Condominio

Impugnare il rendiconto per carenza di forma e contenuto

di Francesco Schena

La legge n. 220/2012 oltre a tipicizzare il rendiconto condominiale sul piano giuridico ne ha dettato precise prescrizioni di forma e contenuto.
In buona sostanza, a differenza dell'ante riforma, oggi si dispone di una precisa e puntuale descrizione di come il rendiconto condominiale debba strutturarsi. Non si tratta di questioni che afferiscono al merito della norma tecnica contabile quanto alla forma e al contenuto della sua costituzione in termini di presentazione di quello che può definirsi un vero e proprio fascicolo di rendicontazione.
Gli elaborati che oggi compongono un adeguato e completo rendiconto condominiale sono il registro di contabilità, il conto entrare/uscite, la situazione patrimoniale (attività/passività), il riepilogo finanziario, compresa l'indicazione dei fondi disponibili e delle eventuali riserve, il tutto accompagnato da una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione dei rapporti in corso – con riferimento prevalentemente ai fornitori – e delle questioni pendenti, con particolare riguardo a quelle che incidono sul patrimonio di gestione del condominio come lo sono i debiti e i crediti ed il loro eventuale recupero giudiziario in corso.
Si tratta, dunque, di una serie di prescrizioni che nel loro complesso rispondono al principio della completezza informativa da una parte e che consentono di garantire quell'immediata verificabilità voluta dal nuovo art. 1130-bis del codice dall'altra. Aspetti, questi, completamente diversi sia dai profili sostanziali di fondatezza giuridica o documentale che dagli aspetti meramente contabili di redazione come lo sono i metodi di rilevazione delle scritture o il criterio di cassa o competenza.
Tutto questo consente, ormai dal 18 giugno 2013, di poter impugnare il rendiconto condominiale sul piano formale quando presenta carenze in tale senso. Pertanto, è sicuramente impugnabile, ad esempio, il rendiconto che risulti deficitario della situazione patrimoniale o della nota sintetica esplicativa. Ma occorre precisare come si tratti, in tali casi, di rendiconto annullabile e giammai nullo con la conseguenza che l'impugnativa soggiace ai canonici 30 gg previsti dall'art. 1137 del codice civile. Trascorso inutilmente il termine, quindi, il rendiconto “passerà in giudicato” e non sarà più possibile avanzare contestazioni in tal senso e questo anche in ragione dell'impossibilità di applicarsi alla contabilità condominiale la rigidità voluta per il bilancio societario, così come ribadito a più riprese dalla stessa Corte di Cassazione (una su tutte, la sentenza n. 454 depositata l'11 gennaio 2017). Chiaramente, anche l'impugnazione del rendiconto passa dal preliminare tentativo di risoluzione in mediazione quale condizione di procedibilità per potersi rivolgere al Giudice statuale.
Una precisazione, inoltre, merita un altro documento contabile: lo stato di ripartizione delle spese. In realtà si tratta non di un elaborato direttamente indicato nell'art. 1130-bis del codice ma di un documento strettamente funzionale al recupero del credito, così come richiamato dall'art. 63 delle disposizioni di attuazione e, più precisamente, necessario all'ottenimento della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo e questo, evidentemente, porta a concludere come la sua assenza non sia né motivo di annullabilità del rendiconto né, tantomeno, motivo di nullità.
Il rilievo dei profili di annullabilità sul piano formale del rendiconto quale documento autonomo è necessario perché possano essere distinti dai vizi formali di procedura e costituzione dell'assemblea e delle sue deliberazioni – come la tardiva convocazione o l'ordine del giorno non chiaro – che riguardano altri pregiudizi che come tali si riverberano sulla annullabilità di tutte le deliberazioni quali atti collegiali a prescindere dal merito del rispettivo contenuto.
Ulteriore questione è quella dell'accertamento sostanziale del rendiconto in fatto di fondatezza documentale: al riguardo è opportuno ricordare come spetti al singolo condomino interessato procedere con l'analisi della documentazione presso l'ufficio dell'amministratore nei giorni che precedono la data di convocazione. Il tema dell'informazione preventiva, infine, richiede un'altra precisazione: nessuna norma obbliga l'amministratore a trasmettere ai signori condomini copia del rendiconto unitamente all'avviso di convocazione. Invero, salvo diversa indicazione nel regolamento, l'obbligo di preventiva informazione dei condomini è garantito con la semplice e chiara indicazione all'ordine del giorno dei temi da trattarsi mentre è onere del condomino, ove intendesse avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copie a proprie spese (in tal senso Tribunale Roma, sez. V, 12/01/2010, n. 316 e Tribunale di Genova del 08.02.2012).
Francesco Schena

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