Vendere casa: gli effetti per il condominio

Cessione di diritti immobiliari ed effetti per il condominio
di Giuseppe Màrando
Una recente nota del Garante della privacy suggerisce una breve riflessione su un tema che coinvolge situazioni fra loro connesse. Si legge nella newletter del Garante (n. 434/2017) che “il condomino può dare notizia all'amministratore di condominio dell'avvenuto trasferimento di un diritto, come nel caso della compravendita di un'unità immobiliare, oltre che tramite la trasmissione della copia autentica dell'atto di cessione, anche mediante la cosiddetta dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante, purché essa risulti provvista di tutte le indicazioni utili all'amministratore ai fini della tenuta del registro dell'anagrafe condominiale”.
Il Registro risulta istituito dalla riforma del 2012 con il nuovo art. 1130 n. 6) cod. civ. e deve riportare, fra l'altro, le generalità dei partecipanti, il codice fiscale, la residenza o domicilio, i dati catastali. La sua importanza è ancor più dimostrata, ove ce ne fosse bisogno, dalla grave sanzione di revoca dell'amministratore inadempiente agli obblighi di tenuta ed aggiornamento del fascicolo (art. 1129, comma 12, n. 7 cod. civ.). La funzione del Registro rivela una qualche (sia pur lontana e certo non paragonabile) affinità con la “pubblicità” fornita dalla trascrizione nei registri immobiliari ex artt. 2643 e segg. cod. civ., perché anche nel caso nostro si tratta di rendere conoscibili (non alla generalità dei cittadini ma) ad una più ristretta collettività condominiale e principalmente all'amministratore i necessari dati dei partecipanti e dei loro diritti di godimento sui beni.
La qualifica di condòmino, cioè di comproprietario, si acquista con il relativo atto di trasferimento del bene immobiliare; ma l'esercizio di tutti i relativi diritti (convocazione e partecipazione all'assemblea, voto, nomina dell'amministratore, impugnazione delle delibere, visura dei registri immobiliari, richiesta di copia dei documenti condominiali, e così via) è condizionato all'annotazione dei dati personali sul Registro tenuto dall'amministratore (analoga è la situazione, sia pure entro limiti ridotti, per i titolari di diritti reali o personali di godimento).
La legge non stabilisce formalità particolari per le informative, per cui basta una comunicazione scritta, senza peraltro che l'amministratore possa richiedere al condòmino prove documentali (ad es. il titolo di proprietà od il contratto di comodato) perché ne risulterebbe un trattamento eccedente (Garante privacy Provv. n. 106/2015). In passato i giudici hanno rimesso all'iniziativa dell'acquirente (o di entrambe le parti stipulanti) l'onere di comunicare al condominio il passaggio di proprietà, ai fini della sua partecipazione all'assemblea; in mancanza restava legittimato l'alienante (Cass. n. 5307/1998; Cass. n. 2658/1987; Trib. Firenze 29/1/2016; valida anche la conoscenza ufficiale avuta nel caso di decreto di aggiudicazione all'asta con la partecipazione del condominio alla procedura esecutiva: Trib. Roma 5/3/2016 n. 5599). La regola giurisprudenziale deve ritenersi valida pur in presenza di quella disposizione del citato art. 1130 che, in mancanza di collaborazione degli interessati, autorizza l'amministratore all'acquisizione diretta dei dati presso i pubblici uffici addebitandone il costo agli inadempienti; ma l'addebito non può riguardare l'eventuale spesa sostenuta dall'amministratore per la copia degli atti (Garante Provv. n. 106/2015; anche qui fatto “eccedente”).
Il condòmino, se da un lato ha l'obbligo di trasmettere soltanto comunicazioni, rimane pur sempre libero di inviare i documenti che ritiene opportuni. In quest'ottica la nota n. 434 del Garante all'inizio riportata potrebbe apparire ridondante, ma contiene invece un'indicazione significativa: la modalità in questione può considerarsi equipollente in termini di autenticità e certezza a quella prevista dal legislatore. In altri termini, la “dichiarazione notarile” equivale, a determinati fini condominiali, alla copia autentica dell'atto, perché offre la stessa garanzia formale e sostanziale. Questo approdo chiama in causa l'altro importante effetto del trasferimento immobiliare: la solidarietà verso il condominio tra venditore ed acquirente per i contributi (indipendentemente, poi, dalla regolazione nei rapporti interni fra le parti).
La normativa originaria dell'art. 63 disp. att. del codice civile prevedeva l'obbligo solidale fra cedente e subentrante per il pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente (l'anno è quello contabile, ovvero la “gestione dell'esercizio”, che può non coincidere con quello solare: Cass. n. 7395/2017). Il nuovo 5° comma, aggiunto dalla riforma, estende tale solidarietà pro futuro per i “contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. A prima vista sembrerebbe che deve esistere un doppio singolare binario per la comunicazione all'amministratore dello stesso fatto: una semplice informazione per il Registro di anagrafe (interesse principale dell'acquirente); la copia autentica del rogito per sfuggire agli effetti della solidarietà futura (interesse principale del venditore). La nota del Garante consente di conciliare queste esigenze con un'utile punto di raccordo intermedio: il duplice effetto si può conseguire con un solo atto, la dichiarazione notarile di avvenuta stipula, che si prospetta “equipollente” ma al contempo esclude la conoscenza di tutti i particolari della cessione non funzionali agli scopi perseguiti. È auspicabile che la futura giurisprudenza si orienti verso questa interpretazione combinata della suddetta nota del Garante n. 434 e del 5° comma dell'art. 63 disp. att. citato.