Guida all’obbligazione condominiale - 3. La prescrizione degli oneri condominiali

Ciascun condòmino è tenuto a corrispondere le somme a lui imputate dall'amministratore del condominio, sulla scorta di un apposito piano di ripartizione della spesa.
La natura contributiva degli oneri condominiali comporta che il mancato o ritardato pagamento di una sola quota impedisca all'amministratore di potere onerare, almeno prontamente, il debito nei confronti del terzo.
In tema di recupero dei crediti in condominio, allora, uno degli argomenti di sicuro interesse per l'amministratore (ma non solo) è la valutazione sui tempi di esigibilità delle quote nei confronti dei condòmini.
Non tutti sanno che l'istituto della “prescrizione” impedisce di esercitare determinati diritti, come quello di esigere il pagamento degli oneri condominiali, se per un preciso numero di anni non ci si sia preoccupati di farli segnatamente valere.
Con la “prescrizione”, infatti, non si estingue il diritto in sé ma la facoltà di esercizio dello stesso. Invero, a norma dell'articolo 2934 codice civile : “Ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge”.
Ritornando al tema condominiale, l'applicabilità dell'istituto agli oneri condominiali è una questione assai dibattuta ed è ben lungi ancora dal trovare una soluzione univoca.
Più in dottrina che in giurisprudenza si sono assestate diverse linee di pensiero. Proviamo a darne brevemente traccia.
La prima scuola di pensiero ritiene che gli oneri condominiali siano imprescrittibili.
La tesi richiama, da una parte, la natura reale, propter rem e non personale, dell'obbligazione di corresponsione dei “contributi condominiali” e, dall'altra, il carattere della disposizione “inderogabile” dell'art. 1118 comma 2, codice civile.
Quest'ultima norma, impedendo la rinuncia al diritto sulle cose comuni, militerebbe a favore di una inerenza, con carattere permanente, dell'obbligazione di contribuire alle spese comuni alla situazione soggettiva di condomino.
L'obbligazione condominiale, sotto il profilo interno, assumerebbe carattere indisponibile (articolo 2034 comma 2, codice civile) in funzione dell'adempimento delle obbligazioni assunte nell'interesse comune.
La ripartizione delle spese secondo l’articolo 1123 del Codice civile e la connessa obbligazione contributiva del singolo condomino “condebitore” sarebbero “fatti” strumentali rispetto quello “prevalente” riconducibile all'obbligazione principale.
Da tanto viene ricavato l'assunto per cui la permanenza giuridica dell'obbligazione nei rapporti “interni” tra condòmini sarebbe condizionata e subordinata alla permanenza di quella “esterna”, tra Condominio e terzo, alla quale la prima accede.
In altri termini, l'obbligazione contributiva di ciascun condòmino non avrebbe in sé quella indispensabile autonomia giuridica per consentirne il venirne meno a seguito del ricorso all'istituto della prescrizione.
Gli oneri condominiali sarebbero in sé allora imprescrittibili.
La seconda scuola di pensiero è quella che più delle altre ha segnato la giurisprudenza e attesta, a differenza della prima, la prescrizione degli oneri condominiali nell'ambito di un arco temporale quinquennale.
Le quote imputate ai singoli compartecipi, da parte dell'amministratore, costituiscono un vero e proprio debito nei confronti della collettività di tutti i condomini.
Il condominio degli edifici, sebbene privo di personalità giuridica, è comunque abilitato a tutelare i diritti comuni, anche contro la volontà di singoli condomini dissenzienti ma minoritari (Cassazione civile, 28 agosto 2002 n. 12596).
Gli oneri condominiali sarebbero, dunque, da ricondurre tra i crediti soggetti alla prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 c.c., a nulla rilevando che l'amministratore si ponga come una sorta di delegato degli stessi condomini per la riscossione di tali quote.
La Suprema Corte con la sentenza n. 4489 della seconda sezione civile, pubblicata il 25 febbraio 2014, ha confermato tali assunti, qui precisando che alle spese condominiali è applicabile la disciplina dell'art. 2948 comma 4 Codice civile (secondo il quale la prescrizione è di cinque anni per “…tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi“).
Il terzo filone interpretativo che si staglia sull'argomento ritiene, invece, che l'istituto della prescrizione sia sussumibile nell'ambito di un orizzonte temporale di almeno dieci anni.
Anche qui il fondamento della tesi parte da diversi assunti.
Intanto, si riflette sull'assenza di soggettività giuridica nella compagine condominiale e/o sulla riconducibilità soggettiva delle obbligazioni, – appena – formalmente assunte dal condominio, nei confronti di ciascun condòmino, pro quota parte (da cui la natura parziaria dell'obbligazione).
Dal punto di vista pratico ed operativo, secondo tale impostazione, non appare sensato consentire al condòmino moroso l'opponibilità della prescrizione quinquennale all'iniziativa giudiziale recuperatoria dell'amministratore, quando il Condominio (di cui egli fa parte), a sua volta, risulti debitore nei confronti di un terzo e comunque laddove lo stesso non sia in grado di poter, a sua volta, eccepire al relativo creditore la predetta “prescrizione” (N. Izzo, La prescrizione nel condominio, Giustizia Civile, 2009, 06, p. 43 -).
Dall'altra parte, non sarebbe configurabile astrattamente un accollo all'amministratore delle quote insolute a titolo di risarcimento danno per responsabilità professionale o in ragione di un principio (in realtà, mai coniato) di solidarietà passiva con gli stessi condòmini.
Conseguentemente, all'obbligazione condominiale andrebbe applicato l'articolo 2946 del codice civile all'obbligazione condominiale, a mente del quale: “Salvi i casi in cui la legge dispone diversamente, i diritti si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni”.
La tesi della prescrizione in ragione della natura della obbligazione
Va annoverata, infine, la tesi di altra parte della dottrina che commina la prescrizione in ragione della natura dell'obbligazione condominiali. In altri termini, la prescrizione da applicare agli oneri condominiali dovrebbe seguire la tipologia dell'obbligazione a cui accede.
A sostegno dalla scorporazione della prescrizione, e quindi del suo computo, in relazione alle singole voci che vanno a comporre la quota viene citata la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9148/08, secondo la quale il condominio non è nemmeno un ente di gestione e l'amministratore è mandatario direttamente dei condomini e non del condominio
Ne viene fatto discendere l'assunto per il quale il condòmino è in grado di opporre all'amministratore, che lo costituisca in mora per il recupero di un credito condominiale, una eccezione sulla prescrizione non generica ma specifica, ovverosia calibrata in ragione della natura delle singola obbligazione che fa da sfondo al proprio dovere contributivo.
La decorrenza temporale della prescrizione
Tutto ciò posto, altra rilevante questione sul tema della “prescrizione” è quella incentrata nell'individuazione del termine da cui far computare l'istituto rispetto ai tempi di maturazione degli oneri condominiali.
Anche qui la giurisprudenza di legittimità è ondivaga.
Parte di essa ha affermato che l'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che ha approvato la spesa (Cassazione Civile, n. 15288 del 21 luglio 2005).
Pertanto, da tale momento storico andrebbe fatta decorrere la prescrizione degli oneri condominiali.
La delibera successiva con cui, invece, si approva la ripartizione del “costo” tra i condòmini sarebbe irrilevante al fine, in quanto sarebbe volta a rendere meramente liquido il debito di che trattasi (delibera che, peraltro, potrebbe mancare ove il condominio non fosse in possesso delle tabelle millesimali).
Altro orientamento giurisprudenziale ritiene, invece, che la prescrizione degli oneri condominiali debba essere fatta decorrere propriamente da tale ultimo momento storico, ovvero dall'atto di approvazione del rendiconto presentato dall'amministratore pro tempore (Cassazione civile 4489/2014).
Questa tesi è quella prevalente e che risulta in sé preferibile, specie laddove il rendiconto contenga al proprio interno il piano di riparto della spesa e/o la declinazione pro quota di essa nei confronti dei condòmini.