta: nel caso non sia presente una giusta causa di rinuncia, dovrà risarcire eventuali danni causati al mandante.
La Suprema Corte così si esprime: “l'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'articolo 1129 c.c. o per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuarli ad esercitare fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore. Ma tale principio - nell'elaborazione giurisprudenziale, in che trova propriamente la sua genesi (in difetto di esplicita enunciazione normativa) - si giustifica in ragione di una presunzione di conformità, di una siffatta perpetuatio di poteri dell'ex amministratore, all'interesse ed alla volontà dei condomini” (Cass. n. 1445/1993). Affermazione ribadita nel tempo: “in tema di condominio di edifici, l'istituto della 'prorogatio imperii' - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, secondo comma, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina”. (Cass. n. 1405/2007; Cass. n. 18660/2012; n. 14930/2013).
Anche in presenza di giusta causa, comunque, in adempimento del principio di buona fede nell'adempimento dei contratti, l'amministratore è comunque tenuto a gestire l'ordinaria amministrazione del condominio, finché l'assemblea di condominio non abbia nominato un nuovo amministratore. Se l'assemblea di condominio non provvedesse alla nomina, l'amministratore dimissionario può adire le vie giudiziali per chiedere la nomina di un amministratore giudiziario ex art. 1129 primo comma c.c.
A norma dell'art. 1129 ottavo comma c.c. alla cessazione dell'incarico, è tenuto a consegnare tutto ciò che è in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
In questa sede viene redatto il cd. verbale di consegne che viene sottoscritto dall'amministratore cessato e da quello neo-nominato. Questo verbale è un negozio di accertamento di quanto viene dato al nuovo amministratore con riferimento al condominio
“l'amministratore revocato deve far pervenire tempestivamente e spontaneamente al nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso che detiene unicamente nella sua veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza del mandante” (Trib. Milano Sez. V, 24-01-2008)
“l'inottemperanza all'obbligo di consegna legittima il nuovo amministratore ad agire in giudizio, nella veste di legale rappresentante del condominio, al fine di ottenere la condanna del vecchio amministratore alla esecuzione specifica dell'obbligo” (Trib. Milano Sez. VIII, 30-04-2005) nonché comporta la legittimazione in capo al condominio all'azione di risarcimento del danno (Trib. Milano Sez. XIII, 03-04-2008).
Ove il precedente mandatario non vi provvedesse, si può agire in sede giudiziale con l'azione cautelare per ottenere il provvedimento d'urgenza di consegna della documentazione afferente al condominio
“… a seguito dell'adozione della delibera di revoca l'amministratore è tenuto, tra l'altro, a restituire ogni cosa di pertinenza del condominio, senza che per l'inottemperanza a tale obbligo si debba fare ricorso al Tribunale a norma dell'ultimo comma dell'art. 1105 c.c., potendosi legittimamente richiedere l'adozione di un provvedimento di urgenza a norma dell'art. 700 c.p.c.” (Cass.: 11472/1991. Nello stesso senso: Trib. Civ. Ariano Irpino 24 aprile 2007; Trib. Roma, ord. 7 dicembre 1998; Pret. Milano 28 marzo 1990). Lo stesso vale per il caso del mandatario a dimissioni rese con nomina del nuovo amministratore
Il ricorso ex art. 700 c.p.c. può essere legittimamente esperito dall'amministratore condominiale “anche in assenza di una delibera assembleare di autorizzazione” (Cfr.: Trib. Salerno 3 ottobre 2006).

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