Modifiche alla facciata con il consenso di un professionista

Il regolamento condominiale contrattuale può rimettere la valutazione della legittimità di ogni modifica alle caratteristiche della facciata, al preventivo e insindacabile benestare di un professionista. Così ha affermato la Cassazione (sentenza 30528/2017, relatore Antonio Scarpa).

In senso affermativo si era già pronunciata la Corte d’Appello di Milano, in una causa promossa per ottenere la rimozione di una serra realizzata da un condomino nel giardino privato, in aderenza alla facciata condominiale. La decisione ha retto il vaglio della Cassazione, che esprime il seguente principio: una clausola del regolamento condominiale che, per modifiche esterne ed interne delle proprietà individuali incidenti sulle facciate dell’edificio, richieda il benestare scritto del progettista del fabbricato, ovvero di altro architetto da nominare, «non costituisce deroga agli artt. 1120 e 1122 c.c., dando luogo, piuttosto, a vincoli di carattere reale tipici delle servitù prediali (e non a limitazioni di portata meramente obbligatoria), nel senso di specificare i limiti di carattere sostanziale delle innovazioni, mediante predisposizione di una disciplina di fonte convenzionale, espressione di autonomia privata, che pone nell’interesse comune una peculiare modalità di definizione dell’indice del decoro architettonico».

La recente pronuncia del Supremo Collegio riafferma, poi, fornendone apprezzabile esplicitazione, un principio fondamentale in tema di edificazioni in ambito condominiale.

Nell’applicare in materia di condominio le norme sulle distanze legali, specie con riferimento al diritto di veduta, spetta sempre al giudice tenere conto in concreto della struttura dell’edificio, delle caratteristiche dello stato dei luoghi e del particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli condomini. In altri termini, le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condòmini di un edificio condominiale «soltanto se compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di quest’ultima non sia in contrasto con le prime».

Ed ecco il punto: nell’ipotesi di contrasto, «la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima». Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 del Codice civile, «deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale».